【物件資料】

🎈門牌:新北市三重區忠孝路三段50巷62號4樓

🎈樓層:4樓/共4層樓(加強磚造)

🎈主建坪23.90坪

🎈附屬坪1.81坪

🎈另增建坪2.36坪(頂樓部分有增建一間廁所及一間儲藏室，據債權人陳稱頂樓曾遭拆除大隊拆除，故僅有塑膠隔板圍著)

🎈土地坪:9.17坪【住宅區■115年公告現值：175000元/㎡】合計：30.30㎡

🎈點交情形:點交(本件四樓房屋查封時由債務人之母親及妹妹占有使用，惟現由第三人承租，第三人係於查封後占有，不得對抗查封效力)

🎈注意事項:陽台及浴室有漏水至樓下，之前有打過官司

🎈租賃情形:租期自114年3月10日起至115年3月10日止，每月租金一萬七千元；另自115年3月10日起至116年3月10日止，每月租金一萬七千元，共簽兩本租約

🎈拍賣原因:《執行外國確定判決》

🎈投標地點:新北法院

【生活機能】

✅二重國民小學,600公尺，步行9分鐘

✅三重力行菜市場,750公尺，步行11分鐘

✅三民公園，100公尺，步行2分鐘

✅聯邦公園，270公尺，步行4分鐘

✅7-ELEVEN田豐門市，96公尺，步行1分鐘

✅新北市立圖書館三重田中分館，260公尺，步行4分鐘

【交通機能】

🚘捷運菜寮站，1.2公里，步行17分鐘

🚘東海中學公車站，130公尺，步行2分鐘

坐落三重核心忠孝路商圈，緊鄰二重疏洪道重劃區。強勢迎來毀滅性第四拍，總價驚爆下殺至697萬元，每坪單價僅24.8萬元，對標同區市價相當於直接打64折！法院公告「查封後租約無效、保證點交」，附帶頂樓超實用增建大空間。無論是首購小資族卡位，或是改套收租，皆是2026年雙北絕無僅有的超低總價獲利神話！

一、環境特徵：忠孝商圈文教靜巷，繁華與綠意的完美交織

📌街道氛圍：物件位於三重區忠孝路三段50巷靜弄內，成功阻隔了主幹道的車流喧囂。出巷口即是生活機能成熟的忠孝路與力行路商圈，呈現「出則繁華、入則寧靜」的優質純住宅特質，是在地客指名度極高的傳統安居聚落。

📌建築風格：本案為4層樓結構之經典加強磚造公寓，屋齡50年。整棟公寓零公設比、無管理費，主建物加陽台登記面積達25.71坪（公告內計價坪數包含增建達28.07坪），實得得房率達100%。在現今新案高公設比的市場中，具備極強的實用空間競爭力與高度裝修彈性。

📌綠地分佈：步行6-8分鐘即可抵達二重埔黃金核心的「新北大都會公園」（二重疏洪道親水公園），坐擁424公頃全台最大綠地腹地，為高密度的都市生活提供最奢華的休閒、運動與綠意空間。

二、地段價值：重劃區外溢軸線，超大土地持分都更金磚

📌土地使用分區：本案坐落於精華住宅區，本戶土地持分高達9.17坪（面積達30.30平方公尺）！在寸土寸金、土地飽和的三重市中心，擁有近10坪的獨立土地產權，資產抗跌保值性極強，更是未來危老重建、都市更新時爭取高容積與分配價值的頂級籌碼。

📌未來發展潛力：緊鄰近年發展最火熱的「二重疏洪道兩側重劃區」，受惠於新北第二行政中心、媒體園區動工，周邊新案實價登錄單價已穩站65萬～75萬/坪。本案位於成熟舊市區，受重劃區新案外溢與拉抬效應極其強勁。

📌稀缺性：大台北地區「總價700萬以內、有點交、且土地持分近10坪」的標準公寓在中古市場早已絕跡。本案因執行外國確定判決而一路流至第四拍，屬於法拍市場極罕見的絕對價格真空帶標的。

三、生活機能：500公尺頂標生活圈
項目關鍵地標與說明交通運輸驅車4-5分鐘即達**捷運中和新蘆線「先嗇宮站」**或「三重國小站」。緊鄰忠孝路三段、中正北路等主要幹道，開車3分鐘直上國道一號三重交流道、新北大道快速道路，一橋極速直通台北市核心。

明星學區在地優質傳統學區：二重國小、二重國中（設有雙語實驗班），周邊文教補習班與幼兒托育資源高度密集，就學免煩惱。

百貨市場核心生活圈緊鄰力行菜市場（三重最大傳統集散地之一），步行可達全聯福利中心、愛買三重店，日常採買與餐飲機能高達100分。

醫療機構驅車5分鐘即可抵達指標性大型醫療照護後盾新北市立聯合醫院（三重院區），周邊忠孝路上各科專科診所、精緻藥局高度密集，醫療照護無後顧之憂。

四、法拍價格競爭力與利潤分析

根據實價登錄最新數據，三重忠孝路三段、二重埔商圈周邊屋齡約45-50年的公寓，近一年市場成交均價已穩站37萬～40萬/坪。本案目前第四拍總底價697萬元，依基本公告坪數28.07坪計，預估單價僅約24.8萬/坪，直接跌破市場2字頭，相較於區域市價39萬，驚人讓利幅度高達36.41%！

1.價差比率預估表（以市場均價39.0萬/坪為基準）：
拍次總價底價預估單價與市場價差比率狀態評估一拍(2026/01/15)1,356.0萬約48.3萬/坪+23.85%(高於市場行情)❌流標

二拍(2026/02/26)1,086.0萬約38.6萬/坪-1.03%(貼近市價下緣)❌流標

三拍(2026/04/02)870.0萬約31.0萬/坪-20.51%(約市價8折甜蜜點)❌流標（公告應買後聲請減價）

四拍(115/06/04)697.0萬24.8萬/坪-36.41%(約市價64折)🎯目前拍次，絕對歷史低谷甜蜜點

2.潛在利潤空間：

📌帳面獲利空間：若在第四拍以底價697萬順利得標，對標市場保守均價（基本產權25.71坪×39萬=1,002萬），一進場帳面現賺高達約305萬元！巨大的價差利潤足以完全覆蓋後續的室內修繕成本，投資利潤率高達43.7%。

📌預估租金投報率：三重因過橋即達台北市，具備龐大的北市通勤族租屋需求。本案擁有4樓實坪大空間，且4樓頂樓增建包含一間廁所與儲藏室（現況以塑膠隔板圍繞，建議重鋪輕量鐵皮）。若將4樓規劃為標準3房整層出租（月租金約2.5萬），頂樓稍加整理作為高質感倉儲或微型工作室（月租8,000元），總月租可達3.3萬元。以四拍底價697萬推算，實質租金投報率預估可高達5.1%~5.7%，是極佳的現金流金雞母。

3.RiskAssessment&NoteSummary（案號：114洪119365）：

📌點交情形：本案拍定後「保證點交」，產權乾淨安全。法院筆錄明確記載，本案假扣押查封時由債務人母親及妹妹占有使用。雖嗣後於114年9月履勘時發現有第三人林○捷之租約（至116年3月），但該第三人係於查封後始占有使用，依法不得對抗查封效力。法院已明文公告「拍定後點交」，完全無須擔心不點交之法律風險與惡意占用，屬最安全之標的。

📌現況說明：

漏水抗性：筆錄記載後陽台及浴室有漏水至樓下之情形，先前曾有官司訴訟。拍定人需預留約15-20萬元之防水工程修繕成本，徹底根治漏水問題。

頂樓增建狀況：2715建號為未辦保存登記之增建物（約7.79坪），需承擔被拆除風險。筆錄記載頂樓曾遭拆除大隊拆除，故目前僅有塑膠隔板與鐵皮棚架圍著，現由債務人妹妹使用。拍定後頂樓亦納入點交範圍，得得標人可收回重新規劃。

動產保管：屋內遺留之動產不在拍賣範圍。拍定後需依法配合法院執行遺留物拍照、清冊陳報、限期領回等程序，需預留約2-3個月的點交時間成本。

📌專家建議：本案具備「二重重劃區旁、近10坪超大土地持分、毀滅性64折價差、保證全點交、5%超高投報率」五大極致完美的法拍致勝光環。如今進度已殺入第四拍697萬的絕對歷史低谷，總價已落入市場上剛性需求與資金門檻最低的「絕對真空帶」。預期115/06/04四拍開標當日，現場將引發多組敏銳的三重在地置產客、改套達人及大批自住小資族瘋狂進場搶標，絕無可能流標。最佳出價策略為：切勿抱持「用底價試試看」的撿漏心態，因為24.8萬/坪的單價在三重市中心是不可思議的破盤價。強烈建議在第三拍底價（870萬）與第四拍底價之間，採取「中度溢價」果斷出擊（建議出價落在750萬～780萬），扣除預留的漏水修繕與動產保管時間成本後，精準截擊，成功將這座具備超狂增值潛力的核心金磚收入囊中！

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02不得巧立名目，賺取約定服務費以外費用

03不得賺取差價



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