【基本資料】

📍類型：透天

📍社區：賞花墅

📍地址：屏東縣屏東市廣東路1586巷35弄42號4層樓

📍結構：RC造

📍樓層：1~4層樓

📍屋齡：約22年

📍土地使用分區：第一種住宅區、一般道路

📍用途：住家用

📍格局：依現況為標準4層透天住家格局（含1樓室內車庫、陽台及雨遮）

📍拍賣原因：清償票款

📍投標地點：臺灣屏東地方法院

📍保證金：149.8萬

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【坪數資料】

▶️總坪數：56.17坪

▶️主建坪：50.24坪

▶️附屬坪：5.93坪

▶️土地坪：33.13坪

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【生活與交通機能】

✅學校：縣立崇蘭國小(400公尺)、縣立大同高級中學(1公里)、國立屏東大學、屏東高中(1.9公里)

✅政府機關：空軍屏東基地(1.2公里)、屏東縣政府(1.8公里)

✅醫院：寶建醫療社團法人寶建醫院(1.5公里)、屏東榮民總醫院(3公里)

✅診所：健康123診所(450公尺)、漢堂中醫診所(700公尺)

✅藥局:朝煬藥局(450公尺)

✅公園：崇蘭公園(1公里)、勝利動物溜滑梯公園(1.5公里)

✅賣場：21世紀生活百貨廣場(500公尺)

✅大型百貨：太平洋百貨屏東店(2.5公里)、環球購物中心屏東店(2.8公里)

✅超市：全聯福利中心屏東崇明店(750公尺)、814生鮮超市崇蘭店(400公尺)、TQmart頂甲生鮮購物超市(600公尺)

✅市場：中山黃昏市場(1.9公里)

✅便利商店：7-ELEVEN崇蘭門市(400公尺)、全家便利商店屏東大崇店(500公尺)

✅交通：台鐵屏東火車站(2.5公里)

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【法院筆錄摘要】●點交情形→部份點交、部份不點交●

📢本件拍賣建物查封時現由債務人占有使用中，建物專有部分（7462建號）拍定後依占有現況點交。

📢建物坐落土地2筆：勝興段782-11地號為專屬住宅基地（持分全）；勝興段782-17地號係拍賣應有部分（持分1/36），現況為社區通行道路，拍定後不點交。

📢使用分區：勝興段782-11地號為「住一」第一種住宅區（純住宅），782-17地號為住宅區（一般道路）。

📢依強制執行法第113條準用第69條規定，法院拍賣不負物之瑕疵擔保責任，拍定人不得於拍定後主張物之瑕疵請求撤銷拍定或請求減少價金。

📢本件拍賣原因為清償票款強制執行事件，原抵押權設定登記於拍定後由法院依法全數塗銷，產權乾淨清楚。

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【他項權利】債權總額:4836萬

📌華南商業銀行股份有限公司，450萬，設定日：104.1.26

📌京城商業銀行股份有限公司，360萬，設定日：108.12.5

📌中租迪和股份有限公司，800萬，設定日：110.7.26

📌鄭OO，3226萬，設定日：113.8.9

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【拍賣紀錄】

📍第一拍｜2026/09/09｜1,170.0萬｜（單價）35.3萬／坪｜部份點交｜流標

📍第二拍｜2026/09/30｜936.0萬｜（單價）28.3萬／坪｜部份點交｜流標

📍第三拍｜115/10/28｜748.9萬｜（單價）22.6萬／坪｜部份點交｜目前拍次

（註：本案為透天類型，每坪單價嚴格依規定以土地坪數33.13坪做為計算基礎）

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【環境特徵】廣東路純住靜巷與勝利星村人文綠意圈

📌街道氛圍：座落於廣東路1586巷純住靜巷，避開主幹道繁忙車流喧囂，周邊多為純樸單純之社區型透天住宅聚落，出巷口即接廣東路餐飲與採買商圈，鬧中取靜。

📌建築風格：4層樓鋼筋混凝土造（RC造）現代透天別墅，屋齡約22年維護良好，1樓自帶室內專用車庫，零公設比虛坪浪費，專有實坪使用率高達100%。

📌綠地分佈：近鄰萬坪千禧公園、崇蘭公園、萬年溪親水綠廊與勝利星村創意生活園區，步行動線平順舒適，日常晨昏慢跑與休閒綠意空間充沛。

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【地段價值】屏東市中心成熟地段與高屏半小時生活圈

📌土地使用分區：都市計畫第一種住宅區、一般道路（勝興段782-11、782-17地號），包含獨立基地28.13坪（持分全）及社區道路持分5.00坪，合計土地面積達33.13坪，公告現值每平方公尺18,000元，單計土地公告現值即達約197.2萬元，資產基礎厚實。

📌未來發展潛力：車程約8～10分鐘直抵台鐵屏東車站商圈，約10分鐘經高屏大橋迅速串連高雄大寮與鳳山，車行約10～12分鐘直上國道三號屏東/九如交流道，坐擁高鐵延伸屏東六塊厝站建設願景與屏東榮總醫療特區外溢紅利。

📌稀缺性：屏東市廣東商圈生活圈內，屋齡約20年、獨立基地地坪逾33坪、謄本主建加附屬逾56坪且總價跌破800萬級距之RC車庫透天，市場釋出極度稀缺。

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【案件特色】22年輕齡透天別墅與自帶1樓室內車庫

🎇實質主建加附屬達56.17坪：合法謄本56.17坪（主建達50.24坪、附屬陽台雨遮達5.93坪），標準大4至5房配置，三代同堂起居空間開闊大器。

🎇700萬級超狂入手門檻：第三拍底價僅748.9萬，自備保證金僅149.8萬，換算土地每坪僅約22.6萬（建坪取得每坪僅約13.3萬），以大樓兩房價格即可入主4層透天車庫別墅。

🎇自帶1樓室內停車空間：謄本標示登記1樓含停車空間與屋前車庫，自家停車免受日曬雨淋，省下市區租車位之額外負擔。

🎇債務人自住點交保障：法院查封確認現由債務人自住使用，無租賃糾紛或第三人占用爭議，建物專有部分拍定後依法強制點交接管。

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【優勢與亮點】買地段享成屋大空間的高性價比首選

🏆實質讓利降價幅度大：第三拍底價748.9萬較一拍1,170萬大幅降價421.1萬（降幅達36%），換算土地單價由每坪35.3萬直接降至22.6萬。

🏆產權乾淨無違建報拆風險：全案56.17坪全數為合法登記建物，無未保存登記違章建築遭列管拆除之風險，居住安全穩妥。

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【注意事項】

⚠️社區道路土地持分不點交：查封筆錄載明勝興段782-17地號為社區道路持分（1/36），拍定後不點交，買受人須按社區現況與住戶維持共同通行。

⚠️22年成屋水電巡檢預算：成屋屋齡達22年，得標後宜預留全室水電線路巡檢、衛浴設備整修與全室油漆粉刷工程款。

⚠️留意巨額抵押債權塗銷程序：全案抵押權設定登記達4,836萬元，拍定後由法院依法核發權利移轉證明書並發函地政全數塗銷。

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【價差比率估算】

💰拍次:第三拍

💰底價:748.9萬

💰單價:22.6萬／坪（依透天土地坪數33.13坪計算）

💰實價均價:(未扣除車位)44.7萬／坪（依據廣東路1586巷實價登錄明細精確比對：同巷弄屋齡20～25年同型透天近一年成交案例中，廣東路1586巷1弄94號土地每坪44.34萬、29弄19號土地每坪44.69萬、37弄23號土地每坪45.61萬、1弄45號土地每坪39.33萬、1弄92號土地每坪45.45萬、31弄12號土地每坪48.78萬、37弄27號土地每坪44.04萬，同型透天成交土地均價約為44.7萬／坪，換算本案33.13坪土地市場合理總價約為1,480.9萬）

💰與實價價差比率:(748.9萬-1480.9萬)/1480.9萬=-49.43%（第三拍底價土地每坪約22.6萬，相較同巷弄同型透天實價登錄土地均價大幅讓利達49.43%，近乎腰斬折讓，總價直接省下逾730萬元；若與來源資料成屋加權參考總價1,390萬相比，價差比率為(748.9萬-1390.0萬)/1390.0萬=-46.12%；若進入第四拍預估底價599.1萬，土地單價約18.1萬／坪，價差比率則達(599.1萬-1480.9萬)/1480.9萬=-59.54%）

💰狀態評估:本案第三拍底價748.9萬土地每坪約22.6萬，相較同巷弄透天實登成交行情折讓近五成（大幅讓利49.43%），總價直接折讓超過730萬元且直接壓低至700萬級距；考量本案具備22年優質輕齡、RC造結構、自帶1樓室內車庫、自住點交保障，第三拍價格已具備極高的價格安全防護邊際與自住首購吸引力，極具進場投標價值。