【基本資料】

📍類型：透天（電梯別墅）

📍社區：智元豪品

📍地址：彰化縣和美鎮平原路166號

📍結構：RC造

📍樓層：1至4層樓/共4層樓

📍屋齡：約7年

📍土地使用分區：都市計畫住宅區

📍用途：住家用/住宅停車空間

📍格局：前手交易格局4房3廳5衛

📍拍賣原因：清償票款

📍投標地點：台中市北區中清路一段89號17樓-1（台灣金融資產服務股份有限公司）

📍保證金：334.88萬元

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【坪數資料】

▶️總坪數：80.54坪（謄本登記合計266.25㎡）

▶️主建坪：72.76坪

▶️附屬坪：7.78坪

▶️停車坪：0坪（內含於一樓室內停車空間）

▶️增建坪：8.55坪

▶️土地坪：35.09坪

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【生活與交通機能】

✅學校：和美國小(1公里)、和美高中(700公尺)、和美實驗學校(1.3公里)

✅政府機關：和美鎮公所(500公尺)、和美鎮戶政事務所(500公尺)

✅醫院：道周醫院(850公尺)

✅公園：德美公園(1.3公里)、和美鎮立運動公園(1.9公里)

✅市場：和美仁愛夜市(1.8公里)

✅賣場：全聯福利中心和美德美店(1.2公里)、寶雅和美道周店(1.2公里)

✅超市：喜美超市和美店(350公尺)

✅銀行:第一銀行和美分行(400公尺)

✅快速道路：台74線中彰快速道路、台61線西濱快速道路

✅橋：大度橋（往台中）、金馬大橋

✅高速公路：國道三號（福爾摩沙高速公路）和美交流道

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【法院筆錄摘要】●點交情形→拍定後點交●

📢查封時據鄰居陳述，債務人已未居住於此，現場無人居住使用；拍定後點交（如有依法不能點交之情事法院得不點交）。

📢土地編定為都市計畫住宅區用地；登記謄本加註放領耕地，並註記和西段871至873建號基地涵蓋和西段891-9、891-10、891-11共3筆地號。

📢建號1060建物為未辦所有權第一次登記之違章增建（面積28.25㎡，8.55坪），拍定人無法逕持權利移轉證書辦理所有權登記，若遭主管機關認定違建應自負拆除風險。

📢增建部分其中1.59平方公尺占用鄰地896地號，占用之法律關係由拍定人自理。

📢鑑定價格內含室內電梯設備價格。

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【他項權利】債權總額:新台幣3,792萬元

📌台灣中小企業銀行：2,280萬元

📌台灣中小企業銀行：72萬元

📌合迪股份有限公司：1,440萬元

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【拍賣紀錄】

📍第一拍｜2026/08/05｜3,270萬｜土地單價93.19萬／坪（建物40.60萬／坪）｜點交｜流標

📍第二拍｜2026/08/26｜2,616萬｜土地單價74.55萬／坪（建物32.48萬／坪）｜點交｜流標

📍第三拍｜2026/09/09｜2,092.8萬｜土地單價59.64萬／坪（建物25.99萬／坪）｜點交｜流標

📍第四拍｜2026/10/14｜1,674.4萬｜土地單價47.72萬／坪（建物20.79萬／坪）｜點交｜目前拍次（八折降價）

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【環境特徵】低密度優質透天聚落

📌街道氛圍：平原路周邊多為純住宅聚落與透天社區，出入單純且靜謐，轉個彎即可接軌熱鬧之道周路商圈。

📌建築風格：智元豪品為7年新穎透天電梯別墅，外觀現代大器，配備自有室內電梯與獨立門面，居住尊榮感高。

📌綠地分佈：近鄰德美公園與和美運動公園，周邊綠帶空間豐富，晨間散步與假日運動休閒皆相當適宜。

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【地段價值】和美核心生活圈延伸

📌土地使用分區：都市計畫住宅區，土地持分完整高達35.09坪，具備長期保值與自住傳家價值。

📌未來發展潛力：和美交流道直上國道三號，快速串聯台中生活圈與彰化市區，吸引彰化市區外溢置產族群。

📌稀缺性：和美市區具備電梯配備、大面寬、屋齡10年內且地坪超過35坪之獨棟透天釋出極為稀少。

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【案件特色】新屋齡電梯大器別墅

🎇7年新成屋電梯別墅，格局大器，滿足三代同堂長輩起居免爬樓梯需求。

🎇土地高達35.09坪，主建加上附屬登記達80.54坪，整體可使用空間寬敞。

🎇房屋目前空置，拍定後法院點交，點交程序相對單純明朗。

🎇第四拍底價1,674.4萬元，相較第一拍3,270萬元已大幅折讓近半價，價格具備極大吸引力。

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【優勢與亮點】豪邸規格親民入手價

🏆產權乾淨空屋點交：現況無人居住且拍定後點交，免除繁複租約與搬遷抗拒成本。

🏆價格甜蜜點浮現：經多次流標降價後，每坪土地底價僅約47.72萬元（建物單價約20.79萬/坪），顯著低於周邊行情。

🏆自帶電梯生活機能完備：兼具市心學區商圈便利與高規格居家品質，免去老舊透天爬梯困擾。

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【注意事項】

⚠️鄰地占用：1060建號中的1.59平方公尺(約0.48坪）占用鄰地896地號。896地號是道路用地，所有權是國家的。占用國家土地，管理機關有權向占用人追討相當於租金的不當得利，也就是「使用補償金」。若是未來該路段有道路拓寬、開闢計畫，或是有民眾檢舉影響通行，主管機關有權隨時要求您「拆掉佔用的建物」。

⚠️地號891-11登記謄本註記放領耕地。這是早年台灣實施土地改革（如公地放領）時，由政府放領給農民的耕地所留下的歷史註記。雖然以前是耕地，但這塊土地現在已經變更編定為「都市計畫住宅區用地」，且上面也已經合法蓋了這棟透天厝。因此，這個註記通常只是一個產權的歷史紀錄。

⚠️建築基地共同跨及891-9、891-10、891-11號，應買前宜詳閱地籍關係。代表，以後若有要改建的需求，需要871至873號建物所有權人達成協議，重新辦理法定空地分割或變更使照，否則該土地無法單獨申請新建或增建。

⚠️水電與電梯保養狀態：空屋一段時間，電梯設備機電系統、水電管道於點交後需全面檢修保養方能啟用。

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【價差比率估算】

💰拍次:第四拍

💰底價:1,674.4萬元

💰單價:47.72萬／坪（透天類型以土地坪數35.09坪計算：1674.4萬/35.09坪=47.72萬/坪）

💰實價均價:(未扣除車位):土地單價60.78萬／坪（依平原路周邊透天實價歷史成交案例，土地均價為60.78萬/坪；同門牌平原路166號前期成交單價為68.40萬/坪）

💰與實價價差比率:(列示出公式):(1-底價單價47.72萬/實價均價60.78萬)*100%=21.49%（若與同戶歷史成交土地單價68.40萬相比，價差比率為(1-47.72萬/68.40萬)*100%=30.23%）

💰狀態評估:價格已具備極高性價比，第四拍土地單價已落入4字頭，顯著低於同路段透天土地行情（約52~68萬/坪），已進入自住與置產買方極佳進場甜蜜點。

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【潛在利潤空間】

📌依同社區前期成交總價2,400萬推估，若以第四拍底價1,674.4萬元取得，帳面獲利空間達725.6萬元（帳面價差幅度約30.23%）。

📌預估租金投報率：周邊整棟電梯別墅月租金行情約3.5萬~4萬元，以底價推估年毛租金投報率約在2.51%~2.87%之間；若以自住置產為導向，則能享受顯著低於成屋重置成本的資產增值優勢。

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【核心買方與痛點】

🎯核心買方:三代同堂家庭、在地傳產企業主、換屋自住族、渴望擁有私人電梯車庫別墅的退休族群。

🎯買方痛點:市區新透天總價動輒2,500萬以上高不可攀；一般中古透天欠缺電梯導致長輩行動不便；擔心法拍屋增建占用鄰地糾紛與法拍代標流程繁複。

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【投標諮詢】

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