【基本資料】
📍類型：電梯大樓
📍社區：知音悅
📍地址：台南市中西區中華西路二段651號24樓-2
📍結構：RC造
📍樓層：24樓/24樓
📍屋齡：約10年（完工日：105年11月4日）
📍土地使用分區：住宅區
📍用途：集合住宅
📍格局：前手交昜格局3房2廳3衛
📍拍賣原因：給付票款（台南地方法院案號：114如120445甲）
📍投標地點：台南地方法院投標室
📍保證金：553萬元
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【坪數資料】
▶️總坪數：111.33坪
▶️主建坪：53.82坪
▶️附屬坪：5.67坪
▶️公設坪：24.75坪
▶️停車坪：27.09坪
▶️土地坪：9.32坪
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【生活與交通機能】
✅學校：協進國小(1.1公里)、慈濟高級中學(2公里)
✅政府機關：台南市政府永華市政中心(1.1公里)
✅公園：臺南市交通公園(400公尺)、西湖公園(490公尺)、河樂廣場(1.5公里)
✅賣場：家樂福安平店(1.5公里)、NITORI宜得利家居(180公尺)、全國電子永華店(2公里)
✅市場：武聖夜市(650公尺)、永樂市場(1.5公里)、鴨母寮市場(2.1公里)
✅景點：神農街(1.3公里)、赤崁樓(2公里)
✅大型百貨：台南林百貨(2.4公里)、新光三越台南新天地(2.4公里)、新光三越中山店(2.8公里)
✅超市：全聯福利中心-台南西和(350公尺)、萬家福量販安平店(1.5公里)
✅公車：民權路口(150公尺)、西湖公園(400公尺)
✅火車：台南火車站(3.1公里)
✅快速道路：台17線、台86線快速道路、北外環快速道路
✅高速公路：國道一號（仁德交流道/永康交流道）、國道八號
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【法院筆錄摘要】●點交情形→不點交●
📢占有使用現況：假扣押查封時據債務人指出，標的目前出租他人；鑑價報告載明現有債務人及承租人居住使用中，拍定後「不點交」。
📢車位登記註記：標的配賦兩個地下室平面車位（編號49號、76號），無增建；因涉及承租人占用現況，拍定後車位亦不點交。
📢瑕疵調查說明：經查並無資訊顯示為海砂屋、輻射屋，或有地震受創、嚴重漏水、火災受損及非自然死亡等情事，買受人對拍賣物無瑕疵擔保請求權。
📢優先承買權排除：本件屬公寓大廈管理條例之區分所有建物，基地、公設及道路用地之共有人依法「無優先承買權」。
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【他項權利】債權總額:5,960萬元（拍後全部塗銷）
📌彰化銀行，3060萬元，設定日：109.08.31
📌合作金庫銀行，2100萬元，設定日：110.08.16
📌王OO，800萬元，設定日：114.05.16
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【拍賣紀錄】
📍第一拍｜2026/06/23｜5,400萬｜48.50萬／坪｜不點交｜流標
📍第二拍｜2026/07/14｜4,320萬｜38.80萬／坪｜不點交｜流標
📍第三拍｜2026/08/04｜3,456萬｜31.04萬／坪｜不點交｜流標
📍公告應買｜2026/11/04｜3,456萬｜31.04萬／坪｜不點交｜公告中
📍第四拍｜2026/09/15｜2,764.8萬｜24.83萬／坪｜不點交｜目前拍次
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【環境特徵】中西區水岸大道・頂美高質感名宅聚落
📌街道氛圍：座落於中華西路二段林蔭大道，緊鄰台南運河水岸，街廓開闊尊榮，兼具市政核心與水岸休憩氛圍。
📌建築風格：臺邦開發建設旗艦代表作「知音悅」，全棟僅74戶均質大坪數規劃，24樓頂樓戶擁有全區最高制空景觀視野。
📌綠地分佈：緊鄰頂美公園與運河親水步道，下樓即享河岸晨跑與散步休憩綠意。
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【地段價值】中西區與市政中心樞紐・頂美富人聚落
📌土地使用分區：都市計畫住宅區，土地公告現值每平方公尺高達105,662元，地段含金量極高。
📌未來發展潛力：坐享中西區成熟商圈與安平市政特區雙核心交匯，串連北外環快速道路快速直達南科，剛性保值性極強。
📌稀缺性：社區稀有24樓頂樓大戶，室內主建加附屬近60坪，配賦雙平面車位，市場頂級景觀名宅釋出極少。
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【案件特色】頂樓景觀豪邸・百坪大空間雙車位
🎇臺邦建設口碑名宅，全棟僅74戶，純住單純且社區維護良好。
🎇24樓頂樓至高戶，無敵景觀視野，採光通風頂級無遮蔽。
🎇總坪數111.33坪（主建加附屬59.49坪），格局方正開闊，大四房豪宅格局。
🎇標的自帶B1雙平面車位（編號49、76號），滿足層峰家庭停車需求。
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【優勢與亮點】破盤超值單價・總價大幅讓利
🏆四拍破盤讓利：第四拍底價降至2,764.8萬（單價約24.83萬/坪），相較一拍讓利達2,635萬元，價格安全邊際極高。
🏆頂樓尊榮視野：頂美水岸第一排高空景觀，無樓上住戶噪音干擾，具備頂級居住品質。
🏆核心交通動線：臨中華西路台17線幹道，車程迅速串連家樂福、市政中心與新光三越。
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【注意事項】
⚠️筆錄載明標的現有債務人及承租人居住使用中，拍定後不點交，拍定人須自行協商租約換約、終止或循民事訴訟排除占用。
⚠️停車位現況亦由承租人使用中，車位部分拍定後不點交，需自行查明租賃期限與使用情形。
⚠️投標人須預先規劃銀行代墊款，並於得標後7日內繳清全額尾款。
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【價差比率估算】
💰拍次：第四拍
💰底價：2,764.8萬元
💰單價：24.83萬／坪（依謄本總坪數111.33坪計算：2764.8萬/111.33坪）
💰實價均價：31.00萬／坪（未扣除車位，參考同棟社區近二年歷史成交均價）
💰與實價價差比率：(31.00-24.83)/31.00=19.90%
💰狀態評估：單價明顯落入超值買點，相較同棟實價均價折讓近20%，具備充足的價格安全邊際與獲利空間。
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【潛在利潤空間】
📌帳面價差空間：以同棟歷史成交行情每坪約31萬元估算（市值約3,450萬元），以四拍底價進場帳面即享有約685.2萬元的價差安全邊際。
📌預估租金投報率：同棟百坪雙車位景觀豪邸，若排除占用後整戶出租，預估月租金約在4.5萬至5.5萬元區間，以四拍底價推算毛租金年回報率約1.95%至2.39%。
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【核心買方與痛點】
🎯核心買方：南科高階主管、台南在地企業主換屋自用。
🎯買方痛點：市區百坪新成屋豪邸總價動輒4000萬以上；頂樓景觀戶釋出極為罕見；擔心承租人租約排除期程與法拍不點交協商問題。
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【投標諮詢】
📞代標顧問｜劉怡吟｜111年登字419331號
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