【精銳海德一號】七期重劃區｜頂樓帝王景觀大戶｜公園第一排｜品牌建商
【基本資料】
📍類型：電梯大樓
📍社區：精銳海德一號(外觀為H型結構)
📍地址：台中市南屯區惠文路529號23樓-2
📍結構：RC造
📍樓層：23樓／23層樓(3戶共用3部電梯)
📍屋齡：約15年（完工日：100年5月10日）
📍土地使用分區：第二種商業區（商二）
📍用途：住家用(3樓以上為住家)
📍公共設施：
1樓規劃中庭景觀花園,挑高氣派接待大廳,會客區,交誼廳,LoungeBar,
2樓規劃健身房,瑜珈室,SPA區,
B1規劃多功能宴會廳,KTV室,
頂樓:規劃曬被區和空中花園
📍拍賣原因：給付票款
📍投標地點：台中地方法院投標室
📍保證金：1845萬元
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【坪數資料】
▶️總坪數：160.78坪
▶️主建坪：73.39坪
▶️附屬坪：12.24坪
▶️公設坪：75.15坪(不含車位的公設坪數：40.09坪，公設比:31.89%)
▶️車位坪：包含在公設中(共35.06坪)
車位B5-31,8.53坪
車位B5-32,9.01坪
車位B5-33,9.01坪
車位B5-35,8.53坪
▶️土地坪：11.85坪
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【生活與交通機能】
✅學校：華盛頓教育機構大墩校(400公尺)、大新國小(450公尺)、大墩國小(450公尺)、大墩國中(500公尺)
✅政府機關：台中市警察局第四分局(1.6公里)、南屯戶政事務所(1.6公里)、台中市政府（1.8公里）
✅醫院：林新醫院(650公尺)
✅藥局：大樹藥局南屯惠文店(500公尺)
✅銀行:中國信託銀行惠中分行(400公尺)、合作金庫銀行文心分行(450公尺)、高雄銀行台中分行(550公尺)
✅公園：文心森林公園（68公尺）、南屯公園(650公尺)、博克萊公園(500公尺)、臺中萬壽棒球場(750公尺)
✅賣場：IKEA宜家家居台中店(43公尺)、萬家福文心店(950公尺)、好市多台中店(2公里)
✅大型百貨：新光三越台中中港店(2.2公里)、TopCity台中大遠百(2.3公里)
✅超市：全聯南屯台中惠文(300公尺)
✅便利商店：全家台中圓滿店(60公尺)
✅捷運：捷運綠線文心森林公園站（500公尺）
✅高鐵：台中高鐵站（5.7公里）
✅公車：文心森林公園站、向上惠文路口站(210公尺)
✅快速道路：台74線快速道路-市政路匝道(2.7公里）
✅高速公路：國道一號南屯交流道（2.3公里）
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【法院筆錄摘要】●點交情形→按現況點交●
📢現場占有狀況：假扣押查封時債務人在場，陳明系爭建物現為債務人及家屬自住使用，未出租他人；拍定後編號1建物（建號812）按現況依法辦理點交。
📢車位登記與配置：公設建號816內含四個坡道平面停車位，編號分別為B5-31（持分124/100000）、B5-32（持分131/100000）、B5-33（持分131/100000）、B5-35（持分124/100000），隨同主建物一併移轉。
📢產權與瑕疵說明：本案無違章增建，查封筆錄未載明輻射、海砂、地震受創、嚴重漏水或非自然死亡等情事，買受人就物之瑕疵無擔保請求權，投標前請自行查明。
📢規費與欠費負擔：標的原所有權人如有積欠工程受益費、水電瓦斯或大樓管理費，應由拍定人自行查明後與管委會及相關單位洽商解決。
📢抵押權塗銷：拍賣原因為給付票款強制執行，抵押權於拍定後依法全數塗銷。
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【他項權利】債權總額:12,545.5萬
📌永豐商銀，5860萬，設定日：103.08.12
📌中租迪和，3000萬，設定日：109.06.17
📌台東縣成功鎮農會，3685.5萬，設定日：112.07.12
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【拍賣紀錄】
📍第一拍｜2026/04/30｜7,235萬｜44.99萬／坪｜依現況點交｜流標
📍第二拍｜2026/09/03｜6,149.75萬｜38.25萬／坪｜依現況點交｜流標
📍公告應買｜115/12/10截止｜6,149.75萬｜38.25萬／坪｜依現況點交｜目前拍次
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【環境特徵】正對萬坪文心森林公園，七期南側首排景觀聚落
📌街道氛圍：座落惠文路林蔭名宅大道，面對文心森林公園無敵樹海景觀，兼具都會繁華與綠意森活氛圍，名流聚落素質極高。
📌建築風格：知名品牌精銳建設代表作，樓高23層地標SRC/RC現代雙塔建築，全棟僅123戶，石材基座氣派非凡，飯店式頂級物業管理嚴謹。
📌綠地分佈：正對占地約8.88公頃的文心森林公園與圓滿戶外劇場，下樓即進公園，休閒生活步調頂級悠閒。
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【地段價值】七期南側正核心，雙商圈與綠線捷運機能全到位
📌土地使用分區：第二種商業區（商二），土地容積率高，地段商業與居住價值兼具。
📌未來發展潛力：緊鄰捷運綠線文心森林公園站，近享七期新市政中心各項重大公共建設與公益路頂級餐飲商圈，資產具強烈保值增值抗通膨性。
📌稀缺性：正對文心森林公園第一排、頂樓23樓帝王景觀戶，兼具大面寬視野與稀有獨立四平面車位，市場極罕釋出。
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【案件特色】頂樓23樓景觀帝王戶，四個坡平車位豪邸配置
🎇正對文心森林公園首排頂樓景觀戶，坐擁永久棟距與無遮蔽萬坪公園全景綠意。
🎇室內實坪（主建加附屬）高達85.63坪，格局開闊氣派，能完整規劃雙主臥與大面寬景觀客餐廳。
🎇配置四個坡道平面大車位（B5-31、32、33、35），滿足高資產家庭多車位配置的剛性需求。
🎇建物拍定後依現況點交，債務人自住無外人租約糾紛，點交交屋程序合法明確。
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【優勢與亮點】頂級地段景觀豪邸，應買公告與市價貼近
🏆頂樓第一排稀有規格：公園首排絕版視野，具備豪宅市場不可替代之獨特性。
🏆現況自住點交有保障：無承租人租約糾紛，法院依法執行點交，時程與風險完全可控。
🏆四個平面車位稀缺優勢：豪宅標配四平面車位，免除高資產客群車位不足之困擾。
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【注意事項】
⚠️高總價資產調度：公告應買底價達6,149.75萬元、保證金需備齊1845萬元，需提前落實銀行代墊款與高總價豪宅央行信用管制貸款成數評估。
⚠️債務人自住點交協商：現為債務人及家屬自住占有中，應買拍定後需循法院點交程序或給付搬遷費協商點交騰空。
⚠️大額管理費與公用費用結清：豪宅社區大坪數管理費較高，投標應買前務必向管委會查證前業主是否有積欠高額物業管理費。
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【價差比率估算】
💰拍次:公告應買
💰底價:6149.75萬
💰單價:43.33萬元/坪(扣除車位後，車位價約702萬)
💰實價均價:「沅林名人硯」實價:南屯區惠文路４８７號五樓之１(150坪以上)，每坪單價45.93萬/坪(扣除車位後的單價)
💰與實價價差比率:(45.93-43.33)/45.93=5.66%
💰狀態評估:本物件公告應買扣除車位後的單價為43.33萬元/坪，低於同路段「沅林名人硯」扣除車位後單價45.93萬元/坪，折讓比率約5.66%。
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【潛在利潤空間】
📌同路段同質景觀豪宅扣除車位行情約45~50萬/坪，以應買底價取得已有相當折讓。
📌七期百坪景觀豪宅租金行情約80,000~100,000元/月，以二拍/應買底價6149.75萬估算年租金投報率約1.56%~1.95%，主要以自住尊榮享受與中長期增值配置為考量。
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【核心買方與痛點】
🎯核心買方:追求公園首排永久棟距景觀的企業家、台商高資產自住換屋客、需四個平面車位之層峰家庭。
🎯買方痛點:公告應買底價逾六千萬元，受限於央行高價住宅房貸成數成數限制，自備資金門檻極高；現有人員自住居住，交屋需經點交搬遷協商程序。
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【投標諮詢】
📞代標顧問｜劉怡吟｜111年登字419331號
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