【物件資料】

📍類型：公寓

📍地址：台北市文山區興隆路二段86巷8號2樓

📍結構：加強磚造

📍樓層：2層/4層

📍屋齡：約57年（完工日：058.06.17）

📍土地使用分區：第一種商業區（特），容積率360%/建蔽率55%

📍用乎：住家用

📍格局：現況由債務人共同居住，格局為公寓住宅

📍拍賣原因：拍賣抵押物

📍投標地點：台北地方法院

📍保證金：145萬

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【坪數說明】

▶️總坪數：17.61坪

▶️主建坪：17.61坪

▶️土地坪：6.88坪

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【生活與交通機能】

✅商圈：興隆路二段商圈、興隆市場商圈、萬芳醫院商圈。

✅學校：興德國小、興隆國小、景興國中、中國科技大學。

✅政府機關：文山區行政中心（鄰近）。

✅醫院與藥局：景美醫院、臺北市立萬芳醫院、周邊各大連鎖藥局。

✅公園：興隆公園、興安公園。

✅超市與便利商店：全聯福利中心、美廉社、7-11、全家便利商店。

✅交通與捷運：步行可達捷運萬芳醫院站、捷運辛亥站，周邊興隆路多線公車往返雙北市區。

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【法院筆錄摘要】●點交情形→點交●

📢占有使用狀況：114年11月21日現場履勘時，債務人馮O強在場稱房屋由債務人二人共同居住使用，無出租或出借他人，拍定後點交。

📢屋況與瑕疵：債務人陳稱屋內有人放火燒過。但經函詢相關主管機關，消防局查復自95年迄今無發生過火災事件；警察局查復無發生非自然死亡情形；亦非屬列管之海砂屋、輻射屋或地震受損屋。實際狀況仍須經專業人員鑑定確認。

📢產權備註：本案件為公同共有持分（馮O玲、馮O強公同共有全部），請應買人自行確認範圍。

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【他項權利】債權總額:420萬

📌板橋農會，420萬，102.12.16

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【拍賣紀錄】

📍第一拍｜2026/05/19｜1,100萬｜62.5萬／坪｜點交｜流標

📍第二拍｜2026/06/23｜900萬｜51.1萬／坪｜點交｜流標

📍第三拍｜115/07/21｜722萬｜41.0萬／坪｜點交｜目前拍次

📍第四拍｜八折降價｜577.6萬｜32.8萬／坪｜點交｜預估拍次

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【環境特徵】文山成熟生活圈

📌街道氛圍：位於興隆路二段靜巷內，避開主幹道車流喧囂，具備傳統文教區的寧靜居住質感。

📌建築風格：57年四層樓傳統公寓，公設比為0%，室內實際可使用空間坪效完全無虛坪。

📌綠地分佈：鄰近文山區著名的興隆公園與興安公園，綠意環繞，休閒機能佳。

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【地段價值】商業區土地開發潛力

📌土地使用分區：第一種商業區（特），土地單價與含金量極高，未來都更或危老重建價值遠大於傳統住宅區。

📌未來發展潛力：地處文山區核心地帶，周邊生活機能極其成熟，高土地持分（6.88坪）使本案極具長期資產保值與改建效益。

📌稀缺性：市中心釋出商業區高持分公寓低總價標的非常罕見，具市場獨特性。

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【案件特色】極低總價免公設

🎇拍定後點交，現況由債務人自住，無租賃關係干擾，產權排除相對單純。

🎇土地使用分區為第一種商業區（特），土地持分達6.88坪，地段價值性極高。

🎇總坪數17.61坪全為主建物，零公設無虛坪，實用空間比想像中更寬敞。

🎇2樓低樓層公寓，免去傳統高樓層爬梯之苦，進出、搬運及自住皆相較方便。

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【優勢與亮點】價金跌破市場行情

🏆第三拍底價僅722萬，單價降至41萬/坪，已顯著低於周邊老舊公寓實價行情。

🏆總價極低，投標保證金僅145萬，入手門檻低，資金調度彈性極佳。

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【注意事項】

⚠️屋況疑慮：查封筆錄記載債務人曾陳稱「屋內有人放火燒過」，雖然官方紀錄查無95年後之火災登記，但投標人仍需將可能存在的內部修繕或裝修成本納入出價考量。

⚠️屋齡較高：建物已達57年屋齡，需留意老舊管線汰換成本與銀行對於高屋齡公寓的貸款成數、年限評估限制。

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【價差比率估算】

💰拍次:第三拍

💰底價:722萬元

💰單價:41.0萬元／坪（以謄本總坪數17.61坪計算）

💰實價均價:52.0萬元／坪（興隆路二段86巷周邊半徑500公尺內、屋齡52至62年之同類型公寓近一年歷史成交行情）

💰與實價價差比率:(52.0-41.0)/52.0=21.15%

💰狀態評估:目前第三拍單價41萬與實價行情52萬相比，已存在高達21.15%的折價空間。價格已明顯落入甜蜜點，具備相當高的追價與標取吸引力。

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【潛在利潤空間】

📌依周邊市價行情每坪52萬計算，本案市值約落在915萬，目前第三拍底價722萬，帳面潛在獲利與套利空間高達近200萬。

📌由於入手總價低且位於文山文教區，順利標下後若重新整理出租，依周邊套房或小住宅強勁需求，預估年化租金投報率表現可期。

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