【基本資料】
📍類型：公寓/華廈
📍社區：依公告
📍地址：台北市士林區忠誠路二段118巷11弄20號4樓
📍結構：RC造
📍樓層：4樓/5樓
📍屋齡：約31年（完工日：84年7月12日）
📍土地使用分區：第三種住宅區
📍用途：住家用
📍格局：現況屋內凌亂，有家具家電（建議依現場狀況評估）
📍拍賣原因：拍賣抵押物
📍投標地點：台灣士林地方法院
📍保證金：262萬元
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【坪數資料】
▶️總坪數：23.69坪
▶️主建坪：17.25坪
▶️附屬坪：3.27坪
▶️公設坪：3.17坪
▶️停車坪：依公告
▶️增建坪：依公告
▶️土地坪：7.80坪
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【生活與交通機能】
✅商圈：天母商圈、高島屋商圈、天母棒球場商圈
✅賣場：大葉高島屋、新光三越天母店、SOGO天母店
✅超市：全聯福利中心、Jasons/MiaC'bon超市
✅便利商店：7-ELEVEN、全家便利商店
✅學校：三玉國小、天母國中、台北美國學校、台北日僑學校
✅綠地公園：天母運動公園、忠誠公園、天母公園
✅政府機關：士林區公所天母分部、戶政事務所
✅醫院/藥局：臺北榮民總醫院、振興醫院、周邊社區藥局
✅交通：公車號碼多路線匯集（忠誠路公車幹線）、捷運芝山站（轉乘公車或騎乘UBike快速連接）、中山北路及文林北路主要幹道
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【法院筆錄摘要】●點交情形→房屋點交，土地不點交●
📢22713建號建物拍定後點交；土地因拍賣應有部分，拍定後不點交。
📢現場勘驗目視無漏水或火災，屋內凌亂，警察局函覆目前無人居住，內有家具家電，實際現況仍請應買人自行查明。
📢應買人應自行查明債務人有無積欠管理費。
📢債務人設有遺產管理人（江O恆律師）。
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【他項權利】債權總額:3000萬
📌玉山商銀，2190萬，99.05.24
📌玉山商銀，810萬，104.01.27
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【拍賣紀錄】
📍第一拍｜2026/07/21｜1,636萬｜69.1萬／坪｜點交｜流標
📍第二拍｜2026/08/18｜1,310萬｜55.3萬／坪｜點交｜目前拍次
📍第三拍｜八折降價｜1,048萬｜44.2萬／坪｜點交｜預估拍次
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【環境特徵】天母人文靜巷與頂級綠意生活
📌街道氛圍：位於忠誠路二段純陸住宅靜巷，離囂不離塵，享受天母獨有的異國休閒與慢活氣息。
📌建築風格：5層樓低公設華廈，外觀樸實，住宅密度低、出入單純，生活品質佳。
📌綠地分佈：緊鄰天母運動公園與忠誠公園，擁有廣闊綠意與完善運動設施，休閒機能極佳。
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【地段價值】正天母核心地段，保值抗跌性強
📌土地使用分區：第三種住宅區，環境寧靜且生活機能優良，具備極高居住價值。
📌未來發展潛力：天母商圈成熟、發展完善，土地持分較大（7.8坪），長線具備危老都更潛力。
📌稀缺性：天母忠誠路二段靜巷物件釋出量稀少，高坪效低公設住宅深受自住族群喜愛。
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【案件特色】低公設實用坪數，高品質天母優質生活圈
🎇超低公設比，實際使用空間大，坪效發揮至最大化。
🎇正天母忠誠路核心靜巷，步行即達大葉高島屋與天母棒球場。
🎇房屋拍定後點交，產權權利清晰，免去複雜點交風險。
🎇周邊名校林立（美校、日校、天母國中小），卡位天母優質學區首選。
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【優勢與亮點】市場絕版低單價，超高投資與自住效益
🏆價格優勢：二拍底價每坪僅約55.3萬，顯著低於天母區域中古華廈市場行情。
🏆點交優勢：法院確定點交案件，交屋流程明確，權利有保障。
🏆環境優勢：集結國際學區、百貨商圈與萬坪公園綠地，居住環境舒適度頂級。
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【注意事項】
⚠️土地拍賣持分1/5且不點交，需注意產權分屬細節。
⚠️應買人應自行向社區管委會查詢債務人是否積欠社區管理費。
⚠️屋內現況較為凌亂且留有家具家電，拍定後需自行規劃交屋清理費用。
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【價差比率估算】
💰拍次:第二拍
💰底價:1,310萬元
💰單價:55.3萬／坪
💰實價均價:(未扣除車位)72.5萬／坪（參考忠誠路二段周邊近一年中古華廈/公寓成交行情）
💰與實價價差比率:(實價均價-拍賣單價)/實價均價=(72.5-55.3)/72.5≈23.72%
💰狀態評估:本案二拍底價約為周邊實價登錄行情的76折（價差約23.7%），價格具備極高吸引力與安全邊際。
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【潛在利潤空間】
📌拍定後若以市場行情約72~75萬/坪整理後出售，帳面獲利空間預估可達300~400萬元。
📌區域三房租金行情約3.5萬~4.5萬元/月，預估租金年報酬率約在3.2%~4.1%之間。
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【核心買方與痛點】
🎯核心買方:想要卡位天母優質學區的自住首購族、偏好高坪效低公設華廈的換坪族、法拍收租投資客。
🎯買方痛點:天母預售與新成屋單價高昂（百萬以上）；中古物件總價門檻高且釋出少。
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