【基本資料】

📍類型：公寓

📍地址：台北市士林區前港街58巷6號3樓

📍結構：RC造

📍樓層：3樓/5樓

📍屋齡：45年（完工日：070.11.18）

📍用途：住家用

📍格局：無人使用空屋（原始為三房兩廳大坪數格局）

📍拍賣原因：分割共有物（變價）

📍投標地點：士林地方法院

📍保證金：237萬

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【坪數說明】

▶️總坪數：28.33坪

▶️主建坪：25.51坪

▶️附屬坪：2.44坪

▶️公設坪：0.38坪

▶️土地坪：8.29坪

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【生活與交通機能】

✅商圈：後港商圈、士林夜市商圈、承德路商圈

✅學校：百齡國小、百齡高中、陽明高中、銘傳大學

✅政府機關：士林區行政中心、台北市警察局士林分局後港派出所

✅醫院/藥局：新光吳火獅紀念醫院、屈臣氏、康是美、前港街在地連鎖藥局

✅公園：前港公園（自帶公共游泳池與地下停車場）、百齡左岸河濱公園

✅賣場/大型百貨：家樂福影響力概念店（士林承德店）、士林公有市場

✅超市/便利商店：全聯福利中心（士林前港店）、美廉社、7-ELEVEN、全家便利商店

✅交通/捷運/公車：捷運劍潭站、捷運士林站、前港公園公車站、承德路多線公車

✅快速道路/橋：洲美快速道路、百齡橋（直通三重）、承德路聯外幹道

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【法院筆錄摘要】●點交情形→點交●

📢占有使用狀況：115年2月2日現場履勘時，本案原由債務人馬O嫦占有使用，惟其已回中國居住，目前房屋為無人使用之空屋狀態，僅親屬偶爾前來巡視。第三人（共有人女兒）表示，若日後拍定願意配合自行將屋內物品完全清空。本件拍定後依現況點交。

📢是否為變價分割/優先承買權：本件係變價分割共有物之強制執行事件。依民法第824條第7項規定，除拍定人本身為共有人外，其餘各共有人依法皆享有優先承買權；若有兩人以上主張優先承買，則以抽籤定之。

📢有無漏水/海砂屋/非自然死亡等註記：經函詢各相關主管機關，本案目前並無發生非自然死亡（凶宅）、火災受損，亦非列管之海砂屋或地震受損屋。買受人就物之瑕疵無擔保請求權。

📢違建列管狀況：經筆錄登記與現場履勘確認，本案無任何未保存登記之建物增建。

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【他項權利】債權總額:0萬

📌無抵押權設定紀錄，產權清淨

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【拍賣紀錄】

📍第一拍｜2026/06/11｜1,478.0萬｜52.17萬／坪｜點交｜流標

📍第二拍｜115/07/09｜1,183.0萬｜41.76萬／坪｜點交｜目前拍次

📍第三拍｜八折降價｜946.4萬｜33.41萬／坪｜點交｜預估拍次

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【環境特徵】公園第一排靜巷文教住宅區

📌街道氛圍：位於前港街58巷內，緊鄰萬坪前港公園，屬於街廓整齊且發展成熟的純住宅靜巷，兼具寧靜舒適與都會機能。

📌建築風格：經典5層樓RC構造公寓，本案位於黃金3樓，免去高樓層爬梯之苦。得房率高，相較周邊新推案更具坪效實用競爭力。

📌綠地分佈：步行1分鐘即達知名「前港公園」，內有大型遮蔭綠樹、兒童遊樂場及全年開放之公立游泳池，綠意覆蓋率極高。

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【地段價值】劍潭捷運核心都更金磚版塊

📌土地使用分區：第三種住宅區（住三），具備高土地利用價值，本案土地持分達8.29坪，產權含金量高。

📌未來發展潛力：坐落於捷運劍潭站生活圈，鄰近台北科學藝術園區與北投士林科技園區（北科），在產業外溢與高階人才進駐效應下，周邊舊都更危老重建潛力巨大。

📌稀缺性：士林前港地區極少釋出總價僅千萬元初期、大三房格局且附帶法院完整點交條件的優質中樓層公寓。

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【案件特色】零公設黃金三樓公寓

🎇總產權28.33坪基本等同室室內實坪，無分攤大樓公設，得房率極高。

🎇位於最精華的3樓位置，動線上下舒適，適合首購家庭或置產族群。

🎇房屋目前為空屋狀態，且拍定後法院公告點交，完全沒有複雜的惡意占用或排除程序。

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【優勢與亮點】破盤價差套利必爭案

🏆價格大讓利：第二拍底價下殺至1183萬，單價僅41.76萬/坪，已與周邊實價登錄行情產生顯著的套利空間。

🏆產權清淨安全：全案無任何抵押權設定，且主要建物公告點交，後續產權交割與點交程序極為安全明確。

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【注意事項】

⚠️優先承買權：本案為變價分割共有物，除拍定人為共有人外，其餘共有人依法享有優先承買權，拍定後需面臨共有人的行政審查流程。

⚠️土地不點交：本案145地號土地僅拍賣共有持分，拍定後土地部分不點交。

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【價差比率估算】

💰拍次:第二拍

💰底價:1,183.0萬

💰單價:41.76萬／坪

💰實價均價:(未扣除車位)54.2萬／坪

💰與實價價差比率:(1,183.0/28.33)/54.2-1=-22.95%

💰狀態評估：本案第二拍底價之單價（41.76萬/坪）與前港街、捷運劍潭站周邊半徑500公尺內近一年內同類型公寓實價成交行情均價（54.2萬/坪）相比，已大幅折價達22.95%（相當於打77折）。價格優勢極其驚人，安全邊際非常厚實。

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【潛在利潤空間】

📌參考周邊近一年同類型公寓實價總價約1,535萬計算，若能以第二拍底價1,183萬成功拍定，潛在的帳面價差套利利潤空間預估高達350萬以上。

📌劍潭捷運站周邊租屋需求強勁，此物件簡易翻新整理後，月租金預估可達2.6萬至3.0萬元，以二拍底價估算租金投報率表現看好。

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【投標諮詢】

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