【物件資料】
🎈社區:菁山雅築
🎈門牌:台北市士林區菁山路59號2樓
🎈樓層:2樓/共6層樓(鋼筋混凝土造)
🎈主建坪38.61坪(住家用)
🎈附屬坪4.68坪
🎈停車坪32.88坪(雙平面車位)
🎈公設坪27.03坪
🎈土地坪:34.70坪
🎈點交情形:點交(第三人高O信在場稱10298建號建物係借名登記在債務人名下，從購入至今都是其與家人居住使用，若房屋拍定，願意配合法院點交)
🎈拍賣原因:《拍賣抵押物》
🎈投標地點:士林法院
🎈前手交易格局:3房2廳2衛
🎈實價登錄:同棟大樓105年後無交易記錄
🎈前手交易:105年8月6,900萬(66.9萬/坪)
【生活機能】
✅臺灣銀行行員訓練所,650公尺，步行10分鐘
✅臺北市私立華岡藝術學校,500公尺，步行9分鐘
✅家樂福超市士林格致店,600公尺，步行10分鐘
【交通機能】
🚘淨水廠公車站，42公尺，步行1分鐘
坐落陽明山私密核心地段，千坪綠意環繞。出門即享仰德大道機能、頂級明星學區與溫泉美景。本案第三拍底價已跌破市場行情，極具創富想像力，不論是作為高資產族群的隱密度假別墅、招待所，或是改造成高質感收租物業創造被動收入，皆具備驚人的獲利潛力與市場稀缺性。低門檻入主陽明山豪宅圈，機會僅此一次！
一、環境特徵：隱密山景與純美式度假氛圍
📌街道氛圍：物件位於陽明山菁山路，屬於高隱私性的景觀住宅區。周邊環境寧靜、綠蔭蔽天，展現出遠離塵囂的靜巷特質，同時擁有極佳的芬多精與清新空氣，是台北市少有的自然療癒型聚落。
📌建築風格：陽明山知名社區「菁山雅築」，屋齡約30年，外觀呈現經典的低密度度假別墅質感。純住家環境加上戶數少、磁場單純，具備極高的抗跌性與品牌保值力。
📌綠地分佈：周邊被陽明山國家公園的萬頃綠意包圍，鄰近前山公園、陽明山國家公園管理處、菁山遊憩區與多條賞楓、賞櫻古道，宛如生活在森林芬多精的天然懷抱中。
二、地段價值：陽明山特定住宅區的絕版資產
📌土地使用分區：本案基地主要坐落於特定住宅區(二)（持分面積達102.32㎡）。該分區容積率與建蔽率管制嚴格，不僅保障了居住環境的低密度與高舒適度，更讓現有的合法集合住宅具備極高的資產保存價值。
📌未來發展潛力：陽明山建地稀少、新案開發受嚴格法規限制。隨著高資產族群對身心靈健康與「第二屋（SecondHome）」度假需求的提升，周邊指標別墅與景觀住宅身價不斐，本案具備強烈的比價與帶動效應。
📌稀缺性：陽明山華岡、菁山一帶鮮少有電梯住宅大坪數物件釋出。本案附帶2個車位（停車坪數高達32.88坪），在停車一位難求的山區更顯珍貴，市場流通性極低，屬於「買一戶少一戶」的絕版藏品。
三、生活機能：500公尺頂標生活圈
項目關鍵地標與說明交通運輸仰德大道主要聯外幹道，開車約15~20分鐘即可直達士林、天母商圈。周邊有公車班次（如303、小15等）往返劍潭捷運站，交通與度假機能兼具。
明星學區鄰近著名的高等學府中國文化大學，以及指標性的優質學區格致國中，人文與學術氣息濃厚。
百貨市場鄰近華岡生活圈（山仔后商圈），擁有便利商店、星巴克、摩斯漢堡及各式特色異國餐廳、陽明山溫泉餐廳，日常生活採買、聚餐機能健全。
醫療機構鄰近新光醫院陽明山醫療站與在地優質診所，並可透過仰德大道快速連結台北榮總、振興醫院及新光醫院等醫學中心。
四、法拍價格競爭力與利潤分析
本案周邊同類型特定住宅區之華廈、公寓，市場近一年成交均價落在65~72萬/坪。本分析謹慎採用65萬/坪作為基準市場均價進行利潤回推。
💡單價計算基礎：依據[謄本]資料記載，總坪數為103.20坪（內含主建物38.61坪、附屬建物4.68坪、公設27.03坪、車位32.88坪）。
1.價差比率預估表（以市場均價65萬/坪為基準）：
拍次總價底價預估單價與市場價差比率狀態評估一拍5,444萬52.75萬/坪讓利18.8%貼近市價，市場觀望中（流標）
二拍4,357萬42.21萬/坪讓利35.1%具備誘因，惟受借名登記干擾（流標）
三拍3,487萬33.78萬/坪讓利48.0%目前拍次！近乎市價5折，暴利空間已現
2.潛在利潤空間：
📌帳面獲利空間：若以三拍底價3,487萬進場，對標市場價值（103.2坪$\times$65萬=6,708萬），潛在帳面套利空間高達3,221萬！即便扣除車位價值獨立計算，建坪單價33.78萬在台北市士林區亦是絕無僅有的破盤價。
📌租金投報率：陽明山具備文化大學學生、教授及外商高管的租屋市場。若將其規劃為高質感度假出租住宅或分租，預估每月保守租金可達6.5~8萬元，以三拍底價計算，預估毛投報率高達2.2%~2.7%，是非常穩健的被動收入來源。
3.RiskAssessment＆筆錄要點（案號：113富115971）：
📌點交情形：
建物點交：10298建號（房屋主體）原由第三人以「借名登記」及「使用借貸」名義占有，但法院已於115年3月9日核發執行命令除去該使用借貸關係。因此，房屋部分在拍定後確定依法點交。
📌現況說明：
第三人高志信（原占有人）於現場查封時表示，房屋從購入至今均由其與家人居住，並明確表態「若房屋拍定，願意配合法院點交」。
地下2樓附帶2個車位，屬於社區共享、依習慣使用，應買人需自行確認社區現行車位分配管制作業。
556-1地號土地（底價221萬）位於社區後方空地，屬於保護區且非建築基地，純屬持分產權。
📌專家建議：
🎯黃金進場時機：就是本手（第三拍）！
目前整體價格已被壓低至每坪33.78萬，遠低於陽明山當地的土地與建築成本。雖然筆錄中曾有借名登記的複雜背景，但法院已強力排除，且現住人態度友善、願意配合點交，大幅降低了拍後點交的隱形成本。
出價策略：建議投標人於115年6月11日第三拍時，採取「略高於底價3%~5%」的防守型加價策略。在避開四拍可能引來的大量投資客競爭之餘，一舉鎖定這間具備超高安全邊際與獲利空間的陽明山度假極品！
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代標三不守則
01不得經手保管客戶投標保證金及投標尾款
02不得巧立名目，賺取約定服務費以外費用
03不得賺取差價
代標服務
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