【基本資料】

📍類型：透天（平房廠房/生技廠辦）

📍地址：南投縣草屯鎮富林路三段117號

📍結構：鋼筋混凝土造、鋼骨造

📍樓層：1層/總樓層1層（含2層鋼骨增建與附屬設施）

📍屋齡：12年（約民國103年完工）

📍土地使用分區：都市計畫農業區、乙種工業區、道路用地

📍用途：廠房辦公室、宿舍、機房

📍格局：辦公室、作業區、無塵室、貨梯、員工宿舍、神明廳、景觀水池

📍拍賣原因：清償票款

📍投標地點：台中市北區中清路一段89號17樓-1

📍保證金：2200.2萬

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【坪數資料】

▶️總坪數：76.85坪

▶️主建坪：76.85坪

▶️增建坪：485.88坪

▶️土地坪：827.94坪

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【生活與交通機能】

✅商圈：中興新村生活圈、草屯市區商圈、虎山路商圈

✅學校：南投縣私立育仁幼兒園(27公尺)、炎峰國民小學(1.2公里)、虎山國小(1.1公里)

✅銀行：草屯鎮農會(600公尺)

✅政府機關：草屯鎮衛生所(950公尺)、草屯分局中興派出所(1公里)、草屯鎮公所(1.4公里)

✅醫院：佑民醫院(1.2公里)、惠和醫院(2.3公里)

✅公園：居和公園(600公尺)、祥和藍球場(750公尺)

✅賣場：家樂福中正店（車程可達）、全聯福利中心草屯虎山店(850公尺)

✅超市：台灣楓康超市草屯店(1.1公里)、屈臣氏草屯門市(1.3公里)、草屯公有零售市場(1.6公里)

✅便利商店：全家便利商店草屯草狀元店(260公尺)

✅交通：富林路三段、太平路一段、中興路，鄰近台14乙線與台3線，往來草屯市區及南投市交通動線流暢。

✅高速公路：國道3號（中投交流道、南投交流道）、台76線東西向快速道路，南來北往貨運便捷。

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【法院筆錄摘要】●點交情形→建物及其坐落土地點交，其餘現況點交●

📢占有使用狀況：查封時由債務人自住及經營使用，無出租、出借他人情事。拍定後建物及其坐落之土地點交，其餘土地現況點交。

📢附屬設備與造景作價：建物內之貨梯、無塵室設備，以及土地上作物（龍柏、五葉松、桂花、澳洲茶樹、羅漢松）均已鑑價計入底價，拍定人與債權人均不得請求增減價金。

📢增建與列管風險：建號2866-1至2866-7等共7筆建物均屬未保存登記建物（增建面積達485.88坪），拍定後無法逕持權利移轉證書辦理登記，若經主管機關認定為違章建築，拍定人須自負拆除風險。

📢土地使用管制限制：拍賣之45-3地號使用分區為都市計畫「道路用地」，受土地法第93條限制建築及保留徵收規定。土地無375耕地租約。

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【他項權利】債權總額:8400萬

📌台灣土地銀行，6600萬，104年12月8日

📌中租迪和，1800萬，111年11月21日

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【拍賣紀錄】

📍第一拍｜2026/10/07｜11001萬｜1431.5萬／坪（依土地坪計）｜點交｜流標

📍第二拍｜115/10/28｜8800.8萬｜1145.2萬／坪（依土地坪計）｜目前拍次

📍第三拍｜八折降價｜7040.6萬｜916.2萬／坪（依土地坪計）｜預估拍次

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【環境特徵】產業與自然綠意交織的複合型廠區

📌街道氛圍：臨富林路三段，路幅平寬、大車進出動線順暢，周邊多為廠房、倉儲與田園景致，環境相對開闊單純。

📌建築風格：現代化鋼骨及RC廠房辦公室，外觀整飭，規劃有噴水池、過濾長水池與園藝景觀植栽，具備企業總部與形象園區架構。

📌綠地分佈：廠區內栽植五葉松、羅漢松、龍柏等高經濟景觀綠樹，車程約數分鐘可達中興新村大片綠帶及草屯植物公園。

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【地段價值】草屯樞紐與中興新村門戶雙核心

📌土地使用分區：全案合計827.94坪，包含乙種工業區（45-2、97地號共410.8坪）具合法設廠營運價值，搭配農業區及道路用地，整體腹地遼闊。

📌未來發展潛力：鄰近中興新村高等研究園區與南崗工業區帶動效應，草屯富林路生活圈擴張迅速，土地具長線資產保值性。

📌稀缺性：草屯市郊少見超過800坪之大基地廠區，同時配置現成廠辦、無塵室、大型貨梯與貨物裝卸場地，市場供給極其罕見。

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【案件特色】低單價大腹地生技製造基地

🎇基地遼闊達827.94坪，建坪含增建達562.73坪，整體使用坪效極大化。

🎇現況配備「貨梯」與「無塵室」，大幅節省買方進駐改裝的高額初期資本支出。

🎇全案自用無租約占用糾紛，法院筆錄載明拍定後點交，產權清理明確。

🎇兼具乙工製造機能與園藝景觀造景，適合做為生技廠、食品加工、電商物流倉儲或企業研發運籌總部。

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【優勢與亮點】買現成設備現省數千萬建置成本

🏆點交純淨產權：債務人自行使用，拍定後建物與座落土地依法點交，大幅降低點交接管阻力與隱形成本。

🏆設備與增建坪數充裕：主建坪僅76.85坪，實際使用增建達485.88坪，並涵蓋已鑑價無塵室與升降機設備，接手即具即戰力。

🏆二拍降價幅度大：二拍底價自1.1億大幅修正至8,800.8萬，單次降幅達2,200.2萬，每坪土地取得成本顯著貼近自用甜蜜點。

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【注意事項】

⚠️增建面積龐大：未保存登記建物多達7筆（建號2866-1至2866-7），總計485.88坪，買受人無法辦理所有權保存登記，須承擔後續被舉報違建拆除之行政風險。

⚠️土地分區複合限制：基地包含45-3地號之道路用地（受保留徵收及建築限制）與農業區，僅部分為乙種工業區，後續若需申請全新工廠登記或變更特定產業類別，須符合各分區法規規範。

⚠️景觀苗木與設備保全：土地上之特定苗木、無塵室與貨梯雖計入鑑價總價，拍定人於得標點交前宜注意現狀維護與保全，避免點交期間遭拆移或破壞。

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【價差比率估算】

💰拍次:第二拍

💰底價:8,800.8萬

💰單價:10.63萬／坪（以土地坪827.94坪計算）

💰實價均價:(未扣除車位):查無近1-2年富林路三段同類型大坪數複合分區（乙工加農地）廠房成交案，參酌周邊草屯乙工及農地綜合行情約13.5萬／坪（依土地坪計）

💰與實價價差比率:(列示出公式):(13.5萬-10.63萬)/13.5萬*100%=21.26%

💰狀態評估:二拍單價較周邊同質性土地與廠區行情折讓約兩成以上，具備自用設廠與資產配置進場誘因。

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【潛在利潤空間】

📌帳面獲利空間：以周邊同質性土地行情每坪13~15萬元估算，若以二拍底價約10.6萬／坪（土地計）拍定，預估帳面成本折讓差額約達1,900萬至3,000萬元。

📌預估租金投報率：若將562坪廠辦空間與無塵室設施整理後對外出租，以當地廠房每坪月租約350~450元估計，月租金約可達20萬至25萬元，預估年租金收益率約2.7%~3.4%，適合中長期自用兼出租規劃。

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【核心買方與痛點】

🎯核心買方:生物科技業者、精密組裝加工廠、中大型物流電商、需無塵室作業之中小企業主。

🎯買方痛點:工業地取得成本高居不下、興建廠房建築原物料昂貴、新建無塵室與升降設備週期長達數月至一年。

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