【基本資料】

📍類型：透天（電梯豪墅/透天別墅）

📍社區:捷運富境

📍地址：高雄市鳳山區環河東街3號

📍結構：RC造

📍樓層：1-5層樓/總樓層5層

📍屋齡：13年（完工日：民國102年3月10日）

📍土地使用分區：第二之三種住宅區

📍用途：住宅、樓梯間

📍格局：前手交易格局6房3廳7衛(現況:五樓供奉神明祖先牌位、一樓設有車庫）

📍拍賣原因：清償票款（臺灣高雄地方法院案號：114修116236二陳OO）

📍投標地點：臺灣高雄地方法院（高雄市前金區河東路188號）

📍保證金：467.2萬

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【坪數資料】

▶️總坪數：106.16坪

▶️主建坪：98.41坪

▶️附屬坪：7.75坪

▶️增建坪：40.04坪

▶️土地坪：49.43坪

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【生活與交通機能】

✅學校：瑞興國小(2.4公里)、鳳山國中(1.7公里)、大東國小(3公里)

✅政府機關：鳳山區公所(2.9公里)、鳳山戶政事務所(2.9公里)

✅醫院：大東醫院(2.9公里)、高雄市立鳳山醫院(3.1公里)

✅賣場：大全聯鳳山店(3.9公里)、萬家福量販鳳山店(4.5公里)

✅公園：天天公園(600公尺)、鳳東兒童公園(1公里)、鳳凰公園（2.2公里）

✅大型百貨：三井LaLaport高雄（4.5公里）、大東文化藝術中心（2.8公里)

✅市場：鳳山工協市場(2公里)

✅火車：台鐵後庄火車站(2.2公里)、台鐵鳳山火車站（3.4公里）

✅捷運：高雄捷運大寮站(750公尺)、鳳山國中站(1.6公里)

✅公車：大東文化藝術中心站、博愛路口站（多線公車密集通達各行政區）

✅快速道路：台88線快速公路（經鳳頂路串聯）

✅高速公路：國道一號中正交流道、九如交流道

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【法院筆錄摘要】●點交情形→點交●

📢本建物於114年9月24日現場執行時，據債權人表示由債務人自用，除一樓車庫部分牆壁有漏水外，其餘屋況均良好，五樓現供奉神明及祖先牌位，拍定後依現況點交。

📢編號2建物（暫編2184建號，面積132.35㎡，約40.04坪）未辦建物所有權第一次登記，拍定後不能依權利移轉證書辦理所有權登記，若遭主管機關認定違章建築，拍定人應自負拆除風險。

📢勘估標的查無海砂屋、輻射屋、地震受創、火災受損、非自然死亡等足以影響交易價值之特殊情事；依強制執行法第69條規定，拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權，投標人應自行查證。

📢如二人以上共同投標，日後欲領回保證金時，除符合司法院相關要點規定外，本國人僅以共同受款人之「聯名帳戶」為限。

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【他項權利】債權總額:5773萬（拍定後抵押權塗銷）

📌聯邦商業銀行，2574萬，設定日：110.12.28

📌聯邦商業銀行，799萬，設定日：110.12.28

📌新鑫股份有限公司，2400萬，設定日：114.02.21

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【拍賣紀錄】

📍第一拍｜2026/08/04｜3650.0萬｜73.84萬／坪｜有點交｜流標

📍第二拍｜2026/09/15｜2920.0萬｜59.07萬／坪｜有點交｜流標

📍第三拍｜2026/10/20｜2336.0萬｜47.26萬／坪｜有點交｜目前拍次（透天類型以土地總坪數49.43坪計算：2336.0萬/49.43坪=47.26萬/坪；若以建物謄本106.16坪計算每坪為22.01萬）

📍第四拍｜八折降價｜1868.8萬｜37.81萬／坪｜有點交｜預估拍次

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【環境特徵】鳳山溪水岸首排綠帶與文藝優質街廓

📌街道氛圍：座落於環河東街景觀第一排，直面鳳山溪景觀綠帶步道，避開市區主幹道噪音與車潮，環境清新、安寧雅致。

📌建築風格：屋齡僅13年之5層樓現代RC造豪華透天，外觀立面沉穩大器，戶別臨路獨立，兼具私密性與優越採光視野。

📌綠地分佈：緊鄰鳳山溪水岸綠廊與大東濕地公園，享有高綠覆率與悠閒舒適的散步親水休閒生活圈。

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【地段價值】大東文化特區核心與雙軌交通樞紐

📌土地使用分區：第二之三種住宅區，基地地坪高達49.43坪，臨路面寬條件優質，資產土地價值扎實。

📌未來發展潛力：車程約5-7分鐘串聯捷運橘線大東站與台鐵鳳山車站，近距三井LaLaport商圈與大東藝文聚落，受惠成熟市區升級外溢紅利，長線保值抗跌性極佳。

📌稀缺性：鳳山市核心水岸首排、臨路近50坪大地坪且實用空間突破140坪之5層透天豪墅，市場釋出極度稀缺。

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【案件特色】水岸首排大地坪豪墅｜債務人自用點交明確

🎇土地高達49.43坪，合法建坪106.16坪，加計增建40.04坪後，實質使用空間達146.20坪，五層樓超大格局三代同堂適居。

🎇現場為債務人自用，無租賃抗辯糾紛，法院筆錄載明拍定後依現況點交，排除長期租約阻礙，交屋保障明確。

🎇臨鳳山溪水岸第一排，享有永久景觀棟距，一樓自備車庫空間，愛車停放無虞。

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【優勢與亮點】三拍降價逾1300萬｜超低土地單價震撼讓利

🏆價格大折讓：第三拍總底價降至2336.0萬，土地每坪僅約47.26萬（建坪每坪僅22.01萬），相較一拍3650萬大幅折讓1314萬。

🏆產權點交純粹：現況自用點交受公權力保障，拍定後原抵押權全數塗銷，交屋程序標準清晰。

🏆新古屋大戶規格：屋齡僅13年，結構管線維持良好，省去老屋全面拉皮重建與龐大加固費用。

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【注意事項】

⚠️一樓車庫漏水瑕疵：查封筆錄載明一樓車庫部分牆壁有漏水情形，投標人得標後需預留抓漏與防水修繕工程預算。

⚠️增建面積報拆風險：暫編2184建號約40.04坪屬未辦保存登記違建，無法辦理所有權登記，拍定人須自負主管機關違建查報拆除之風險。

⚠️祖先牌位與搬遷協調：現場五樓供奉神明祖先牌位，得標後需預留與現住人協商搬遷、神明退火請靈之禮俗與點交排程時間。

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【價差比率估算】

💰拍次:第三拍

💰底價:2336.0萬

💰單價:47.26萬／坪（透天類型以土地總坪數49.43坪計算：2336.0萬/49.43坪）

💰實價均價:(未扣除車位)75.00萬／坪（參考來源統計資料：環河東街周邊500公尺內3～23年透天近一年實價登錄成交行情，原始店面土地平均每坪約84萬；考量本案為純住家透天進行保守估算，實價土地均價評估約75.00萬/坪）

💰與實價價差比率:(實價均價-當拍土地單價)/實價均價=(75.00-47.26)/75.00=36.99%（折讓約36.99%）

💰狀態評估:第三拍土地單價47.26萬較實價均價折讓高達36.99%，底價降至2336萬已大幅拉出安全邊際，進入高CP值自住與長期置產甜蜜點。

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【潛在利潤空間】

📌帳面價差利潤：若以區域透天市場行情土地每坪75萬推算，本案49.43坪土地市值即達約3707萬元，加計地上5層RC大建坪建物資產價值，整案市場正常總值約在3800萬～4000萬元之間；若於第三拍以底價2336.0萬進場取得，帳面獲利與折讓空間高達約1400萬～1600萬元。

📌預估租金投報率：該區域此規格五層大實坪電梯別墅整棟出租月租金預估約在45,000元～55,000元，年租金收入約54萬～66萬元；若以三拍底價2336萬取得成本推估，年化租金投報率約為2.31%～2.83%。

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【核心買方與痛點】

🎯核心買方:追求水岸景觀與三代同堂大家庭之自住換屋客、需大使用面積之自營商或文創工作室、看好鳳山大東核心大地坪透天的資產配置族。

🎯買方痛點:一樓車庫有漏水需額外修繕；帶有約40坪未保存登記增建；五樓有神明祖先牌位需配合禮俗協商搬遷。

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