【物件資料】
📍類型：電梯大樓
📍社區：四川大樓
📍地址：新北市板橋區四川路二段243號13樓
📍結構：鋼筋混凝土造
📍樓層：13樓/15樓
📍屋齡：34年（完工日：081年08月08日）
📍用途：住家用
📍格局：現況為出租使用之獨立套房
📍拍賣原因：清償債務
📍投標地點：台北市大安區忠孝東路四段300號10樓（臺灣金融資產服務股份有限公司）
📍保證金：76.7萬
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【坪數說明】
▶️總坪數：10.53坪
▶️主建坪：7.83坪
▶️公設坪：2.55坪
▶️停車坪：0坪
▶️附屬坪：0.15坪
▶️增建坪：0坪
▶️土地坪：1.10坪
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【生活與交通機能】
✅捷運：捷運亞東醫院站（步行可達）
✅快速道路與交通：台65線快速道路（快速接駁國道一號、國道三號）、四川路二段多線公車站牌、板橋高鐵/台鐵/捷運三鐵共構站（車程約10分鐘）
✅商圈與購物：愛買南雅店、遠東通訊園區商圈、南雅夜市商圈、板橋後站商圈
✅學校：信義國小、亞東科技大學、豫章工商、廣福國小
✅公園綠地：遠東通訊園區生態公園、五權公園、華東公園
✅超市與便利商店：全聯福利中心板橋四川店、美廉社、7-ELEVEN、全家便利商店
✅政府機關與醫療：亞東紀念醫院、新北市政府警察局板橋分局信義派出所、板橋四川路郵局
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【法院筆錄摘要】●點交情形→房屋現況點交，公設不點交●
📢房屋現場查訪時有租客入住，原租約自112年2月26日至115年2月25日止。經法院認定租客於查封後占有，依法不得對抗債權人，故拍定後房屋依現況點交。
📢3210建號、3201建號（門牌四川路二段237、239、241、243號地下一、二層）屬社區大樓之公共設施，因係拍賣應有部分，拍定後不點交。
📢依鑑定報告所載，本件建物在外觀判斷尚無影響交易價額之重大瑕疵，亦無在海砂屋、輻射屋、凶宅網等媒體網站記載。
📢土地為區分所有建物之共同基地，產權一併移轉，拍定後不點交。
📢本件標的原所有權人或使用人如有積欠工程受益費、水電、瓦斯、管理費等相關費用，應由拍定人自行查明後與相關單位洽商解決。
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【他項權利】債權總額：200萬
📌王OO，金額200萬，設定日105.11.4
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【拍賣紀錄】
📍第一拍｜2026/04/08｜748.0萬｜71.04萬／坪｜部分點交｜流標
📍第二拍｜2026/04/29｜598.4萬｜56.83萬／坪｜部分點交｜流標
📍第三拍｜2026/05/20｜478.8萬｜45.47萬／坪｜部分點交｜流標
📍第四拍｜115/06/24｜383.1萬｜36.38萬／坪｜部分點交｜目前拍次
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【環境特徵】
📌街道氛圍：位於四川路二段主幹道旁，鄰近遠東Tpark通訊園區，周邊商業氣息濃厚、機能成熟。高樓層面巷弄可兼顧上班通勤的便利與居住的寧靜。
📌建築風格：34年經典地標大樓「四川大樓」，結構扎實。社區公設比僅約24%，相較於現今動輒35%的新蓋大樓，其坪效利用率更符合小資與置產族的務實需求。
📌綠地分佈：鄰近高爾富公園與愛買周邊步道，市區精華段內仍保有日常散步與簡單休憩的綠意空間。
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【地段價值】
📌土地使用分區：住宅區。坐落於板橋區成熟舊市區，具備穩定的產權保值性。
📌未來發展潛力：緊鄰遠東Tpark通訊園區，帶動周邊高科技白領與亞東醫護、學生族群的強勁租售需求，隨著園區擴展與科技人才進駐，長線身價具備極佳的抗跌性。
📌稀缺性：板橋精華區內、捷運步行圈、且總價低於400萬的電梯獨立套房，在自由市場上屬於近乎絕跡的秒殺產品，法拍第四拍釋出實屬罕見。
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【案件特色】
🎇捷運遠東通訊園區旁：鄰近捷運亞東醫院站與遠東Tpark通訊園區，高科技就業人口密集，具備強大的自住與收租剛性需求。
🎇超低公設比小資套房：謄本登記總坪數10.53坪，純房屋公設僅2.55坪（公設比約24%），在電梯大樓產品中得房率極高。
🎇高樓層景觀採光佳：坐落於13樓高樓層，視野開闊、通風採光良好，無低樓層臨路噪音干擾。
🎇極致超低總價成家：第四拍降價至383.1萬，為新北市板橋核心精華區絕無僅有的超低門檻置產首選。
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【優勢與亮點】
🏆房價嚴重倒掛，利潤驚人：同棟社區近期實價登錄平均成交行情高達每坪46萬，本案第四拍底價單價僅36.38萬，直接打折利潤空間大。
🏆現況點交產權明確：租約已於115年2月屆滿且屬於查封後占有，法院公告確定點交，免除產權被長期惡意占用的風險。
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【注意事項】
⚠️公設及基地不點交：大樓公設（建號3210、3201）地下一、二層及土地屬持分應有部分，拍定後依規定不點交。
⚠️大樓欠費自行結清：投標人應自行查明債務人是否有積欠水電、瓦斯費及社區物業管理費，並於拍定後自行與管委會洽商排除。
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【實價參考】
💰周邊路段行情比對：【板橋區四川路二段、捷運亞東醫院站周邊半徑500公尺內】同類型電梯大樓之成交紀錄。同棟社區近期共有5筆成交統計，市場平均成交行情為每坪46萬（總價約483萬）。本案第四拍底價總價僅383.1萬（每坪36.38萬），比同棟市價足足便宜了100萬。
💰投酬率評估：若以第四拍底價383.1萬標得，對比市場同類型產品實價483萬，現賺資產轉售增值利潤高達26.1%。若規劃長期出租，該路段獨立電梯套房月租金行情約1.3萬至1.5萬，預估年化租金投酬率上看4.07%~4.70%，屬於高投報被動收入指標金雞母。
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