【物件資料】

📍類型：公寓

📍地址：新北市土城區慶安街30號3樓

📍結構：鋼筋混凝土造（RC造）

📍樓層：3樓/4層樓

📍屋齡：46年（完工日：69年11月6日）

📍用途：住家用

📍格局：現由共有人盧O堯自住，屋內雜物甚多

📍拍賣原因：分割共有物（變價分割）

📍投標地點：新北地方法院

📍保證金：140萬元

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【坪數說明】

▶️總坪數：26.07坪

▶️主建坪：26.07坪

▶️土地坪：7.35坪

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【生活與交通機能】

✅商圈：裕民商圈、學府商圈、中央路商圈

✅學校：樂利國小、土城國中、新北高工

✅政府機關：土城區公所、新北市警察局土城分局、新北地方法院土城院區

✅醫院/藥局：新北市立土城醫院（長庚團隊）、周邊連鎖藥局

✅公園：慶安公園、希望之河廣場

✅賣場/超市：家樂福土城店、全聯福利中心、美廉社

✅便利商店：7-ELEVEN、全家便利商店

✅交通/捷運：捷運海山站（步行約5-7分鐘）、捷運土城站

✅公車：慶安街口站、海山捷運站公車轉運點

✅快速道路/高速公路：國道三號土城交流道、台65線快速道路

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【法院筆錄摘要】●點交情形→有點交●

📢本件建物部分，拍定後依現況點交。查封時共有人盧O堯在場，稱現由其本人居住使用，屋內雜物甚多。經地政人員會同員警測量，確認本案無增建。

📢本件為共有物之「變價分割」程序，依民法第824條第7項規定，除買受人（得標人）本身即為共有人外，其餘共有人均有依相同條件「優先承買權」。

📢倘非共有人或優先承買權人拍定，法院須踐行優先承買權人之通知程序，完備後方能核發權利移轉證書；若共有人行使優先承買權，拍定人所繳保證金將無息退還。

📢屋況與特殊情事：依鑑定報告與共有人所述，建物外觀無火災或地震受損，亦無海砂屋、輻射屋、非自然死亡等足以影響交易價格之情事。

📢費用釐清：拍定人應自行查明並與相關單位洽商解決原所有權人或使用人有無積欠工程受益費、水電瓦斯費、管理費或公共基金等。

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【他項權利】債權總額:0萬

📌無抵押權設定登記

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【拍賣紀錄】

📍第一拍｜2026/04/13｜1362.0萬｜52.24萬／坪｜有點交｜流標

📍第二拍｜2026/05/11｜1091.0萬｜41.85萬／坪｜有點交｜流標

📍第三拍｜2026/06/08｜874.0萬｜33.52萬／坪｜有點交｜流標

📍第四拍｜2026/07/13｜700.0萬｜26.85萬／坪｜有點交｜目前拍次

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【環境特徵】商業區靜巷鬧中取靜

📌街道氛圍：位於慶安街靜巷，路寬適中，周邊多為純住宅型態，避開主幹道車流干擾，整體居住環境極具生活感且清靜。

📌建築風格：標準4層樓RC結構傳統公寓，單純雙併格局，外觀具備時代感，無增建，結構與公設比相對踏實。

📌綠地分佈：步行即可抵達慶安公園與著名的希望之河，提供日常散步與櫻花季帶狀綠廊休憩。

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【地段價值】捷運海山站核心商業區

📌土地使用分區：第二種商業區（具備極高的高容積率與未來都更/危老重建價值）。

📌未來發展潛力：緊鄰捷運板南線海山站，屬於土城最成熟的裕民生活圈，周邊受惠於暫緩發展區新案的高房價推擠效應，補漲力道強勁。

📌稀缺性：市面上極罕見釋出的捷運步行商業區精華地段公寓，兼具自住機能與長線置產價值。

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【案件特色】純住商業區高坪效黃金3樓

🎇位於最精華的商業區地段，土地價值高，資產保值性無庸置疑。

🎇總坪數26.07坪全數為主建物室內面積，高坪效、零公設，免除新大樓虛坪公設。

🎇步行至捷運海山站僅需數分鐘，極適合上班族通勤，抗跌與流通性極佳。

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【優勢與亮點】價降四拍超值甜蜜點

🏆歷經前三拍流標，第四拍底價已大幅降至700萬，單價僅26.85萬/坪，遠低於區域中古公寓行情。

🏆法院判決點交，現況由共有人自住且產權清楚無設定抵押，法律風險極低。

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【注意事項】

⚠️本案為變價分割共有物案件，非買受人的共有人擁有「優先承買權」，需預留時間等待法院通知與程序完備，核發權利移轉證書時程較長。

⚠️屋內雜物甚多且有些許漏水與老舊痕跡，得標後需預留一筆室內雜物清理與基礎水電管線翻修預算。

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【價差比率估算】

💰拍次:第四拍

💰底價:700.0萬元

💰單價:26.85萬元／坪（以總坪數26.07坪為計價基礎）

💰實價均價:38.00萬元／坪

💰與實價價差比率:(700.0/26.07)/38.00=-29.34%

💰狀態評估:目前第四拍底價與周邊一年內實價登錄行情相比，已折價近30%，極具套利空間與誘人價格優勢。

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【潛在利潤空間】

📌若以四拍底價700萬順利取得，以市場實價38萬/坪（約990萬市值）估算，帳面潛在獲利與價差空間高達250萬元以上。

📌捷運海山站周邊公寓極易出租，翻新後三房月租金預估可達25,000元至28,000元，回推投報率相當驚人。

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