【物件資料】
📍類型：華廈
📍社區：無
📍地址：新北市永和區成功路一段93巷13弄2號3樓
📍結構：鋼筋混凝土造
📍樓層：3層/5層
📍屋齡：16年（完工日：099年1月8日）
📍用途：集合住宅
📍格局：依現況說明（現為空屋、尚留部分家具雜物）
📍拍賣原因：拍賣抵押物
📍投標地點：台北市大安區忠孝東路四段300號10樓（台灣金融資產服務股份有限公司）
📍保證金：582.9萬
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【坪數說明】
▶️總坪數：59.93坪
▶️主建坪：31.76坪
▶️附屬坪：8.23坪
▶️公設坪：19.94坪
▶️停車坪：0坪
▶️增建坪：0坪
▶️土地坪：19.76坪
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【生活與交通機能】
✅商圈：得和路商圈、秀朗國小生活圈、成功路商圈、福和橋生活圈
✅學校：秀朗國小、秀山國小、永和國中、福和國中
✅公園：秀朗社區公園、六合公園、永和河濱公園
✅賣場、大型百貨、超市、便利商店：全聯福利中心永和福和店、美廉社、7-ELEVEN、全家便利商店
✅交通、捷運、公車、快速道路、橋、高速公路：捷運秀朗橋站（環狀線）、捷運頂溪站、福和橋（一橋之隔進台北市）、新北環河快速道路、成功路多線公車幹道
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【法院筆錄摘要】●點交情形→部份點交、部份不點交●
📢本件拍賣標的建物1897建號（含土地388地號應有部分）合併拍賣，經法院查封時已斷水斷電、無人居住使用。主要建物及坐落土地拍定後點交。
📢本件拍賣標的388-1、388-2地號土地所有權係應有部分，拍定後不點交。因屬於共有土地之拍賣，共有人有依相同條件優先承買之權，程序完備可能需相當時日（數月至數年不等）。
📢建物登記謄本共有部分（1900建號）有註記停車空間、機械車位，惟實際狀況與分管協議需由投標人自行查明，此共有公設部分（含車位使用權利）拍定後不點交。
📢經相關機關初步調查，本件標的無海砂屋、輻射屋、地震受創、火災受損及發生非自然死亡等特殊情事，惟實際屋況（如漏水或損壞）仍請應買人自行勘查。
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【他項權利】債權總額:1680萬
📌國泰世華銀行，1680萬，104.12.31
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【拍賣紀錄】
📍第一拍｜2026/06/17｜3,643.0萬｜60.79萬／坪｜部份點交｜流標
📍第二拍｜115/7/8(三)｜2,914.4萬｜48.63萬／坪｜部份點交｜目前拍次
📍第三拍｜八折降價｜2,331.5萬｜38.90萬／坪｜部份點交｜預估拍次
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【環境特徵】精華文教靜巷名邸
📌街道氛圍：位於成功路一段巷弄，周邊多為純住宅區，避開主幹道車流，居住環境寧靜且富有文教氣息。
📌建築風格：16年屋齡之5層樓華廈產品，在永和老舊公寓密集的區域中具備極高的新穎度與屋齡競爭力。
📌綠地分佈：鄰近河濱綠帶公園，步行或騎車可快速抵達，休閒綠意空間充沛。
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【地段價值】一橋名校雙優勢聚落
📌土地使用分區：住宅區，地段保值性強。
📌未來發展潛力：坐擁永和明星學區地利，緊鄰福和橋一橋直通台北市公館與敦南商圈，具備強烈的雙北通勤置產外溢效應。
📌稀缺性：永和區土地寸土寸金，此案擁有近20坪的大土地持分，在區域中非常珍貴且稀缺。
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【案件特色】極高實用比與單純產權
🎇公設比僅約33%，主附建物合計高達近40坪，相較於現代高公設新成屋，室內實際使用空間極大。
🎇屋齡僅16年，結構正值壯年，免除老舊公寓管線老化或結構疑慮。
🎇現況為斷水斷電空屋，主要持分與建物產權單純、拍定後點交，免去複雜的搬遷協調。
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【優勢與亮點】價低市價超值選
🏆第二拍總底價調降至2914.4萬，每坪單價正式跌破5字頭，遠低於區域實價行情，進場時機極佳。
🏆具備潛在的機械車位權益，若查明並理清社區分管約定，可大幅提升本案的實用價值與轉手性。
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【注意事項】
⚠️優先承買權延宕：本案部分土地持分涉及共有人優先承買權，若共有人主張權利或產生爭議，可能導致核發權利移轉證書的時間延宕數月至數年。
⚠️車位與公設不點交：機械車位及共有公設部分於法理上不予實體點交，應買人需自行向社區管委會確認車位現狀、編號及管費欠繳狀況。
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【價差比率估算】
💰拍次：第二拍
💰底價：2,914.4萬
💰單價：48.63萬／坪（計算公式：底價2,914.4萬/總坪數59.93坪）
💰實價均價：70.00萬／坪（未扣除車位）
💰與實價價差比率：48.63/70.00=69.47%（計算公式：底價單價48.63萬/實價均價70萬）
💰狀態評估：目前第二拍的單價（48.63萬/坪）僅為市場行情實價的69.47%，相當於直接打了將近七折。在寸土寸金、需求剛猛的永和市區，此等折讓幅度對自住客與投資置產族皆具備極高的震撼力與吸引力，預估第二拍拍定機率極高。
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【潛在利潤空間】
📌本案第二拍底價2,914.4萬，相比同路段市價行情約4,195萬，存在約1,280萬的驚人帳面潛在套利獲利空間，資產折價優勢極其明顯。
📌考量永和成功路周邊便利的通勤地利與文教家庭租屋剛需，此類近40坪大實用空間的華廈翻新後，月租金預估可達4.2萬至4.8萬元。以第二拍底價2,914.4萬計算，預估年租金投報率高達1.7%至2.0%之間，長線更有強勁的增值與抗跌實力。
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