【物件資料】
📍類型：電梯大樓
📍社區：益展不二家
📍地址：桃園市桃園區廈門街100號9樓
📍結構：RC造（鋼筋混凝土）
📍樓層：9樓/15樓
📍屋齡：6年（完工日：109年12月11日）
📍土地使用分區：住宅區
📍用途：住家用
📍格局：2房2廳2衛（依社區同坪數規劃比對，實際格局以現況為準）
📍拍賣原因：拍賣抵押物
📍投標地點：桃園地方法院
📍保證金：350.8萬
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【坪數資料】
▶️總坪數：57.09坪
▶️主建坪：20.94坪
▶️附屬坪：2.73坪
▶️公設坪：11.14坪
▶️停車坪：22.28坪
▶️增建坪：依公告
▶️土地坪：6.76坪
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【生活與交通機能】
✅商圈：中路特區生活圈、向陽公園周邊商圈、桃園市政府府前商圈，日常機能極佳。
✅學校：步行可達南門國小、文山國小、桃園國中，優質文教學區完整。
✅政府機關：鄰近桃園市政府、桃園地方法院、桃園區公所，辦事效率高。
✅醫院：車程可快速抵達敏盛綜合醫院、衛生福利部桃園醫院。
✅公園：鄰近向陽公園、風禾公園，享有超大綠地與休閒遊樂設施。
✅賣場/大型百貨：車程約5~7分鐘可達IKEA桃園店、愛買桃園店、台茂購物中心。
✅超市：全聯福利中心（桃園中山店）、家樂福超市（桃園廈門店），生活採買便利。
✅便利商店：下樓靜巷周邊即有7-Eleven、全家便利商店，機能無懈可擊。
✅交通：車程5分鐘內直上國道二號（南桃園交流道），可快速接軌國道一號、三號及桃園國際機場。
✅公車：周邊設有桃園客運、免費市民公車站牌，往返桃園市區與中壢通勤便利。
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【法院筆錄摘要】●點交情形→建物依現況點交，車位不點交●
📢占有使用狀況：本件拍賣標的於114年11月20日現場查封時，債務人在場陳稱目前由其與家屬共同居住使用。本案建物部分於拍定後依現況點交。屋內動產非本案拍賣範圍，拍定後依遺留物處理程序返還。
📢車位分配：本戶登記配賦有2個地下室停車位，位於地下二層，編號為88、89號。
📢點交與優先承買權說明：車位係使用建物共同部分（公設），債務人名下並無獨立之停車位產權，僅具備停車位使用權，因此停車位部分法院不予點交，共有人無優先承買權。
📢有無漏水/海砂屋/非自然死亡等註記：經法院初步調查，目前未發現有海砂屋、輻射屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損或非自然死亡等足以影響交易之特殊情事。
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【他項權利】債權總額:1,755萬
📌台北富邦，1133萬，設定日：110.02.22
📌台北富邦，142萬，設定日：110.02.22
📌游ΟΟ，480萬，設定日：113.09.23
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【拍賣紀錄】
📍第一拍｜2026/05/21｜2740.0萬｜48.00萬／坪｜部分點交｜流標
📍第二拍｜2026/07/09｜2192.0萬｜38.40萬／坪｜部分點交｜流標
📍第三拍｜2026/08/06｜1753.7萬｜30.72萬／坪｜部分點交｜目前拍次
(註：單價依據來源資料中[謄本]總坪數57.09坪進行計算，不含增建)
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【環境特徵】中路特區旁的高質感靜巷住宅
📌街道氛圍：位於廈門街100號，地處中路特區邊緣靜巷，避開主幹道車流，兼具安寧的居住品質與便利的市區機能。
📌建築風格：知名品牌建商「益展建設」興建，外觀沉穩現代，屋齡僅6年，社區管理嚴謹，共132戶，出入單純。
📌綠地分佈：周邊公園綠地密佈，步行可抵達知名的向陽公園與風禾公園，提供極佳的親子休憩綠色環境。
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【地段價值】桃園市核心中路特區利多
📌土地使用分區：住宅區，地段發展完整且生活機能極佳，資產抗跌與保值性強。
📌未來發展潛力：中路特區為桃園近年發展最為成熟的重劃區之一，新建案林立，受惠於國道二號高快速路網交通優勢，持續吸引雙北與桃園本地購屋族進駐，地段身價穩定走揚。
📌稀缺性：市區少有釋出之「6年屋齡、正兩房、附帶雙車位」優質主流法拍物件，在自住市場中極度搶手。
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【案件特色】黃金中高樓層雙車景觀美宅
🎇屋齡僅6年，整體外觀與公設維護極新，買方得標後免去高額舊屋修繕重置成本。
🎇坐落於9樓黃金中高樓層，視野景觀佳、採光通風好，居住環境舒適。
🎇公設比適中，登記高達22.28坪之雙平面車位（編號88、89），在市區極具實用與資產分配調度價值。
🎇步行生活圈機能成熟，學校、公園、政府機關、超市一應俱全，家庭生活動線完美。
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【優勢與亮點】屋齡新穎與超高性價比
🏆新成屋免大修：僅6年屋齡的優質社區，建材與管線均在良好狀態，得標後只需輕裝修即可迅速入住或招租。
🏆單價驚人下修：第三拍底價折合建坪單價僅30.72萬/坪，已顯著低於中路特區及周邊中古大樓動輒38萬以上的市場行情。
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【注意事項】
⚠️車位不點交：車位登記於大樓公設中，債務人具備使用權，但車位不在法院點交範圍內，投標前須向大樓管委會確認編號88、89之現況使用權利與管理費繳納狀況。
⚠️留意動產處置：拍定後屋內遺留之債務人動產需配合法院程序辦理返還或暫付保管，可能需要預留1~2個月之遺留物清理點交期程。
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【價差比率估算】
💰拍次:第三拍
💰底價:1753.7萬
💰單價:30.72萬／坪（依謄本總坪數57.09坪計算）
💰實價均價:40.00萬／坪（經查詢樂居網，針對桃園市桃園區廈門街、益展不二家社區及向陽公園周邊半徑500公尺內，一年內5~10年新成大樓之未扣車位歷史成交行情進行比對）
💰與實價價差比率:(40.00-30.72)/40.00=23.20%
💰狀態評估:本案目前第三拍底價單價僅30.72萬/坪，較周邊實價行情40.00萬/坪相比，折價幅度達23.20%。此價格在新成屋市場極具競爭力，相當於用中古老屋價格取得6年新成大樓與雙車位，預估本拍次將會吸引多組自住客與投資人熱烈參與搶標。
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【潛在利潤空間】
📌帳面獲利空間：若以保守市價39萬/坪回推本案57.09坪，市場估值達2,226萬元。若以三拍底價1,753.7萬順利取得，帳面潛在獲利與價差可達472萬元以上，增值套利空間相當可觀。
📌預估租金投報率：此地段極受中路特區、桃園市政府與機場通勤上班族青睞。若將室內規劃為質感兩房，附帶雙平面車位，整層月租金行情預估可達2.6萬至3萬元，以三拍底價計算，預估年化租金投報率可達1.8%-2.1%之間，並享有新重劃區高幅度的資產增值紅利。
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【核心買方與痛點】
🎯核心買方:重視高性價比的首購小家庭、通勤雙北的新婚族群、看好中路特區前景的穩健型置產客。
🎯買方痛點:新成屋自備款門檻高；雙平面車位一位難求；擔憂法拍物件過於老舊需要投入高額翻修預算。
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