【東光富貴角】林森錦州商圈正核心｜近百坪商業用地下室超值釋出

【物件資料】

📍類型：電梯大樓（地下室）

📍社區：東光富貴角

📍地址：台北市中山區林森北路432號地下層

📍結構：鋼筋混凝土造（RC造）

📍樓層：地下層/10層

📍屋齡：約30年（完工日：085.06.17）

📍土地使用分區:商四特

📍用途：商業用

📍格局：空屋（現況堆置部分雜物）

📍拍賣原因：分割共有物（變價）

📍投標地點：台北地方法院

📍保證金：734萬

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【坪數說明】

▶️總坪數：120.26坪

▶️主建坪：99.61坪

▶️公設坪：20.65坪

▶️土地坪：12.47坪

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【生活與交通機能】

✅商圈：林森錦州商圈、晴光商圈、條通商圈，周邊商業活動極為頻繁，生活機能極佳。

✅超市與便利商店：頂好超市、全聯福利中心、全家便利商店、7-11、萊爾富。

✅交通與捷運：步行可達捷運中山國小站、捷運雙連站，周邊有多線公車行經林森北路與民生東路。

✅公園：新興公園、中原公園。

✅學校：新興國中、吉林國小。

✅醫院與藥局：馬偕紀念醫院、周邊連鎖藥局林立。

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【法院筆錄摘要】●點交情形→點交●

📢點交狀況：本件拍賣標的現無人居住使用，為空屋，屋內堆置部分雜物，拍定後點交。

📢特殊註記：經主管機關函覆，自民國95年至今無發生火災紀錄；非列管之海砂屋或震損建築物；未發生非自然死亡情形。

📢優先承買權：本件係變價分割共有物，依民法第824條第7項規定，共有人有優先承買權。若共有人之一到場應買拍得，其餘共有人無優先承買權。

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【他項權利】債權總額:無記載

📌無資料

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【拍賣紀錄】

📍第一拍｜2026/03/19｜8,950萬｜74.4萬／坪｜點交｜流標

📍第二拍｜2026/04/16｜7,160萬｜59.5萬／坪｜點交｜流標

📍第三拍｜2026/05/14｜5,729萬｜47.6萬／坪｜點交｜流標

📍第四拍｜2026/06/18｜4,584萬｜38.1萬／坪｜點交｜流標

📍第五拍｜2026/07/16｜3,668萬｜30.5萬／坪｜點交｜目前拍次

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【環境特徵】精華商圈核心

📌街道氛圍：位於林森北路正路面上，周邊商辦與商業大樓林立，夜晚燈火通明，具備強大的夜間經濟與集客效應。

📌建築風格：30年外觀維護良好的住商混合電梯大樓，指名度高。

📌綠地分佈：鄰近新興公園與中原公園，提供市中心鬧中取靜的喘息空間。

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【地段價值】商業區高坪效空間

📌土地使用分區：第肆種商業區，土地價值與開發利用成效極高。

📌未來發展潛力：中山區核心商業地帶，周邊商業機能成熟。本案日後出售時，高達948.9萬的土地漲價總額可優先抵扣房地合一稅，具節稅優勢。

📌稀缺性：市中心極為罕見之百坪純商業用地下室，適合多種業態規劃，具高度稀缺性。

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【案件特色】純商用百坪超低單價

🎇拍定後點交，現況為空屋，產權與產權排除相對單純。

🎇第肆種商業區使用分區，坪數近百坪，空間寬敞好規劃。

🎇總價已自首拍降至3,668萬，單價僅30.5萬/坪，入手門檻低。

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【優勢與亮點】價值與價格的黃金交點

🏆拍賣進入第五拍，價格已大幅折價至每坪30.5萬，遠低於同棟大樓行情。

🏆商業用途廣泛，適合做為商辦、倉儲、健身房、特定娛樂業或各類連鎖總部。

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【注意事項】

⚠️優先承買權風險：本案為變價分割共有物，債權人與債務人各持分部分產權。拍定後需等待共有人放棄優先承買權，方可取得權利移轉證書。

⚠️地下室使用限制：地下層使用需符合台北市土地使用分區管制與消防法規，投標前請先評估用途。

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【價差比率估算】

💰拍次:第五拍

💰底價:3,668萬元

💰單價:30.5萬元／坪（以謄本總坪數120.26坪計算）

💰實價均價:76萬元／坪（以同棟大樓一年內成交5筆之均價，並依地下室市價慣例折半估算）

💰與實價價差比率:(76-30.5)/76=59.87%

💰狀態評估:目前單價30.5萬與實價折半後的行情相比，仍有高達59.87%的價差空間，利潤極為豐厚，價格已達絕對甜蜜點。

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【潛在利潤空間】

📌帳面獲利空間巨大，若以正常行情每坪50-60萬評估，拍定後資產隨即具備極高增值與套利空間。

📌因入手單價極低（30.5萬/坪），若順利出租，預估年化租金投報率表現將遠超一般實體店面。

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【投標諮詢】

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