【物件資料】

📍類型：公寓

📍地址：新北市樹林區復興路92號3樓

📍結構：RC造（鋼筋混凝土造）

📍樓層：3層/總樓層5層

📍屋齡：46年（完工日：069.12.26）

📍用途：住家用

📍格局：依現況說明（現為空屋）

📍拍賣原因：拍賣抵押物

📍投標地點：金服公司

📍保證金：148.5萬

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【坪數說明】

▶️總坪數：24.91坪

▶️主建坪：24.91坪

▶️增建坪：6.90坪

▶️土地坪：7.14坪

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【生活與交通機能】

✅商圈：樹林火車站前商圈、復興路商圈、育英街夜市商圈

✅學校：大同國民小學、樹林國民中學、樹林高級中學

✅公園：長壽公園、樹林溪洲公園

✅超市與便利商店：全聯福利中心樹林復興店、美廉社、7-ELEVEn、全家便利商店

✅賣場與大型百貨：秀泰生活樹林店、家樂福樹林店

✅交通與火車：樹林火車站（步行約7至10分鐘）

✅快速道路與橋樑：台65線高架快速道路、浮洲大橋、城林大橋

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【法院筆錄摘要】●點交情形→有點交●

📢占有使用狀況：法院於114年8月13日現場履勘時敲門無人回應，在警員陪同下開鎖入內，發現屋內雜物堆積，信件帳單停在113年7月。鄰居與警方查訪均確認該屋目前為無人居住之空屋，拍定後依現況點交。

📢屋況瑕疵註記：經估價師事務所查詢，本案標的無輻射屋，外觀無火災受損或嚴重漏水情事，查詢台灣凶宅網未發現有凶宅紀錄。海砂屋與地震受創部分則無法由外觀確認。

📢違建列管狀況：4110建號為未辦保存登記之建物（面積22.83平方公尺，約6.90坪），拍定後得標人無法辦理保存登記，需自負拆除義務或被拆除風險。

📢遺留物處理：屋內留有債務人之動產雜物，不屬於拍賣範圍，拍定後需依強制執行法第100條規定由拍定人拍照、造冊、保管並陳報法院限期領回或拍賣，需耗費相當時日。

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【他項權利】債權總額:

📌新光銀行，780萬，112.8.21

📌亞崴機電，350萬，113.2.5

📌中租迪和，960萬，113.2.20

📌王OO，84萬，113.9.12

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【拍賣紀錄】

📍第一拍｜2026/06/03｜1160.0萬｜46.57萬／坪｜有點交｜流標

📍第二拍｜2026/06/24｜928.0萬｜37.25萬／坪｜有點交｜流標

📍第三拍｜2026/07/15｜742.4萬｜29.80萬／坪｜有點交｜目前拍次

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【環境特徵】車站繁華鬧區的靜謐住居

📌街道氛圍：位於樹林核心的復興路段，一轉入街巷即為純住宅環境。步行可達熱鬧的車站商圈，兼顧日常採買便利性與居住的靜謐需求。

📌建築風格：屋齡46年的傳統5層RC造公寓，主體公設比為零，室內使用坪效相較新大樓極具市場競爭力。

📌綠地分佈：周邊鄰近長壽公園，是附近居民日常運動、散步及孩童遊憩的綠化空間。

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【地段價值】雙北西區的核心樞紐

📌土地使用分區：都市計畫內「第一種住宅區」，環境單純，且本案土地持分達7.14坪，具備長線都更或危老重建的極高土地資產價值。

📌未來發展潛力：受惠於樹林車站商圈的剛性需求與秀泰影城進駐，整體生活圈發展成熟。未來配合捷運萬大樹林線的交通建設願景，將進一步拉抬區域房價與帶動都更效應。

📌稀缺性：車站周邊生活機能完善的3樓低總價實坪公寓釋出量少，屬於市場上高需求、低供給的明星產品。

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【案件特色】零公設大空間黃金3樓

🎇零公設超高實坪：總坪數24.91坪完全無公設虛坪，主建物即占滿24.91坪，室內空間坪效極大化。

🎇額外使用效益：另含約6.90坪的未保存登記增建（臨時建號4110），擴大實際可用之生活空間。

🎇黃金3樓：樓層高度適中，免去高樓層攀爬之苦，不論是首購成家、長輩居住或改裝收租皆相當合適。

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【優勢與亮點】點交空屋與超值價差

🏆空屋現況有點交：法院查明本戶目前為無人居住之空屋，產權關係單純且無刁難搬遷之問題，配合法院有點交命令，交屋流程安全有保障。

🏆驚天破盤價：第三拍底價已降至742.4萬，折合單價每坪僅29.80萬，相較區域行情具有極顯著的套利空間。

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【注意事項】

⚠️違建報拆風險：約6.90坪的增建部分屬於未辦保存登記建物，拍定人須承擔未來被檢舉拆除之風險。

⚠️遺留物保管耗時：屋內雜物堆積且不在拍賣範圍，拍定後須配合法院程序進行清點、造冊、限期債務人領回等保管流程，會拉長實際進駐使用的時間。

⚠️舊屋整建預算：因屬46年老屋且有一段時間無人居住，拍定後需預留一筆預算針對老舊水電管線進行翻新維修。

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【價差比率估算】

💰拍次：第三拍

💰底價：742.4萬

💰單價：29.80萬／坪

💰實價均價：36.00萬／坪

💰與實價價差比率：29.80/36=0.83

💰狀態評估：目前第三拍單價29.80萬，與周邊半徑300公尺內同類型公寓實價均價36萬相比，約打了83折，明顯低於市價。本拍次價格已進入絕對的安全邊際，極具套利空間，建議積極參與投標。

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【潛在利潤空間】

📌參考周邊樹林火車站、復興路周邊同類型老舊公寓成交行情，若以每坪36萬計算，本案正常市場價值約在896萬左右。以三拍底價742.4萬取得，帳面潛在獲利與增值價差高達約150萬元。

📌該區域因緊鄰車站，租賃剛性需求強烈。若將房屋重新整修翻新，預估年化租金投報率表現相當可觀。

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【投標諮詢】

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