【麗寶快樂星球】雙捷運副都心商務核心宅

【基本資料】

📍類型：電梯大樓

📍社區：麗寶快樂星球

📍地址：新北市新莊區中央路282號8樓

📍結構：鋼筋混凝土造（RC造）

📍樓層：8樓/18樓

📍屋齡：約6年8個月（完工日：108年11月1日）

📍土地使用分區：第二種商業區

📍用途：一般事務所（辦公室）

📍格局：2房2廳1衛（現況或內政部實價登錄登記，實際隔間依現場為準）

📍拍賣原因：侵權行為損害賠償（強制執行）

📍投標地點：新北地方法院

📍保證金：285萬元

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【坪數資料】

▶️總坪數：35.40坪

▶️主建坪：12.47坪

▶️附屬坪：1.32坪

▶️公設坪：8.02坪

▶️停車坪：13.59坪

▶️土地坪：3.20坪

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【生活與交通機能】

✅百貨商圈：宏匯廣場、新莊副都心商圈、中平路商圈，餐飲與娛樂機能完善。

✅綠地公園：鄰近塭仔底濕地公園、富貴路公四公園、中港綠堤。

✅學校教育：昌平國小（雙語）、頭前國中、興化國小，學區環境優質。

✅政府機關：行政院新莊聯合辦公大樓、新莊副都心郵局。

✅醫療藥局：附近設有多家診所、藥局，基本醫療資源便利。

✅交通捷運：步行約4分鐘可達捷運新莊副都心站，鄰近捷運新北產業園區站（具備機場捷運線與環狀線雙捷優勢）。

✅聯外道路：臨新北大道、中央路，車行可快速接軌台64線、台65線快速道路及國道一號（五股交流道）。

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【法院筆錄摘要】●點交情形→點交●

📢查封與占有現況：本件於114年11月24日現場查封時，債務人在場表示房屋（含車位22號）現出租予第三人「智能標達資訊有限公司」使用。房屋經債務人表示無海砂、輻射、地震受創、嚴重漏水、非自然死亡等特殊情事。

📢租賃權排除與點交：原陳報之房屋租賃契約租期自114年1月1日起至118年12月31日止，年租金12萬元。惟該租賃權業經法院於115年6月16日執行命令除去，如拍賣程序前無人聲明異議或聲明異議經駁回確定則予以點交，否則不點交。

📢限制登記：本件有預告登記請求權人江O昀之限制登記事項（未辦妥所有權移轉登記予請求權人前不得移轉予他人），此部分法律關係應由拍定人自行處理。

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【他項權利】債權總額:2,231萬元

📌合作金庫商業銀行，抵押權設定1,181萬，設定日：109.10.29

📌江OO，抵押權設定450萬，設定日：113.03.01

📌陳OO，抵押權設定450萬，設定日：113.03.01

📌陳OO，抵押權設定150萬，設定日：113.05.29

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【拍賣紀錄】

📍第一拍｜2026/06/16｜1,778.0萬｜50.23萬／坪｜不點交｜流標

📍第二拍｜2026/07/21｜1,423.0萬｜40.20萬／坪｜點交｜目前拍次（待標）

📍第三拍｜日期預估｜1,138.4萬｜32.16萬／坪｜點交｜預估拍次（八折降價）

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【環境特徵】正副都心重劃區街景

📌街道氛圍：本案位於中央路，重劃區道路寬敞，棋盤式規劃且全面電纜地下化，街廓整齊現代，具高級住宅與商業辦公區質感。

📌建築風格：本社區由知名品牌建商「麗寶建設」興建，基地面積約991坪。外觀具現代感，挑高高坪效設計，全棟共253戶，住辦分離管理良好。

📌綠地分佈：步行即可抵達塭仔底濕地公園、中港綠堤，在高樓林立的重劃區內擁有舒壓的綠意及休閒活動空間。

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【地段價值】機場捷運與商業核心雙引擎

📌土地使用分區：屬第二種商業區，具備高度商業發展潛力，適合一般事務所與辦公等多元化彈性用途。

📌未來發展潛力：坐落於新莊副都心正核心，緊鄰行政院聯合辦公大樓、宏匯廣場及國家電影中心，周邊旗艦級商辦大樓陸續落成，未來保值與增值空間強勁。

📌稀缺性：副都心核心地段的小坪數、附車位產品，總價帶低、入手門檻適中，在重劃區大坪數豪宅夾擊中具有極高流通與租售稀缺性。

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【案件特色】新莊重劃區精品小豪宅

🎇挑高3.58米高坪效空間，室內採光良好無壓迫感，空間利用彈性極大。

🎇坐擁黃金雙捷運（新莊副都心站、新北產業園區站），通勤或往返機場極為迅速。

🎇附帶一個坡道平面車位（編號22號，登記13.59坪），在車位一位難求的副都心重劃區屬標準加分標配。

🎇社區屋齡僅約7年，外觀維護極新，具備良好現代大樓物業管理。

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【優勢與亮點】買在起漲點的絕對優勢

🏆價格優勢顯著：第二拍底價單價（40.20萬/坪）遠低於社區實價登錄行情，有相當大的套利與增值防禦空間。

🏆點交條件變明朗：雖然首拍為不點交，但租賃權業經法院執行命令除去，第二拍轉為點交，投資風險大幅降低。

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【注意事項】

⚠️租賃權除去之異議風險：租約雖遭法院除去，但在拍定前若有關係人提出異議且抗告成功，仍有轉回不點交的可能，投標前應持續追蹤執行處最新公告。

⚠️預告登記限制：謄本載有預告登記請求權人江O昀之限制登記（未辦妥所有權移轉登記前不得移轉），拍定後地政機關雖會依法院囑託塗銷查封與限制登記，但其間之預告登記法律關係，投標人宜諮詢專業代標進行確認。

⚠️用途限制：建物謄本登記主要用途為「辦公室」，若欲作純住宅使用需注意裝潢隱私及相關法規規定。

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【價差比率估算】

💰拍次：第二拍

💰底價：1,423.0萬元

💰單價：40.20萬元/坪(計算基準：總底價1,423萬/總坪數35.40坪)

💰實價均價：51.10萬元/坪(採用同社區近年實價登錄未扣車位之平均行情估算)

💰與實價價差比率：((51.10-40.20)/51.10)*100%=21.33%

💰狀態評估：本案第二拍價格已較市場實價均價折讓約21.33%，相當於打八折購入。若能以第二拍或稍溢價拍定，價格競爭力極高，達進場甜蜜點。

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【潛在利潤空間】

📌本案若以1,423萬底價附近拍定，對比社區同類型物件市場實價行情（約1,688萬~1,700萬），潛在帳面獲利利潤空間約有250萬至300萬元。

📌副都心商務事務所小坪數租金行情高。本案附車位估計月租金可達2.8萬至3.2萬元，以二拍底價計算，預估毛租金投資報酬率約可達2.36%至2.70%。

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【投標諮詢】

📞代標顧問｜劉怡吟｜111年登字419331號

📞專線｜0918-350-012(同Line)

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