【基本資料】
📍類型：公寓
📍地址：新北市永和區中正路368巷1弄88號2樓
📍結構：4層樓加強磚造
📍樓層：2樓/4樓
📍屋齡：約50年（完工日：民國65年9月3日）
📍土地使用分區：住宅區
📍用途：住家用
📍拍賣原因：分割共有物
📍投標地點：新北地方法院
📍保證金：183萬
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【坪數資料】
▶️總坪數：22.42坪
▶️主建坪：18.75坪
▶️附屬坪：3.67坪
▶️土地坪：7.94坪
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【生活與交通機能】
✅學區：秀朗國小(170公尺)、復興高級商工(450公尺)
✅超市/便利商店：全聯福利中心永和中正店(400公尺)、7-ELEVEN永權門市(200公尺)、全家便利商店永和正得店(400公尺)
✅賣場/傳統市場：六合市場(800公尺)、特力屋永和得和店(350公尺)、POYA寶雅永和中正店(450公尺)
✅運動：永和國民運動中心(550公尺)
✅公園：民族公園(350公尺)、四號公園（700公尺）
✅公車：秀朗國小站(140公尺)、永元路站(270公尺)、得和路口(350公尺)
✅捷運：永安市場站(1.3公里)
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【法院筆錄摘要】●點交情形→點交●
📢本件建物查封時，債務人在場陳稱房子出租於他人，租期自113年3月20日起至115年3月20日止，承租人租約已屆期，拍定後依現況點交。
📢依鑑定報告記載，本案無海砂屋、輻射屋、凶宅網等紀錄，惟於114年6月7日曾肇因於炊事不慎發生火災，無人員傷亡，現場狀況請投標人現場查勘並決定是否參與投標。
📢原所有權人或使用人如有積欠工程受益費、水電、瓦斯、管理費等相關費用，應由拍定人自行查明後與相關單位洽商解決。
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【他項權利】債權總額:0萬
📌無抵押權設定
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【拍賣紀錄】
📍第一拍｜2026/07/23｜1140.0萬｜50.9萬／坪｜點交｜流標
📍第二拍｜115/08/20｜912.0萬｜40.7萬／坪｜點交｜目前拍次
📍第三拍｜八折降價｜729.6萬｜32.5萬／坪｜點交｜預估拍次
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【環境特徵】永和文教精華區，靜巷宜居生活
📌街道氛圍：位於中正路靜巷內，遠離主幹道車流噪音，居住環境單純安靜。
📌建築風格：經典低公設傳統公寓，實用空間大，區域成熟且發展完整。
📌綠地分佈：近四號公園與周邊鄰里公園，提供充足綠意與運動休憩空間。
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【地段價值】永和核心核心生活圈，極具抗跌與都更潛力
📌土地使用分區：住宅區，持份土地高達7.94坪，地段價值極高。
📌未來發展潛力：位處永和高密度人口核心區，周邊老舊公寓多，具備長期都更整合潛力。
📌稀缺性：市區少見黃金2樓低樓層物件，免爬高樓層，極受自住與長者青睞。
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【案件特色】黃金2樓低樓層，高CP值實用首選
🎇永和精華區黃金2樓，免爬高樓層，極具市場稀缺性與轉手性。
🎇零公設比負擔，實坪實用，空間效益遠勝高公設新建案。
🎇位於明星學區秀朗國小周邊，租買需求旺盛，保值性佳。
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【優勢與亮點】買在市場行情下，點交案件產權清晰
🏆點交物件：租約已屆期，法院裁定點交，交屋流程明確保障性高。
🏆價差顯著：二拍底價40.7萬/坪，顯著低於周邊市場均價，安全邊際足夠。
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【注意事項】
⚠️曾於114年6月發生炊事火災，雖無傷亡，投標前建議至現場實地勘查室內受損及修繕狀況。
⚠️本案為分割共有物拍賣，且屬公同共有持分案件，應買人需注意相關程序細節。
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【價差比率估算】
💰拍次:第二拍
💰底價:912.0萬
💰單價:40.7萬／坪
💰實價均價:(未扣除車位)50.0萬／坪
💰與實價價差比率:(40.7-50.0)/50.0=-18.60%
💰狀態評估:目前二拍底價顯著低於周邊市場行情（約打81折），具備極佳安全性與溢價獲利空間。
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【潛在利潤空間】
📌帳面獲利空間：若以市價約50萬/坪（約1,120萬）評估，以二拍底價912萬取得，帳面利潤空間約為208萬元。
📌預估租金投報率：周邊同格局公寓月租金約在2.2萬～2.5萬元，預估年租金投報率約2.9%～3.3%。
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【核心買方與痛點】
🎯核心買方:首購自住族、偏好黃金2樓的長輩買方、收租型投資客。
🎯買方痛點:永和新案房價高昂且公設比高，傳統公寓高樓層爬樓梯負擔大，此案完美解決低樓層與總價負擔問題。
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【投標諮詢】
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