【大安瑞安街精華華廈】坐擁大安森林公園核心生活圈，變價分割精華釋出
【物件資料】
📍類型：華廈
📍地址：台北市大安區瑞安街113號2樓
📍結構：RC造
📍樓層：2樓/7樓
📍屋齡：約48年（完工日：067.03.31）
📍用途：住宅
📍格局：3房1衛1廚
📍拍賣原因：分割共有物（變價）
📍投標地點：台北地方法院
📍保證金：412萬
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【坪數說明】
▶️總坪數：27.56坪
▶️主建坪：23.32坪
▶️附屬坪：4.24坪
▶️公設坪：0坪
▶️停車坪：0坪
▶️增建坪：0坪
▶️土地坪：5.71坪
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【生活與交通機能】
✅商圈：瑞安街文青商圈、科技大樓商圈、遠企商圈、信義安和商圈
✅學校：建安國小、大安國中、國立臺灣師範大學、國立臺灣大學
✅政府機關：大安區行政中心、台北市立圖書館總館
✅醫院、藥局：台北市立聯合醫院仁愛院區、周邊連鎖藥局林立
✅公園：大安森林公園、瑞安公園、新龍公園
✅賣場、大型百貨：遠東SOGO百貨（復興館/忠孝館）、遠企購物中心
✅超市、便利商店：全聯福利中心、家樂福超市、7-11、全家便利商店
✅交通、捷運：捷運科技大樓站、捷運大安站
✅快速道路、橋、高速公路：建國高架道路、和平東路幹道、復興南路幹道
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【法院筆錄摘要】●點交情形→詳如備註（本件拍定後點交）●
📢現場查封時無人居住，屋內規劃為三房一衛一廚，其中一間房間牆壁有水泥脫落之情形。
📢本案無增建，拍賣範圍為建物所有權全部，拍定後依規定辦理點交。
📢共有人在場表示，建物無發生非自然死亡（非凶宅）情事，亦非屬列管之海砂屋、輻射屋及地震受損屋。
📢本件係變價分割共有物案件，除買受人為共有人外，其餘共有人享有優先承買權，若有二人以上行使，以抽籤定之。
📢本案他項權利於拍定後皆辦理塗銷。
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【他項權利】債權總額：60萬
📌華南商銀，60萬，設定日：85.6.3
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【拍賣紀錄】
📍第一拍｜115/05/11(一)｜3215.0萬｜116.5萬／坪｜點交｜流標
📍第二拍｜115/06/15(一)｜2572.0萬｜93.2萬／坪｜點交｜流標
📍第三拍｜115/07/06(一)｜2058.4萬｜74.7萬／坪｜點交｜目前拍次
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【環境特徵】
📌街道氛圍：位於瑞安街靜巷內，該區域文教氣息濃厚、環境清幽，兼具都會便利與高品質居住隱私。
📌建築風格：為標準7層樓華廈/公寓型態，公設比極低（本案公設為0），室內實坪大，地段具備極高的老屋改建與危老都更潛力。
📌綠地分佈：步行數分鐘即達台北市市中心最大綠肺「大安森林公園」，平日散步、休閒機能無可挑剔。
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【地段價值】
📌土地使用分區：第三種住宅區，地價高昂，資產保值性居全台之冠。
📌未來發展潛力：位處大安區精華核心，瑞安街沿線深受建商青睞，周邊老舊建物都更危老效益高。
📌稀缺性：大安區瑞安街地段極少有總價兩千萬元上下的點交精華住宅釋出。
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【案件特色】
🎇室內實坪大：總坪數27.56坪中主建物即占23.32坪，零虛坪，空間好規劃。
🎇拍後可點交：現場目前無人居住，拍定後可依法點交，免除複雜的債權占有爭議。
🎇雙捷運生活圈：同時坐擁文湖線與淡水信義線地利之便，通勤極其便利。
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【優勢與亮點】
🏆房價折讓幅度高：第三拍單價已降至74.7萬/坪，與市場行情相比具備極大套利空間。
🏆精華地段低總價：2,000餘萬即可入主大安區瑞安街三房格局，屬於市場稀缺型產品。
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【注意事項】
⚠️優先承買權風險：此案為變價分割共有物，共有人享有優先承買權，拍定後需待法院通知共有人並確認放棄承買後始可過戶。
⚠️屋況需整理：查封筆錄記載其中一房有水泥脫落情形，且屋齡已達48年，應買人需預留水電管線更新與壁癌修繕之裝潢預算。
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【價差比率估算】
💰拍次：第三拍
💰底價：2058.4萬
💰單價：74.7萬／坪
💰實價均價：97.57萬／坪
💰與實價價差比率：(74.7-97.57)/97.57=-23.44%
💰狀態評估：本案第三拍單價（74.7萬/坪）與瑞安街周邊半徑500公尺內之市場實價均價（97.57萬/坪）相比，價差比率達-23.44%，價格優勢非常顯著。
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【潛在利潤空間】
📌帳面獲利空間：若以實價97.57萬/坪計算，市價約為2689萬。若以三拍底價2058.4萬拍定，帳面潛在獲利與安全邊際高達約630萬元。
📌租金投報率：以低總價取得大安區精華三房，不論分租或整層出租，預估原始投報率相當優渥。
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