【鶯歌大湖路透天】高性價比大空間雙層透天｜附帶超大增建珍稀釋出
【物件資料】
📍類型：透天
📍地址：新北市鶯歌區大湖路732巷33號2層樓
📍結構：加強磚造
📍樓層：1~2層/2層樓
📍屋齡：約49年（完工日：066.07.01）
📍用途：住家用
📍格局：依現況說明（含有頂樓與陽台增建）
📍拍賣原因：清償債務
📍投標地點：新北地方法院
📍保證金：178萬
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【坪數說明】
▶️總坪數：43.81坪
▶️主建坪：43.81坪
▶️增建坪：50.22坪
▶️土地坪：39.27坪
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【生活與交通機能】
✅商圈：大湖路生活圈、鶯歌老街商圈、鳳鳴重劃區商圈
✅學校：大湖國小、中湖國小、鳳鳴國中、鶯歌工商
✅政府機關：新北市政府警察局三峽分局鳳鳴派出所、鶯歌區公所
✅醫院、藥局：恩主公醫院（車程約15分鐘）、周邊社區藥局
✅公園：大湖滯洪生態公園、鳳福公園、鳳鳴公園
✅賣場大型百貨：三峽北大特區家樂福（車程約15分鐘）、宏匯廣場（車程約25分鐘）
✅超市、便利商店：全聯福利中心、美廉社、7-11、全家便利商店
✅交通、捷運：台鐵鳳鳴車站（興建中/臨時站已啟用）、台鐵鶯歌車站
✅快速道路、橋、高速公路：國道二號（大湳交流道）、新北大道幹道、台65線快速道路
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【法院筆錄摘要】●點交情形→詳如備註●
📢現場查封時，債務人與家人共同居住使用，目前債務人臥病在床，建物部分拍定後依現況點交。
📢法院調查顯示，本案曾於112年9月26日發生燒炭救護事件，但消防局紀錄無人死亡，初步調查無其他海砂、輻射、非自然死亡等列管。
📢國際段712地號土地現況為既成道路，此部分為拍賣土地應有部分，無現實占有且無分管契約，故「土地部分不點交」。
📢2768建號增建（面積達50.22坪）屬未保存登記違章建築，已被違章建築拆除大隊拍照建檔列管，拍定人需自行承擔拆除風險。
📢712地號土地為鄉村區交通用地，共有人享有優先承買權，拍定後需調查優先承買權，確定前不退還保證金，作業時間較長。
📢房屋原欠繳之水電、瓦斯等費用，應由拍定人自行與相關單位洽商解決。
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【他項權利】債權總額：666萬
📌鶯歌區農會，516萬，設定日：90.8.17
📌蔡OO，150萬，設定日：111.8.23
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【拍賣紀錄】
📍第一拍｜2025/07/17｜1720.0萬｜43.8萬／地坪｜點交｜流標
📍第二拍｜2025/08/21｜1378.0萬｜35.1萬／地坪｜點交｜流標
📍第三拍｜2026/05/14｜1104.0萬｜28.1萬／地坪｜點交｜流標
📍第四拍｜115/07/09(四)｜886.0萬｜22.6萬／地坪｜點交｜目前拍次
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【環境特徵】純樸靜謐透天住宅
📌街道氛圍：位於大湖路巷弄內，周邊多為低密度透天與公寓，環境單純安靜。
📌建築風格：49年傳統雙層透天厝，外加垂直增建，外觀具歲月感，室內實際使用空間大。
📌綠地分佈：鄰近當地綠地與生態公園，享有鄉村區微風與自然綠意。
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【地段價值】乙建大土地持分透天
📌土地使用分區：663地號為鄉村區乙種建築用地（價值高）；712地號為鄉村區交通用地（現為既成道路）。
📌未來發展潛力：土地持分高達39.27坪，日後若有重劃或自主改建機會，高土地持分將展現強大資產防禦力。此外，未來出售時有150.2萬的土地漲價總額可優先抵扣房地合一稅。
📌稀缺性：市區周邊低總價、高土地持分之純透天標的在市場上逐漸減少，具備基本買盤支撐。
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【案件特色】大使用空間極低總價
🎇總價已降至886萬，相較於大台北地區的房價，入手門檻極低。
🎇產權包含近40坪的土地，真正做到買房送地、資產相對保值。
🎇現況包含3、4樓高達50.22坪的超大增建空間，總實際使用坪數破百坪。
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【優勢與亮點】價金甜蜜點引爆
🏆超高得坪率：雖然登記坪數為43.81坪，但加上未保存登記的增建，可使用空間翻倍，坪效極高。
🏆核心建物點交：主要居住的透天1、2樓建物為點交，能確保拍定後合法取得使用權。
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【注意事項】
⚠️優先承買權卡關：因既成道路土地有共有人優先承買權，拍定後至核發權利移轉證書可能需耗時數月，資金將被執行法院凍結。
⚠️違建報拆風險：高達50.22坪的增建已被新北市拆除大隊拍照建檔列管，未來有被舉報拆除之潛在風險。
⚠️道路不點交：持分之交通用地（道路）不點交，需注意鄰里間既成道路的使用慣例。
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【價差比率估算】
💰拍次:第四拍
💰底價:886萬元
💰單價:22.6萬元／坪（因透天類型，嚴格以土地坪數39.27坪為計價基礎計算）
💰實價均價:56.0萬元／坪（大湖路、鶯歌火車站周邊半徑2公里內，同類型透天住家近一年土地成交均價）
💰與實價價差比率:(56.0-22.6)/56.0=59.64%
💰狀態評估:本案第四拍以土地計價之單價僅22.6萬，相較於周邊透天的土地實價行情56萬，折價比率高達59.64%。價格已落入絕對破盤點，即使扣除不點交道路與違建風險，依然極具投資吸引力。
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【潛在利潤空間】
📌依區域土地實價行情每坪56萬估算，本案土地與建物價值約在2,200萬左右，目前拍次底價僅886萬，帳面潛在獲利套利空間巨大。
📌若順利取得並整理，此類超大使用空間的透天極適合出租給當地有大空間需求的家庭，或改裝多間套房，預估年化租金投報率表現將非常搶眼。
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