【晴光商圈精華公寓】中山北路黃金地段高持分商四地產｜置產增值公寓
【物件資料】
📍類型：公寓
📍地址：台北市中山區中山北路三段55巷5號2樓
📍結構：加強磚造
📍樓層：2樓/4樓
📍屋齡：60年（完工日：民國55年6月30日）
📍用途：住家用
📍拍賣原因：清償債務
📍投標地點：台北地方法院
📍保證金：301萬
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【坪數說明】
▶️總坪數：32.49坪
▶️主建坪：32.49坪
▶️土地坪：11.16坪
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【生活與交通機能】
✅商圈：晴光商圈、雙城街夜市，商業機能極度發達
✅賣場與超市：全聯福利中心、傳統市場，採買極為便利
✅綠地公園：花博公園、美術公園，萬坪綠地休閒空間
✅學校：中山國小、新興國中，學區完整
✅捷運：鄰近捷運民權西路站（淡水信義線與中和新蘆線雙鐵交匯）、捷運中山國小站
✅交通要道：緊鄰中山北路林蔭大道，快速銜接新生高架道路、國道一號圓山交流道
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【法院筆錄摘要】●點交情形→不點交●
📢占有使用狀況：查封時由第三人顧O玉占有使用（聲稱為被繼承人之繼母，自小居住於此），並主張與債務人間具有借貸關係。債務人對此借貸關係不予承認並已提起訴訟，目前該訴訟繫屬中。因查封前即由第三人占有，且關係人具法律訴訟糾紛，拍定後不點交。
📢門牌整編爭議：建物於民國56年辦理第一次登記時，1至4樓門牌均登記為「55巷5號」（各層分別為不同建號）。民國94年民政局增編門牌為「55巷5號2樓」，但所有權人未向地政事務所申辦整編，導致地政與民政系統不符。本案拍賣標的為第2層樓建物，確與中山段三小段4135建號屬同一標的。
📢屋況與特殊註記：房屋現況有輕微壁癌。經函詢相關主管機關，本建物無發生非自然死亡、火災事件，亦非列管之海砂屋、輻射屋、地震受損屋。
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【他項權利】債權總額:1139萬
📌中國信託商銀，1139萬，108.7.9
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【拍賣紀錄】
📍第一拍｜2026/05/05｜2,338萬｜71.9萬／坪｜不點交｜流標（註：3/24、4/7兩次停拍）
📍第二拍｜2026/06/09｜1,872萬｜57.6萬／坪｜不點交｜流標
📍第三拍｜2026/07/07｜1,500.4萬｜46.2萬／坪｜不點交｜目前拍次
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【環境特徵】繁華核心的寧靜巷弄
📌街道氛圍：位於中山北路三段精華商圈靜巷，兼具便利的生活機能與居住的安寧。
📌建築風格：60年傳統公寓，主建物坪數實在。坐落於高價值地段，具備老屋改建與危老重建的長遠競爭力。
📌綠地分佈：步行可達花博公園與美術公園，是市中心不可多得的大型綠意休閒空間。
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【地段價值】北市中山核心商三精華地
📌土地使用分區：商四特（商三），土地價值極高，容積率560%，建蔽率65%，開發與改建潛力驚人，但受限於松山機場周遭，樓高禁限建管制。
📌未來發展潛力：中山北路沿線為北市核心商務、飯店與豪宅都更一線戰區，周邊指標新案持續推升區域行情。
📌稀缺性：市中心大土地持分（約11.16坪）的商業區老屋釋出極少，且日後出售時土地漲價總額（406.8萬）可優先抵扣房地合一稅。
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【案件特色】零公設市中心高坪效典範
🎇零公設零虛坪：總坪數32.49坪全為主建物，實坪實住，每坪單價含金量極高。
🎇商業區大土地：個人持有高達11.16坪的高價值商四特土地，是買土地送房屋的典範。
🎇雙捷運核心：步行即可到達雙捷運站點，兼具自住交通便利性與未來極佳的轉售、出租流動性。
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【優勢與亮點】價差顯著的置產好標的
🏆價格處於歷史絕對低點：第三拍單價已降至46.2萬/坪，遠低於周邊老舊公寓與實價行情。
🏆稅費優勢極大：此案土地漲價總額高達406.8萬，日後若進行處分出售時，可優先全額抵扣房地合一稅，大幅降低轉手交易成本。
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【注意事項】
⚠️本案拍定後不點交，且有第三人占有及借貸關係法律訴訟，投標人需有處理不點交房屋之經驗或心理準備。
⚠️地政門牌資料與民政門牌系統不符，投標前請再次核對標的範圍。
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【價差比率估算】
💰拍次：第三拍（目前拍次）
💰底價：1,500.4萬
💰單價：46.2萬／坪
💰實價均價：63.2萬／坪（一年內週遭一公里57~63年公寓交易行情統計）
💰與實價價差比率：(46.2-63.2)/63.2=-26.90%
💰狀態評估：目前拍賣底價單價（46.2萬/坪）相比周邊的市場均價（63.2萬/坪），已顯著便宜高達26.90%，極具利潤與套利空間。
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【潛在利潤空間】
📌帳面獲利空間：若依市場行情均價63.2萬/坪估算，該屋市價約達2,053.3萬。若以三拍底價1,500.4萬順利標得，潛在的帳面利潤與安全邊際超過550萬元。
📌租金投報率：以本區同類型32坪公寓市價租金與低總價取得成本試算，預估原始投報率相當優渥。
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