【鶯歌大湖路透天】高性價比大空間雙層透天｜附帶超大增建珍稀釋出

【物件資料】

📍類型：透天

📍地址：新北市鶯歌區大湖路732巷33號2層樓

📍結構：加強磚造

📍樓層：1~2層/2層樓

📍屋齡：約49年（完工日：066.07.01）

📍用途：住家用

📍格局：依現況說明（含有頂樓與陽台增建）

📍拍賣原因：清償債務

📍投標地點：新北地方法院

📍保證金：178萬

━━━━━━━━━━━━━━

【坪數說明】

▶️總坪數：43.81坪

▶️主建坪：43.81坪

▶️增建坪：50.22坪

▶️土地坪：39.27坪

━━━━━━━━━━━━━━

【生活與交通機能】

✅商圈：大湖路生活圈、鶯歌老街商圈、鳳鳴重劃區商圈

✅學校：大湖國小、中湖國小、鳳鳴國中、鶯歌工商

✅政府機關：新北市政府警察局三峽分局鳳鳴派出所、鶯歌區公所

✅醫院、藥局：恩主公醫院（車程約15分鐘）、周邊社區藥局

✅公園：大湖滯洪生態公園、鳳福公園、鳳鳴公園

✅賣場大型百貨：三峽北大特區家樂福（車程約15分鐘）、宏匯廣場（車程約25分鐘）

✅超市、便利商店：全聯福利中心、美廉社、7-11、全家便利商店

✅交通、捷運：台鐵鳳鳴車站（興建中/臨時站已啟用）、台鐵鶯歌車站

✅快速道路、橋、高速公路：國道二號（大湳交流道）、新北大道幹道、台65線快速道路

━━━━━━━━━━━━━━

【法院筆錄摘要】●點交情形→詳如備註●

📢現場查封時，債務人與家人共同居住使用，目前債務人臥病在床，建物部分拍定後依現況點交。

📢法院調查顯示，本案曾於112年9月26日發生燒炭救護事件，但消防局紀錄無人死亡，初步調查無其他海砂、輻射、非自然死亡等列管。

📢國際段712地號土地現況為既成道路，此部分為拍賣土地應有部分，無現實占有且無分管契約，故「土地部分不點交」。

📢2768建號增建（面積達50.22坪）屬未保存登記違章建築，已被違章建築拆除大隊拍照建檔列管，拍定人需自行承擔拆除風險。

📢712地號土地為鄉村區交通用地，共有人享有優先承買權，拍定後需調查優先承買權，確定前不退還保證金，作業時間較長。

📢房屋原欠繳之水電、瓦斯等費用，應由拍定人自行與相關單位洽商解決。

━━━━━━━━━━━━━━

【他項權利】債權總額：666萬

📌鶯歌區農會，516萬，設定日：90.8.17

📌蔡OO，150萬，設定日：111.8.23

━━━━━━━━━━━━━━

【拍賣紀錄】

📍第一拍｜2025/07/17｜1720.0萬｜43.8萬／地坪｜點交｜流標

📍第二拍｜2025/08/21｜1378.0萬｜35.1萬／地坪｜點交｜流標

📍第三拍｜2026/05/14｜1104.0萬｜28.1萬／地坪｜點交｜流標

📍第四拍｜115/07/09(四)｜886.0萬｜22.6萬／地坪｜點交｜目前拍次

━━━━━━━━━━━━━━

【環境特徵】純樸靜謐透天住宅

📌街道氛圍：位於大湖路巷弄內，周邊多為低密度透天與公寓，環境單純安靜。

📌建築風格：49年傳統雙層透天厝，外加垂直增建，外觀具歲月感，室內實際使用空間大。

📌綠地分佈：鄰近當地綠地與生態公園，享有鄉村區微風與自然綠意。

━━━━━━━━━━━━━━

【地段價值】乙建大土地持分透天

📌土地使用分區：663地號為鄉村區乙種建築用地（價值高）；712地號為鄉村區交通用地（現為既成道路）。

📌未來發展潛力：土地持分高達39.27坪，日後若有重劃或自主改建機會，高土地持分將展現強大資產防禦力。此外，未來出售時有150.2萬的土地漲價總額可優先抵扣房地合一稅。

📌稀缺性：市區周邊低總價、高土地持分之純透天標的在市場上逐漸減少，具備基本買盤支撐。

━━━━━━━━━━━━━━

【案件特色】大使用空間極低總價

🎇總價已降至886萬，相較於大台北地區的房價，入手門檻極低。

🎇產權包含近40坪的土地，真正做到買房送地、資產相對保值。

🎇現況包含3、4樓高達50.22坪的超大增建空間，總實際使用坪數破百坪。

━━━━━━━━━━━━━━

【優勢與亮點】價金甜蜜點引爆

🏆超高得坪率：雖然登記坪數為43.81坪，但加上未保存登記的增建，可使用空間翻倍，坪效極高。

🏆核心建物點交：主要居住的透天1、2樓建物為點交，能確保拍定後合法取得使用權。

━━━━━━━━━━━━━━

【注意事項】

⚠️優先承買權卡關：因既成道路土地有共有人優先承買權，拍定後至核發權利移轉證書可能需耗時數月，資金將被執行法院凍結。

⚠️違建報拆風險：高達50.22坪的增建已被新北市拆除大隊拍照建檔列管，未來有被舉報拆除之潛在風險。

⚠️道路不點交：持分之交通用地（道路）不點交，需注意鄰里間既成道路的使用慣例。

━━━━━━━━━━━━━━

【價差比率估算】

💰拍次:第四拍

💰底價:886萬元

💰單價:22.6萬元／坪（因透天類型，嚴格以土地坪數39.27坪為計價基礎計算）

💰實價均價:56.0萬元／坪（大湖路、鶯歌火車站周邊半徑2公里內，同類型透天住家近一年土地成交均價）

💰與實價價差比率:(56.0-22.6)/56.0=59.64%

💰狀態評估:本案第四拍以土地計價之單價僅22.6萬，相較於周邊透天的土地實價行情56萬，折價比率高達59.64%。價格已落入絕對破盤點，即使扣除不點交道路與違建風險，依然極具投資吸引力。

━━━━━━━━━━━━━━

【潛在利潤空間】

📌依區域土地實價行情每坪56萬估算，本案土地與建物價值約在2,200萬左右，目前拍次底價僅886萬，帳面潛在獲利套利空間巨大。

📌若順利取得並整理，此類超大使用空間的透天極適合出租給當地有大空間需求的家庭，或改裝多間套房，預估年化租金投報率表現將非常搶眼。

━━━━━━━━━━━━━━

【投標諮詢】

📞代標顧問｜劉怡吟｜111年登字419331號

📞專線｜0918-350-012(同Line)

📞贏法拍｜只想為您贏得理想家園

📞歡迎預約｜zoom線上諮詢

📞經紀業:一零四法拍網股份有限公司

📞經紀人:林桂英96年北市經證第1243號

#法拍屋#贏法拍#法拍屋代標#法拍屋諮詢#雙北法拍代標#透天