【基本資料】

📍類型：透天

📍地址：桃園市平鎮區中豐路5號

📍結構：RC造

📍樓層：1-3層/共3層（另有4樓增建）

📍屋齡：約48年（完工日：67年8月30日）

📍土地使用分區：商業區（中壢平鎮都市計畫）

📍用途：住商用

📍格局：依現況說明

📍拍賣原因：分割共有物

📍投標地點：桃園地方法院

📍保證金：200.4萬元

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【坪數資料】

▶️總坪數：36.83坪

▶️主建坪：32.78坪

▶️附屬坪：4.05坪

▶️增建坪：37.28坪

▶️土地坪：17.31坪

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【生活與交通機能】

✅商圈：中壢火車站前商圈、新勢公園商圈

✅學校：義興國小、新明國中、平鎮高中

✅政府機關：平鎮區公所、戶政事務所

✅醫院：壢新醫院（聯新國際醫院）、中壢天晟醫院

✅藥局：屈臣氏、康是美、連果健保藥局

✅公園：新勢公園、老街溪親水公園

✅賣場：家樂福中原店、大潤發中壢店

✅大型百貨：遠東SOGO中壢店

✅超市：全聯福利中心

✅便利商店：7-ELEVEN、全家便利商店

✅交通：捷運老街溪站（A22）、中壢火車站、公車中豐路站、台66線快速道路

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【法院筆錄摘要】●點交情形→有點交●

📢本件為債務人與家人自住使用，拍定後點交。

📢第1460號建號為未辦保存登記之增建（約37.28坪），拍定人無法辦理所有權登記，且有被拆除或遭他人主張權利風險（部分使用鄰地）。

📢本件為變價分割共有物，全體共有人均有依相同條件優先承買之權，共有人數眾多，通知優買須耗費時間。

📢無查得非自然死亡（凶宅）等特殊情事，都市計畫為商業區，欠繳水電管理費等由拍定人自行洽商解決。

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【他項權利】債權總額:390萬

📌平鎮區農會，390萬，98.05.27

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【拍賣紀錄】

📍第一拍｜115/08/05｜1,002.0萬｜57.9萬／坪｜點交｜目前拍次

📍第二拍｜預估拍次｜801.6萬｜46.3萬／坪｜點交｜八折降價

📍第三拍｜預估拍次｜641.3萬｜37.0萬／坪｜點交｜八折降價

（註：本案為透天物件，每坪單價嚴格依「土地坪數17.31坪」進行計算）

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【環境特徵】平鎮核心地段與成熟商圈

📌街道氛圍：位於平鎮主要幹道中豐路上，車流量大，具備優質店面效應與熱鬧商圈氣氛。

📌建築風格：傳統三層樓透天厝，含頂樓增建使用空間大，商業區效益顯著。

📌綠地分佈：鄰近新勢公園與老街溪河岸步道，提供優質綠意休閒空間。

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【地段價值】商業區高地價值與未來潛力

📌土地使用分區：商業區（中壢平鎮都市計畫），土地價值極高且具備未來高強度開發或都更改建效益。

📌未來發展潛力：緊鄰中壢火車站與捷運站點，隨區域鐵路地下化與站前再開發，增值空間大。

📌稀缺性：市中心正路邊高地價商業區透天，釋出量少，具高度資產保值性。

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【案件特色】高效益商業區土地透天

🎇正中豐路邊，商業區土地17.31坪，價值極高

🎇擁有37.28坪大面積增建，使用空間足足翻倍

🎇車水馬龍成熟商圈，適合辦公、店面或出租收益

🎇拍定後點交，使用權利明確

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【優勢與亮點】正路邊大地坪商業區透天

🏆土地分區為高容積商業區，資產保值性與改建開發潛力極佳。

🏆附帶大量增建面積，實用空間大，室內規劃彈性高。

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【注意事項】

⚠️增建建物（1460建號）未保存登記且占用鄰地，有被拆除或遭主張權利之風險。

⚠️案件為「分割共有物」，全體共有人享有優先承買權，取得產權可能需要較長等待時間。

⚠️應注意透天屋齡較高（約48年），後續可能需負擔較多修繕或整理費用。

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【價差比率估算】

💰拍次:第一拍

💰底價:1,002.0萬元

💰單價:27.20萬／坪(總底價/謄本總坪數36.83坪)

💰實價均價:(未扣除車位)31.50萬／坪

💰與實價價差比率:(31.50-27.20)/31.50=13.65%(低於行情約13.65%)

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【潛在利潤空間】

📌商業區土地價值高，若以市價行情折算，未來透過整理出租或等候改建開發，資產增值空間大。

📌總使用面積高達約74坪，若改套房出租或分層出租，預估年化租金投報率可達4%~5%以上。

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【核心買方與痛點】

🎯核心買方:尋求長期置產收租的投資客、區域自用店面需求者、看好商業區土地改建價值的買家。

🎯買方痛點:增建部分占用鄰地有拆除風險，且共有人優先承買權不確定性高，流程較漫長。

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