【基本資料】
📍類型：電梯華廈
📍社區：芝蘭名廈
📍地址：台北市松山區南京東路五段59巷30弄18號7樓
📍結構：RC造
📍樓層：7樓/7層
📍屋齡：45年（完工日：民國70年12月31日）
📍土地使用分區：第三種住宅區
📍用途：住家用
📍格局：7樓(三房二廳二衛)+頂樓增建(二房一廳一衛一廚房)
📍拍賣原因：分割共有物（變價）
📍投標地點：台北地方法院
📍保證金：500萬
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【坪數資料】
▶️總坪數：36.22坪
▶️主建坪：30.61坪
▶️附屬坪：4.01坪
▶️公設坪：1.60坪
▶️增建坪：18.75坪
▶️土地坪：6.66坪
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【生活與交通機能】
✅學校：西松國小(400公尺)、中崙高中（750公尺）、西松高中(1.1公里)
✅政府機關：台北市稅捐稽徵處松山分處(800公尺)、松山分局東社派出所(1公里)
✅醫院：三軍總醫院松山分院(190公尺)
✅公園：長壽公園(110公尺)、松山新城水池公園(260公尺)、臺北市松山運動中心(1.3公里)
✅賣場：IKEA宜家家居台北城市店(1.2公里)
✅超市：全聯松山吉祥店(650公尺)、全聯松山健康店(600公尺）
✅市場：武昌市場(210公尺)
✅便利商店：7-ELEVEN東光門市(210公尺)、全家便利商店松醫店(140公尺)
✅公車：南京新村站(190公尺)、三軍總醫院松山分院(210公尺)、長壽公園(230公尺)
✅捷運：捷運南京三民站(650公尺）、捷運台北小巨蛋(700公尺)
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【法院筆錄摘要】●點交情形→點交●
📢占有使用狀況：經現場查封，目前7樓無人居住使用，現況為三房二廳二衛（含前後陽台）；頂樓增建（建號6602）目前亦無人居住，現場為二房一廳一衛一廚房格局，且具獨立出入口，內部與7樓不相通。本件拍定後點交。
📢動產保管提醒：屋內動產不在拍賣範圍內，拍定後若留有遺留物，須由拍定人代為保管並造冊陳報法院依法處理。
📢屋況調查：債權人陳稱7樓客廳及一間小房間有漏水、壁癌情形。函詢主管機關查復無非自然死亡、火災、海砂屋、地震受損或輻射屋列管紀錄；惟實際屋況仍須依專業鑑定為準。
📢增建違建列管：頂樓增建（建號6602，面積約18.75坪）屬未保存登記建物，經北市建管處列為屋頂垂直增建違章建築拍照存證，拍定人須自行承擔被拆除之風險；另現場測量尚有6.94平方公尺無法登記之屋頂露台，使用權益由拍定人自行查明。
📢共有物變價與優先承買：本案為分割共有物（變價）執行拍賣，依民法第824條第7項規定，共有人有優先承買權（若買受人本身為共有人則排除），二人以上主張優先承買時抽籤決定；本案為公同共有持分，請投標人自行確認範圍。
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【他項權利】債權總額:依謄本記載無抵押權設定登記
📌查無銀行抵押權設定資料
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【拍賣紀錄】
📍第一拍｜2026/07/27｜3,902.0萬｜107.7萬／坪｜點交｜流標
📍第二拍｜2026/09/14｜3,123.0萬｜86.2萬／坪｜點交｜流標
📍第三拍｜115/10/12｜2,499.4萬｜69.0萬／坪｜點交｜待標
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【環境特徵】南京金融生活圈靜巷，生活機能與綠意兼備
📌街道氛圍：座落於南京東路五段靜巷內，避開大馬路車流喧擾，居住環境靜謐純粹。
📌建築風格：7層電梯華廈設計，公設比極低（僅約4.4%），室內格局方正且實用。
📌綠地分佈：周邊散步即達吉祥公園與西松公園，休閒遊憩綠意充足。
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【地段價值】捷運南京三民站核心，高保值精華板塊
📌土地使用分區：第三種住宅區，基地地段保值性強，具備中長期都更與改建整合潛力。
📌未來發展潛力：鄰近京華城再開發特區與鐵道文化園區，串聯信義計畫區與松山車站雙商圈廊帶。
📌稀缺性：北市松山區極罕見電梯頂樓戶帶獨立出入口增建，使用坪數高達50坪以上。
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【案件特色】超低公設比結合頂樓增建，超大實坪雙倍使用空間
🎇公設比僅約4.4%（公設坪僅1.60坪），室內主建坪達30.61坪，空間實質得房率極高。
🎇頂樓自帶約18.75坪完整獨立出入口增建（二房一廳一衛一廚房），可獨立進出不互相干擾。
🎇步行至捷運南京三民站僅需約3至5分鐘，南京東路金融商圈成熟便捷。
🎇法院筆錄明確點交，且目前全室空置無人居住，交屋流程單純。
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【優勢與亮點】三拍甜甜價進場，雙倍格局多元規劃
🏆超大實用空間：權狀36.22坪加上增建實得超過50坪，三房加二房滿足多代同堂或自住兼收租需求。
🏆三拍顯著折價：底價自一拍3902萬修正至三拍2499.4萬，總價降幅達1402.6萬，安全邊際極高。
🏆空屋點交保障：現況無人居住，排除租賃占用阻礙，得標後接管程序相對順暢。
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【注意事項】
⚠️共有人優先承買權：本案係分割共有物變價拍賣，共有人依法享有優先承買權，得標後可能面臨共有人主張承買之風險。
⚠️頂樓增建報拆風險：6602建號增建屬違章建築，建管處已列管拍照存證，拍定人須自負拆除風險。
⚠️屋況修繕成本：筆錄記載7樓有局部漏水及壁癌情形，屋齡45年，得標後須預留水電管線重拉與防水修繕預算。
⚠️動產處置程序：若屋內仍留有原所有人之動產遺留物，須依法代為造冊並陳報法院限期處理。
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【價差比率估算】
💰拍次:第三拍
💰底價:2499.4萬
💰單價:69.0萬/坪（以謄本總坪數36.22坪計算）
💰實價均價:(未扣除車位)85.0萬/坪（南京三民站周邊300公尺內40～50年中古電梯大樓均價）
💰與實價價差比率:(2499.4萬/36.22坪-85.0萬)/85.0萬*100%=-18.82%
💰狀態評估:三拍底價每坪69.0萬，相較周邊實價行情（85萬/坪）折價近19%，且尚未計入頂樓18.75坪實質使用價值，價格競爭力極具吸引力。
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【潛在利潤空間】
📌帳面價差獲利：以區域實價行情（36.22坪*85萬=3078.7萬）估算，三拍底價取得具備約579.3萬之安全折價價差。
📌租金收益投報：若將7樓（三房）以月租約3.8萬至4.2萬、頂樓增建（獨立二房）以月租約2.0萬至2.4萬分別出租，合計月租金收益可達5.8萬至6.6萬，以三拍取得成本估算，預估毛租金投報率約可達2.8%至3.2%。
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【核心買方與痛點】
🎯核心買方:追求松山區核心地段高實坪的大家庭、尋求自住兼出租收益的雙效置產族、具備老屋翻新與收租管理經驗的投資客。
🎯買方痛點:北市新成屋公設比過高且總價驚人、中古華廈頂加常有承買權人優先行使之不確定性。
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