【物件資料】
📍類型：電梯大樓
📍社區：世界大樓
📍地址：台北市中正區重慶南路一段95號10樓
📍結構：RC造
📍樓層：10樓/11層
📍屋齡：約47年（完工日：68年2月19日）
📍土地使用分區：第四種商業區
📍用途：住家用
📍拍賣原因：清償借款
📍投標地點：臺灣台北地方法院
📍保證金：553萬元
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【坪數資料】
▶️總坪數：47.51坪
▶️主建坪：42.46坪
▶️附屬坪：1.53坪
▶️公設坪：3.52坪
▶️土地坪：3.43坪
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【生活與交通機能】
✅商圈：站前商圈、重慶南路書街商圈、城中市場商圈、西門町商圈、博愛特區生活圈
✅學校：弘道國中(850公尺)、第一女子高級中學(500公尺)、臺北市立大學博愛校區(700公尺)
✅政府機關：總統府(240公尺)、司法院(700公尺)
✅醫院：國立臺灣大學醫學院附設醫院（550公尺）
✅公園：二二八和平紀念公園(300公尺)、國立臺灣博物館(260公尺)、臺北市中山堂(500公尺)
✅大型百貨：新光三越台北站前店(850公尺）、遠東百貨寶慶店(550公尺）、微風台北車站(850公尺)
✅傳統市場:城中市場(280公尺)
✅捷運：捷運台大醫院站(450公尺)、捷運西門站(500公尺)、捷運北車站(4500公尺)
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【法院筆錄摘要】●點交情形→點交●
📢查封履勘時現場由債務人一人自住（原補習班租約已於113年底屆期），拍定後建物依現況點交。
📢建物謄本記載坐落地號為公園段三小段151、152、153、154、159地號，惟本案僅拍賣153、154、159地號持分土地，查無151、152地號（共同壁坐落地）之持分。
📢經函詢151、152地號現所有權人新光人壽，其函覆拍賣建物無占用坐落基地之法律上權利；建物占用151、152地號土地之法律關係由拍定人自理。
📢本標的未配置停車位，每月管理費約3,300至3,400元。
📢經現場調查與公務機關函查，投標人應於投標前自行深入向鄰里機關查證屋況瑕疵；標的若有水電、瓦斯、管理費等積欠，均由拍定人自行洽商解決。
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【他項權利】債權總額:3000萬元（拍後塗銷）
📌台灣中小企業銀行，3000萬，103.02.20
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【拍賣紀錄】
📍第一拍｜2026/06/09｜4490萬｜94.5萬／坪｜點交｜流標
📍第二拍｜2026/07/07｜3817萬｜80.4萬／坪｜點交｜流標
📍第三拍｜2026/08/04｜3247萬｜68.4萬／坪｜點交｜流標
📍第四拍｜2026/09/08｜2762萬｜58.1萬／坪｜點交｜待標（目前拍次）
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【環境特徵】站前核心金融文教重鎮，百年大道繁華市心
📌街道氛圍：座落於重慶南路一段正核心，周邊金融機構、商辦大樓與歷史書店林立，日間商務人潮絡繹不絕，地段商業氣息濃厚。
📌建築風格：11層樓RC結構純商住電梯大樓，公設比僅約7.4%，室內得房率極高，10樓具備開闊市區景觀。
📌綠地分佈：緊鄰二二八和平紀念公園與介壽公園，步行數分鐘即可享受萬坪市中心綠意盎然的休閒空間。
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【地段價值】五鐵共構雙子星軸線，商四高容積核心地段
📌土地使用分區：第四種商業區（商四），容積率高達800%，土地商業價值與長線危老改建潛力極為雄厚。
📌未來發展潛力：鄰近台北雙子星（TaipeiTwinTowers）世紀開發案與博愛特區，受惠西區門戶計畫全面翻轉，核心地段抗跌保值與增值爆發力強。
📌稀缺性：台北車站站前核心商圈內，總價不到3,000萬元、每坪5字頭且公設比低於10%的大坪數電梯高樓物件極為稀罕。
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【案件特色】超高實坪低公設比，四拍讓利價格極具破壞力
🎇謄本登記總坪數47.51坪，室內主附建物合計高達43.99坪，公設僅3.52坪，空間完全不浪費。
🎇位於10樓高樓層，採光通風良好且視野開闊，格局方正極適合作為自住、個人事務所、補習班或商務辦公室。
🎇債務人自住，拍定後建物依現況點交，產權移轉明確受法院公權力保障。
🎇歷經流標降價與應買重行拍賣，四拍總底價調降至2,762萬元，每坪單價僅58.1萬元。
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【優勢與亮點】北車五鐵共構核心，超高坪效點交名邸
🏆頂級交通樞紐：步行即可達台北車站、台大醫院站及西門站，串聯高鐵、台鐵、機捷與多條捷運線。
🏆價格折讓幅度大：四拍底價58.1萬/坪，相較同棟社區實價成交行情76萬/坪折讓近24%，安全邊際充足。
🏆超低公設得房率：室內實用面積高達近44坪，兼具純自住大空間與辦公收租雙重功能。
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【注意事項】
⚠️基地持分缺漏與共同壁占用：建物坐落基地包含151、152地號（共同壁土地），但本案未拍賣該兩筆地號持分，現所有權人新光人壽主張無合法權源，拍定人須自理該占用法律關係與後續潛在地租補償問題。
⚠️屋齡與管線整修：屋齡達47年，投標人需預留後續室內電線水管重新配置與裝潢翻新之預算。
⚠️無專屬停車位：本建物未配置停車位，如有車位需求需在周邊公民營停車場另行租賃。
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【價差比率估算】
💰拍次:第四拍
💰底價:2762.0萬元
💰單價:58.1萬／坪
💰實價均價:76.0萬／坪（未扣除車位，同棟社區歷史成交均價）
💰與實價價差比率:((58.1-76.0)/76.0)*100%=-23.6%（底價低於實價約23.6%）
💰狀態評估:本案第四拍底價每坪58.1萬元，相較同棟社區實價登錄成交行情（76.0萬/坪）折讓達23.6%，已具備極高的安全邊際與進場投標套利空間。
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【潛在利潤空間】
📌帳面獲利空間：以同棟社區歷史成交均價76萬/坪（總值約3,610萬元）推估，若以四拍底價2,762萬元拍定，帳面即可享有約848萬元（約30.7%）之資產安全獲利空間。
📌預估租金投報率：整層47坪大空間若作為商務辦公室、補習班或住宅出租（原租金月收約50,000元，經翻新後月租估可達55,000~62,000元），四拍底價毛租金投報率約2.4%~2.7%。
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【核心買方與痛點】sl
🎯核心買方:鎖定台北車站商圈的文教機構/補習班自用業主、律師/會計師等專業事務所、看好西區門戶雙子星計畫長線增值的置產投資人。
🎯買方痛點:基地151及152地號共同壁未含持分之潛在法律協商風險、屋齡較高需投入室內管線裝修成本、無車位配置。
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