【基本資料】

📍類型：透天（農舍）

📍地址：苗栗縣公館鄉館東村12鄰館東166-1號

📍結構：鋼筋混凝土造（RC造）

📍樓層：1-2層/2層（另有地下室與增建）

📍屋齡：約30年

📍土地使用分區：山坡地保育區農牧用地、特定農業區農牧用地

📍用途：住家用（農舍）

📍格局：透天農舍格局、一樓車庫、地下室與庭園造景

📍拍賣原因：清償債務（拍賣抵押物）

📍投標地點：台中市北區中清路一段89號17樓-1（台灣金融資產服務股份有限公司）

📍保證金：677.5萬

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【坪數資料】

▶️總坪數：160.71坪

▶️主建坪：150.67坪

▶️附屬坪：10.04坪

▶️增建坪：111.46坪

▶️土地坪：1348.55坪

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【生活與交通機能】

✅學校：公館國小(1.7公里)、公館國中(1.6公里)

✅景點：苗栗陶瓷博物館(700公尺)

✅市場：公館夜市(2.5公里)

✅便利商店：全家便利商店公館福星店(400公尺)

✅公車：苗栗特色館(600公尺)

✅快速道路：台72線東西向快速公路(9.7公里)

✅高速公路：國道1號苗栗交流道(5.1公里)

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【法院筆錄摘要】●點交情形→依現況點交●

📢查封及現場履勘時，債務人在場，724及724-1地號為雜木林，1103地號除農舍坐落外，餘為草坪與庭園造景。建物1樓原出租予錦水溫泉飯店作辦公室，2樓為住家使用；原租約租期至114年12月31日止，因租約已到期，拍定後依現況點交。

📢1275建號建物1樓前方鐵皮雨遮及地下室（測量暫編1414建號，面積約111.47坪）為未保存登記增建，拍定後無法辦理所有權移轉登記，且拍定人須承擔被拆除之危險。

📢本件拍賣建物為農舍，投標人須具備「無自用農舍」資格，並應於投標時檢附「無自用農舍證明」或財產歸戶清單及房屋使用執照影本；土地為農業發展條例之耕地，私法人除符合該條例第33條但書並取得許可者外不得應買。

📢1103地號土地為重劃區內耕地，出租耕地承租人及毗連耕地現耕所有權人依法有優先購買權；若行使優先購買權，須連同建物及地上定著物、動產與成分一併承買。

📢拍賣標的包含動產一批（計44項，底價89萬）及土地成分合拍；鑑價報告載稱部分水池、蓄水池、圍牆、橋梁非坐落於本案土地，占用權源不明，衍生爭議需自行承擔。

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【他項權利】債權總額:依公告（拍後塗銷）

📌拍定後抵押權全部塗銷

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【植栽與園藝造景】（無單獨標價，已併入土地價值）

📌羅漢松：3棵(含雙叉迎賓、主幹門口、廚房旁)

📌黑松：2棵(含瀑布背景、瀑布左側)

📌龍柏：102棵(70年樹齡12棵、40年樹齡90棵)

📌桂花：112棵(含百年樹齡2棵、一般110棵)

📌百年老樹：櫸木1棵、樟樹1棵(車庫旁)

📌量大樹種：紫檀46棵、落葉及蜜源喬木林25欉、桃花心木(大葉)22棵、烏心石15棵、福木13棵、大頭茶(30年)7欉、肖楠6棵。

📌中低數量樹種(1~5棵/欉)：櫻花(5)、圓柏(5)、楊梅(5)、華盛頓椰子(4)、茶花(4)、大葉欖仁(3)、變葉木光臘樹(3)、椻柏(3)、七里香(3)、中東海棗(2)、羅望子(2)、青楓(2)、海葡萄(2)、一般樟樹(1)、一般櫸木(1)、雞蛋花(1)、茄苳雙幹(1)、麵包樹(1)、常紅木(1排)、一串紅(1欉)。

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【拍賣紀錄】

📍第一拍｜115/09/02｜4,234.0萬｜3.14萬／坪｜依現況點交｜流標

📍第二拍｜115/09/30｜3,387.4萬｜2.51萬／坪｜依現況點交｜目前拍次

📍第三拍｜八折降價｜2,709.9萬｜2.01萬／坪｜依現況點交｜預估拍次

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【環境特徵】群山環抱田園風光，景觀開闊隱密性高

📌街道氛圍：位於公館館東純樸鄉村聚落，環境清幽寧靜，周邊多為田園與綠意農莊，享受慢活生活步調。

📌建築風格：雙層RC造大器農舍建築，外觀穩重踏實，擁有獨立大車庫、地下室空間及自家庭園景觀與造景設施。

📌綠地分佈：坐擁逾千坪專屬私有綠地與造景庭園，鄰近自然山景，綠覆率極高。

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【地段價值】千坪特定農業區與山坡保育地，交通聯外便捷

📌土地使用分區：山坡地保育區農牧用地（724、724-1地號）與特定農業區農牧用地（1103地號），兼具農業休閒與莊園開發價值。

📌未來發展潛力：車程迅速串聯台72線快速道路與國道1號苗栗交流道，往來苗栗市區、銅鑼科學園區及竹科皆相當便利。

📌稀缺性：公館地區一次釋出超過1300坪且配有合法大建坪RC農舍之物件極為罕見，具高度資產稀缺性。

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【案件特色】千坪莊園規模，現成農舍與豐富設施

🎇土地面積達1348.55坪，基地完整大器，具備規劃頂級私人莊園、休閒農場或招待所之條件。

🎇合法農舍主建物加附屬建物達160.71坪，另有增建111.46坪，總使用空間超過270坪，空間開闊好規劃。

🎇包含44項庭園造景、動產與植栽一併拍賣，接手即可享有成熟庭園綠化風貌。

🎇這座莊園擁有超過數百棵成熟植栽，其中包含多棵極具保值與增值空間的老樹與名木。若要以市價重新打造同等規模的庭園，光是植栽本身的採購與高昂的移植成本，估計就需耗資數百萬至上千萬元。

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【優勢與亮點】土地單價極低，點交產權明確

🏆超低取得單價：一拍土地單價僅約3.14萬/坪，遠低於一般建地行情，取得成本極具競爭力。

🏆現成大型農舍：免去申請農舍建照之繁瑣程序與時間成本，即刻擁有合法RC雙層大農舍。

🏆現況點交保障：租約已屆期，法院公告建物與土地拍定後依現況點交，點交權利保障明確。

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【注意事項】

⚠️投標人須具備無自用農舍資格並檢附合格證明文件，私法人除符合農發條例規定外不得投標。

⚠️1103地號重劃耕地具毗連耕地現耕所有權人之法定優先承買權，需待優先承買程序完結方能確認得標。

⚠️未保存登記增建（1414建號約111.46坪）及部分外部定著物無法登記產權，須承擔列管或拆除風險，且部分造景設施有越界占用疑慮。

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【價差比率估算】

💰拍次:第二拍

💰底價:3,387.4萬

💰單價:2.51萬/坪（底價33,874,000/土地坪數1348.55坪）

💰實價均價:(未扣除車位)3.20萬/坪（參考公館鄉周邊農牧用地近一年歷史成交平均土地單價）

💰與實價價差比率:(2.51-3.20)/3.20*100%=-21.56%

💰狀態評估:第二拍土地每坪底價約2.51萬元，相較周邊農牧用地市場實價均價3.20萬元折讓約21.56%，相當於以低於行情價格取得土地並附贈百坪合法大農舍，具備極高安全邊際。

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【潛在利潤空間】

📌帳面獲利空間：若依周邊農牧用地實價3.20萬/坪及合法建物每坪約8-10萬之保守重置成本估算，全案整體市價約4,500萬至5,000萬元；若以二拍底價3,387.4萬取得，享有千萬級以上之帳面折價利潤空間。

📌預估租金投報率：此類千坪莊園農舍若全棟出租作為企業員工休閒會所、文創園區或長照休閒用途，預估全月租金行情約60,000元至80,000元；以二拍底價取得，年化毛租金投報率約為：(70,000*12)/33,874,000=2.48%；若自用做休閒農場經營則效益更高。

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【核心買方與痛點】

🎯核心買方:追求田園隱私生活的頂級退休族、尋覓企業接待招待所之企業主、符合無自用農舍資格之休閒農業經營者。

🎯買方痛點:都會區豪宅價格高昂缺乏自然綠地、自行購地申請農舍興建法規繁瑣耗時、市面大基地成屋莊園稀少。

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