【黃金一樓隔套美寓】石牌明德雙捷，都更與高投報金雞母

【基本資料】

📍類型：公寓

📍地址：台北市北投區致遠一路二段57巷28號1樓

📍結構：RC造

📍樓層：1樓/5樓

📍屋齡：約44年（完工日：071.08.31）

📍用途：店鋪停車場

📍格局：現況隔成5間房間（101室至105室）

📍拍賣原因：拍賣抵押物

📍投標地點：士林地方法院

📍保證金：367萬

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【坪數說明】

▶️總坪數：33.22坪

▶️主建坪：26.39坪

▶️公設坪：2.05坪

▶️附屬坪：4.78坪

▶️增建坪：3.82坪

▶️土地坪：7.23坪

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【生活機能】

✅商圈：致遠一路美食商圈、石牌商圈、自強市場商圈、明德生活圈

✅學校：文林國小、明德國中、石牌國中、國立台北護理健康大學

✅政府機關：北投區公所石牌辦公處、保警第一總隊

✅醫院、藥局：台北榮民總醫院、振興醫院、周邊連鎖藥局

✅公園：建民公園、石牌公園、自強公園

✅賣場、大型百貨：大葉高島屋（車程約10分鐘）、天母SOGO百貨

✅超市、便利商店：全聯福利中心、頂好超市、7-11、全家便利商店

✅交通、捷運：捷運石牌站、捷運明德站

✅快速道路、橋、高速公路：洲美快速道路、承德路幹道、文林北路幹道

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【法院筆錄摘要】●點交情形→本件拍定後點交●

📢現場查封時內部已改裝隔成101室至105室共5間房間，有水有電，目前似無人居住，拍定後依現況點交。

📢室內有一處樓梯可通往地下室，該地下室無獨立出入口且堆置雜物，經地政人員確認為建物登記之公設範圍。

📢52563建號為未保存登記建物（增建約3.82坪），與主建物內部相通，經建管處確認為位於防火巷與停車空間之水平增建違章建築，目前予以拍照列管。

📢增建部分占用鄰近114地號土地且權源不明（該土地不在拍賣範圍內），拍定後無法辦理建物第一次登記，拆除風險由拍定人自行承擔。

📢經向相關主管機關查詢，本案目前無發生非自然死亡、火災受創、海砂屋、輻射屋或地震受損等管轄列管情事。

📢本案他項權利於拍定後皆辦理塗銷。

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【他項權利】債權總額：3156萬

📌國泰世華商銀，1596萬，設定日：103.4.9

📌國泰世華商銀，60萬，設定日：104.4.29

📌楊OO，1500萬，設定日：113.7.16

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【拍賣紀錄】

📍第一拍｜115/06/11(四)｜2288.0萬｜68.9萬／坪｜點交｜流標

📍第二拍｜115/07/09(四)｜1832.0萬｜55.1萬／坪｜點交｜目前拍次

📍第三拍｜八折降價｜1465.6萬｜44.1萬／坪｜點交｜預估拍次

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【環境特徵】捷運靜巷珍稀一樓

📌街道氛圍：位於致遠一路二段57巷內，屬台北市精華區難得的寧靜純住宅巷弄，無主幹道喧囂，居住生活隱私性高。

📌建築風格：標準5層樓傳統RC造公寓，外觀維護良好，一樓物件免去老舊公寓爬梯缺點，主要用途登記為店鋪停車場，空間規劃彈性大。

📌綠地分佈：周邊步行可達自強公園與致遠公園，高綠覆率且具備優質漫步、運動休閒空間。

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【地段價值】北士科門戶捷運核心

📌土地使用分區：第三種住宅區，土地持分達7.23坪，基地具備高額的都市更新、危老重建之長遠開發價值。

📌未來發展潛力：鄰近近年最核心的重大建設「北投士林科技園區（北士科）」，產業進駐帶動高收入就業人口外溢，周邊新案房價大幅拉升，本區段補漲及保值效應極強。

📌稀缺性：台北市精華捷運站周邊「公寓一樓」釋出量極低，此物件又具備特定用途登記，市場物件稀有度極高。

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【案件特色】免爬梯黃金一樓改套收租首選

🎇位於珍稀一樓免爬梯，進出便利，不論是長輩自住、店鋪辦公或是改裝出租皆能完美適應。

🎇超低公設比，謄本公設坪僅2.05坪，室內實用主建物達26.39坪，得房率極高。

🎇現況內部已隔好5間房間並附連通地下室，極度適合台北市中心高投報包租公、租屋業者直接規劃進場。

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【優勢與亮點】降價力道強實坪大空間

🏆降價幅度震撼：第二拍底價降至1,832萬，每坪單價僅55.15萬（以謄本總坪數33.22坪計算），遠低於北投區一樓市場行情。

🏆零贅坪高坪效：主建物與附屬建物合計達31.17坪，空間感遠勝市場上同總價的電梯大樓，買到即賺到使用面積。

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【注意事項】

⚠️違建與占用風險：3.82坪未保存登記增建屬防火巷水平違建，建管處已拍照列管，且該增建占用非拍賣範圍之114地號土地，拍定後須自負拆除或土地權源爭議風險。

⚠️用途登記注意：本案謄本記載主要用途為「店鋪停車場」，雖現況隔間為住家使用，應買人需自行評估未來合法變更或營業、自住之規範。

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【價差比率估算】

💰拍次：第二拍

💰底價：1,832萬

💰單價：55.15萬／坪

💰實價均價：104.76萬／坪

💰與實價價差比率：(104.76-55.15)/104.76=47.36%

💰狀態評估：目前底價相較周邊近一年同類型公寓一樓實價行情已折價近52折，價差空間極大，具備高度投資與置產套利價值。

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【潛在利潤空間】

📌本案依周邊近一年實價均價104.76萬推算市價約3,480萬。本拍底價1,832萬，存在約1,648萬的潛在帳面獲利與極高的安全邊際。

📌由於現況已隔為5間房，極具租金爆發力。若重新整理出租，石牌、榮總商圈單間套房月租金約1.2萬至1.5萬，5間房月租總收益可達6萬至7.5萬元，以二拍底價1,832萬推算，預估毛租金投報率高達3.93%~4.91%。

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【投標諮詢】

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