【物件資料】

📍類型：電梯大樓

📍社區：國賓大苑

📍地址：新北市新店區太平路18號4樓

📍結構：鋼骨結構

📍樓層：4樓/13樓

📍屋齡：13年（完工日：102年10月23日）

📍用途：旅館客房

📍格局：現由第三人居住使用，內含B4平面坡道式停車位（編號：75號）

📍拍賣原因：給付票款

📍投標地點：臺灣台北地方法院投標室（台北市中正區重慶南路一段124號）

📍保證金：452萬

📍社區：大廳挑高5.3米、一般樓層3.4米，飯店式管理，閱覽室.游泳池.健身房.籃球場.桌球室.SPA.休閒步道等設施,戶戶美人湯溫泉(碳酸氫鈉泉)

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【坪數說明】

▶️總坪數：100.37坪

▶️主建坪：44.88坪

▶️公設坪：28.32坪

▶️停車坪：19.33坪

▶️附屬坪：7.84坪

▶️增建坪：0坪

▶️土地坪：10.73坪

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【生活與交通機能】

✅商圈：碧潭風景區商圈、光明街美食商圈、新店站前商圈、大坪林商圈（車程約8分鐘）。

✅學校：新店國小、文山國中、新店高中。

✅政府機關：新店區公所、新北市政府警察局新店分局、新店碧潭郵局。

✅醫院與藥局：佛教慈濟醫療財團法人台北慈濟醫院（車程約10分鐘）、耕莘醫院（車程約8分鐘）、北新路沿線知名連鎖藥局。

✅公園：碧潭風景區、太平宮公園、獅頭山登山步道。

✅賣場與大型百貨：捷運新店站碧潭廣場（BitanPlaza）、家樂福新店店（車程約8分）。

✅超市與傳統市場：新店老街傳統市場、全聯福利中心新店北新店。

✅便利商店：7-ELEVEN、全家便利商店。

✅交通、捷運與公車：捷運綠線新店站（步行約10-12分鐘）、太平路口公車站。

✅快速道路、橋與高速公路：新店路、北新路主要幹道、碧潭大橋、新店溪畔快速道路、國道三號（新店交流道）。

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【法院筆錄摘要】●點交情形→不點交●

📢本件建物於查封前已有第三人居住使用，且涉及名義登記糾紛，故拍定後確定不點交。

📢現場目前由債務人之外甥女即第三人郭O婕居住占有，並配置地下4層編號75號之平面車位使用。

📢第三人郭O婕陳稱系爭建物為其付款買受，僅借名登記於債務人名下，現已對債務人提起訴訟，產權有重大爭議。

📢經向柏克錸物業管理公司查證，原屋主自民國114年4月起即積欠社區管理費（每月9,413元），欠額由拍定人自行查明解決。

📢經向新北市政府工務局、消防局及警察局函查，建物查無高氯離子列管（海砂屋）、無震災受損危險分級紀錄、107年至今無火災報案紀錄，亦無非自然死亡（凶宅）情事。

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【他項權利】債權總額：3,934萬

📌台灣中小企業銀行股份有限公司，金額3,252萬，設定日112.2.7

📌台灣中小企業銀行股份有限公司，金額82萬，設定日112.2.7

📌呂OO，金額600萬，設定日112.3.28

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【拍賣紀錄】

📍第一拍｜2026/03/24｜4,410.0萬｜43.94萬／坪｜不點交｜流標

📍第二拍｜2026/04/21｜3,528.0萬｜35.15萬／坪｜不點交｜流標

📍第三拍｜2026/05/19｜2,823.0萬｜28.13萬／坪｜不點交｜流標

📍第四拍｜115/07/07｜2,259.0萬｜22.51萬／坪｜不點交｜目前拍次

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【案件特色】

🎇碧潭風景區水岸頂級豪邸：座落於新店知名的溫泉度假社區「國賓大苑」，開窗即享水岸綠意，全棟僅88戶，出入單純。

🎇鋼骨造百坪傳家開闊空間：總權狀達100.37坪，主建物高達44.88坪，全棟使用高端鋼骨構造，抗震性能與結構安全極佳。

🎇黃金中低樓層且無違建瑕疵：位於最舒適的4樓位置，且全屋純登記、零非法未保存登記之增建，產權結構非常規整。

🎇地下4層專屬平面車位配備：附帶社區最便利的坡道平面大車位（車位編號：75號），在寸土寸金的水岸特區極具稀缺性。

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【優勢與亮點】

🏆價格嚴重超跌，四拍超狂修正：第四拍總底價修正至2,259萬，單價跌破市場眼鏡，換算每坪僅22.51萬元，具備極強的資金安全避風港效益。

🏆無任何違建，硬體屋況乾淨：經地政與法院實地排查確認全無增建，亦無列管海砂屋或凶宅等重大物之瑕疵，適合長線置產。

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【注意事項】

⚠️借名登記訴訟與不點交重大風險：現況由第三人郭O婕占有且主張借名登記，目前已提起告訴，產權與占用法律關係極度複雜，法院公告不點交，拍定人須自負後續訴訟排除之龐大時間與法律成本。

⚠️建物主要用途為旅館客房限制：謄本登記主要用途為「旅館客房」，購置時需注意無法申請部分住宅型政府優惠貸款，或需留意稅率之規範。

⚠️積欠大額社區管理費：原屋主自114年4月起積欠每月9,413元的高昂管理費，拍定人交屋前須自行與管委會及物業協商清償。

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【實價參考】

💰目標路段行情比對：【新店區太平路、碧潭風景區周邊半徑500公尺內】之同社區「國賓大苑」及周邊相似中古豪宅大樓成交明細。根據第三方整合平台最新統計，同社區同型態之產品近一年內（114年10月）共有5筆實價登錄成交紀錄，市場平均成交行情落在每坪49萬（標準100.37坪總價約達4,920萬）。本案第四拍總底價2,259萬（以總坪數100.37坪計算每坪單價僅22.51萬）已嚴重背離並大幅低於市場合理行情。

💰投酬率評估：若能順利在第四拍以底價2,259萬標得，對比市場同大樓成交市價總額4,920萬，得標將立刻創造高達117.8%的資產翻倍溢價利潤空間。此極大溢價是用於補償不點交與借名登記訴訟之風險，若未來透過法律程序順利接管並將其翻修或出租，其中長期潛在被動收入（passiveincome）資產翻轉回報將極為可觀。

💰前手成交價：111年12月18日成交4,000萬每坪39.9萬，3房2廳2衛，1平面車位

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【投標諮詢】

📞代標顧問｜劉怡吟｜111年登字419331號

📞專線｜0918-350-012(同Line)

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📞歡迎預約｜zoom線上諮詢

📞經紀業:一零四法拍網股份有限公司

📞經紀人:林桂英96年北市經證第1243號

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