【基本資料】
📍類型：電梯大樓
📍社區：頂好富貴廣場
📍地址：新竹縣竹東鎮民德路66號5樓-2
📍結構：鋼筋混凝土造(RC造)
📍樓層：5-6樓/共12樓
📍屋齡：30年（完工日：85年2月15日）
📍土地使用分區：市場用地
📍用途：住家用
📍格局：5樓及6樓雙戶獨立格局（依現況說明）
📍拍賣原因：清償票款
📍投標地點：新竹地方法院
📍保證金：201.95萬
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【坪數資料】
▶️總坪數：72.40坪
▶️主建坪：51.50坪
▶️附屬坪：5.36坪
▶️公設坪：15.54坪
▶️停車坪：依公告
▶️增建坪：依公告
▶️土地坪：9.81坪
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【生活與交通機能】
✅商圈：長春路商圈、竹東中央市場商圈、東林路商圈
✅學校：竹東國小、竹東國中、國立竹東高中
✅政府機關：竹東鎮公所、竹東鎮戶政事務所、竹東郵局
✅醫院/藥局：臺北榮民總醫院竹東分院、台大醫院竹東分院、地區診所與連鎖藥局
✅公園：竹東林業展示館公園、河濱公園
✅賣場：全聯福利中心竹東東林店、大同傳統市場
✅超市：全聯福利中心、美廉社
✅便利商店：7-ELEVEN、全家便利商店
✅交通：內灣線竹東火車站、台68線東西向快速公路、台3線省道、東峰路主幹道
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【法院筆錄摘要】●點交情形→點交●
📢本案拍賣範圍包含5樓-2（建號3895）及6樓-2（建號3899）兩戶。
📢3895建號查封時無人使用，拍定後點交。
📢3899建號現由承租人占用（租期至116年12月31日，月租11,000元），惟租約係於113年11月22日假扣押查封後始簽訂，依法不得對抗債權人，拍定後一併點交。
📢車位配屬情形不明，投標人需自行查明。
📢標的物按甲、乙標別順序拍賣，如前標賣得價金已足額清償，後續標別得不予拍定。
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【他項權利】債權總額:
📌日盛台駿國際租賃，1,800萬，113/06/05
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【拍賣紀錄】
📍第一拍｜2026/02/26｜1,753.0萬｜（單價）24.21萬／坪｜點交｜流標
📍第二拍｜2026/05/14｜1,402.4萬｜（單價）19.37萬／坪｜點交｜流標
📍第三拍｜2026/07/16｜1,121.92萬｜（單價）15.50萬／坪｜點交｜流標
📍第四拍｜115/09/10｜1,009.73萬｜（單價）13.95萬／坪｜點交｜目前拍次
(備註：本案單價依謄本總坪數72.40坪作為計算基礎)
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【環境特徵】竹東舊城區成熟機能聚落
📌街道氛圍：位於民德路靜巷內，出巷即達熱鬧的長春路與東林路商圈，生活採買極為便利。
📌建築風格：千貿建設興建，全棟191戶，為竹東傳統經典華廈社區。
📌綠地分佈：鄰近竹東河濱公園與頭前溪生態公園，休閒休憩去處多。
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【地段價值】竹東核心商圈交會樞紐
📌土地使用分區：市場用地，位於精華市區地段，生活機能成熟度高。
📌未來發展潛力：受惠於台68線快速道路串聯竹科與竹北，竹東市區剛性自住與租賃需求穩健。
📌稀缺性：竹東市中心少見一次釋出5樓與6樓雙戶合併、總使用坪數破70坪之大空間法拍標的。
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【案件特色】一次入手5、6樓雙戶大空間
🎇包含5樓與6樓雙戶（總坪數72.40坪），可獨立使用或彈性規劃兩代同鄰。
🎇第四拍總價僅1,009.73萬，單價不到14萬/坪，入門總價低。
🎇法院裁定查封後租約不得對抗，拍定後全案點交，產權與使用權掌控度高。
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【優勢與亮點】價差顯著且點交安全
🏆第四拍底價降至1,009.73萬，單價約13.95萬/坪，遠低於同社區近期成交均價（25.5萬/坪），價差空間深厚。
🏆租約不影響點交程序，買方能以安心點交方式取得完整使用權。
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【注意事項】
⚠️兩戶合併拍賣：本案包含3895及3899兩建號，需整體投標無法單獨購買。
⚠️欠費協商：如有積欠水電、瓦斯或社區管理費等費用，拍定人須自行與管委會及相關單位協商處置。
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【價差比率估算】
💰拍次:第四拍
💰底價:1009.73萬
💰單價:13.95萬/坪(1009.73萬/72.40坪)
💰實價均價:25.50萬/坪(未扣除車位，參考頂好富貴廣場及民德路周邊同棟近一年大樓成交行情)
💰與實價價差比率:(13.95萬-25.50萬)/25.50萬=-45.29%
💰狀態評估:本案第四拍底價單價僅約13.95萬/坪，較同社區實價登錄均價25.50萬/坪大幅折讓達45.29%，具備極深的安全邊際與強大的投資吸引力。
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【潛在利潤空間】
📌若以市場實價登錄均價25.50萬/坪推估，資產總價值約為1,846.2萬元，第四拍入手帳面價差獲利空間高達約836.47萬元。
📌雙戶可分開出租，在竹東市區擁有極佳之租金收益流與優質投報率。
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【核心買方與痛點】
🎯核心買方:追求低單價大空間之多代同堂自住客、尋求穩定雙租金流之投資置產族。
🎯買方痛點:需一次承接兩戶總價，且社區屋齡達30年，後續可能需要預留兩戶之翻修整備預算。
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