【基本資料】

📍類型：電梯大樓

📍社區：宏普中央公園

📍地址：新北市新店區啟文路88號18樓

📍結構：RC造

📍樓層：18樓/23層

📍屋齡：約3年

📍土地使用分區：住宅區

📍用途：住家用

📍格局：依現況說明(前手交易格局3房2廳1衛)

📍拍賣原因：給付服務報酬

📍投標地點：臺灣臺北地方法院投標室

📍保證金：474萬元

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【坪數資料】

▶️總坪數：38.42坪

▶️主建坪：16.73坪

▶️附屬坪：2.58坪

▶️公設坪：9.17坪

▶️停車坪：9.94坪

▶️土地坪：4.80坪

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【生活與交通機能】

✅商圈：央北重劃區生活圈

✅學校：大豐國小(1.2公里)、中正國小(1.4公里)、新店高中(650公尺)

✅政府機關：新店區公所(2.2公里)、新北市政府警察局新店分局(2.3公里)、碧潭派出所(2.3公里)

✅醫院：耕莘醫院(1.2公里)、慈濟醫院台北院區(1.8公里)

✅公園：十四張歷史公園(25公尺)、陽光運動公園(1.4公里)、中央公園(1公里)

✅賣場：IKEA新店店(1公里)、京站時尚廣場小碧潭店(1.1公里)

✅大型百貨：新店裕隆城(2.2公里)

✅超市：全聯福利中心新店央北店(650公尺)

✅便利商店：7-ELEVEN央北門市(400公尺)

✅捷運：安坑輕軌十四張站(950公尺)、捷運小碧潭站(1.3公里)

✅快速道路：水源快速道路、新北環河快速道路、台64線快速道路

✅橋：陽光橋、碧潭大橋、秀朗橋

✅高速公路：國道三號安坑交流道、新店交流道

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【法院筆錄摘要】●點交情形→點交●

📢現場占有狀況：經員警查訪管理員及財務秘書，均表示目前無人使用，房屋現為空屋狀態，且未繳交管理費；另配賦地下四層編號51號停車位，拍定後建物與車位均點交。

📢重大瑕疵查證：經向主管機關查詢，無921、331及0403地震受創危險分級報備資料；截至115年1月15日止，新北市高氯離子鋼筋混凝土建築物清冊中查無資料，亦查無火災受創或非自然死亡等足以影響交易之情事。

📢瑕疵擔保責任：依強制執行法第69條規定，拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權，應買人請自行查明，不得於拍定後主張。

📢管理欠費負擔：標的現有積欠管理費情事，應買人投標前應先向管委會查詢欠繳總額與規約約定。

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【他項權利】債權總額:3,360萬

📌國泰人壽保險，2640萬，設定日：113.10.24

📌中租迪和，360萬，設定日：113.11.5

📌祝OO，360萬，設定日：114.3.6

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【拍賣紀錄】

📍第一拍｜2026/08/06｜3695.0萬｜96.17萬／坪｜點交｜流標

📍第二拍｜2026/09/10｜2956.0萬｜76.94萬／坪｜點交｜流標

📍第三拍｜115/10/08｜2366.0萬｜61.58萬／坪｜點交｜目前拍次

📍第四拍｜八折降價｜1892.8萬｜49.27萬／坪｜點交｜預估拍次

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【環境特徵】央北重劃區純住林蔭名邸

📌街道氛圍：座落央北重劃區啟文路靜巷，全區採棋盤式高規格重劃街廓，電線電纜全數地下化，退縮人行林蔭步道寬敞，純住氣息濃厚。

📌建築風格：上市建商宏普建設指標造鎮大案，現代都會高質感雙塔建築立面，規劃星級公設會所與飯店式管家管理，全棟素質齊質均勻。

📌綠地分佈：近鄰十四張歷史公園萬坪綠帶與陽光運動公園，兼具自然水岸親水生活與開闊景觀視野。

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【地段價值】新店央北核心與雙捷運十四張樞紐

📌土地使用分區：都市計畫住宅區，環境單純純粹，基地規模完整，具備高資產族群青睞之純住保值性。

📌未來發展潛力：坐擁新北首善央北重劃區，緊鄰全台最大捷運聯開案「十四張站鑽石聯開基地」與十四張B單元開發，長線建設動能強勁。

📌稀缺性：屋齡僅3年且位於18樓之中高樓層兩房配坡平車位，在央北一屋難求的二手成屋市場中具備極高流通性與指名度。

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【案件特色】新古屋高樓景觀附獨立地下平面車位

🎇屋齡僅約3年，結構工法新穎免修繕，18樓高樓層採光通風極佳，坐擁重劃區開闊棟距視野。

🎇謄本資料公設比低於24%，總坪數38.42坪內含合法登記之地下四層51號坡道平面車位。

🎇員警履勘明確記載為空屋無人居住，主建物及車位均有點交，點交程序單純明確無阻力。

🎇經歷兩次流標降價進入第三拍，總價相較一拍大幅砍降1,329萬元，已深跌至歷史買點。

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【優勢與亮點】央北重劃區破盤進場首選

🏆極大價差安全邊際：三拍每坪底價下修至61.58萬，扣除車位後單價僅約74.29萬，大幅低於同社區扣除車位之實價水準。

🏆空屋點交保障完整：原屋主未居住、無租賃占用困擾，法院負責解除占有點交，免承擔不點交法務與協商成本。

🏆交通與採買全到位：車程數分鐘直達小碧潭IKEA與裕隆城，經水源快速道路約15分鐘直通台北市敦南與信義核心。

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【注意事項】

⚠️現場經管理員陳述該戶目前積欠社區管理費，投標人應於投標前向管委會查明實際欠繳總額並預留支付預算。

⚠️依強制執行法第69條規定買受人就物之瑕疵無擔保請求權，投標前請審慎查核周邊環境與屋況維護狀況。

⚠️本物件三拍價格折讓吸引力極高，預期開標現場將吸引多組自住與投資買方進場競爭，投標出價應兼顧得標率。

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【價差比率估算】

💰拍次:第三拍

💰底價:2366.0萬元

💰單價:74.29萬元／坪（扣除車位後單價計算：本案停車坪9.94坪，參考實價明細B4車位行情以250萬元估算，房屋扣除車位價格為2366.0-250=2116.0萬元，房屋不含車位面積為38.42-9.94=28.48坪，扣除車位單價為2116.0/28.48=74.29萬元／坪）

💰實價均價:89.46萬元／坪（扣除車位後單價；依不動產交易實價查詢服務網近期同建商高樓層3筆成交明細：文記街52號16樓扣車單價93.94萬、同社區啟文路66號16樓扣車單價82.66萬、文記街68號14樓扣車單價91.80萬，實價均價欄位顯示3筆交易扣除車位實價均價為89.46萬元／坪）

💰與實價價差比率:(實價均價-底價單價)/實價均價=(89.46-74.29)/89.46=16.96%

💰狀態評估:本案第三拍扣除車位後單價約74.29萬／坪，相較同社區實價扣除車位均價89.46萬／坪折讓達16.96%，房屋實坪價差每坪逾15萬元，總價安全邊際達數百萬元，為央北重劃區極具吸引力之破盤進場指標案件。

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【潛在利潤空間】

📌參考實價登錄扣除車位後房屋單價約89.46萬/坪計算，不含車位房屋價值約2,548萬元，加計車位250萬元，總市值約落在2,800萬至2,900萬元之間。若於第三拍以底價2,366萬元得標，帳面資產潛在價差獲利空間高達430萬至530萬元。

📌本社區兩房附車位新成屋市場月租金行情約在40,000~45,000元，若以三拍底價2,366萬元試算，年租金毛投報率約在2.0%~2.3%。

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【核心買方與痛點】

🎯核心買方:鎖定央北重劃區優質環境的雙北換屋小家庭、雙薪科技與金融新貴首購族、追求低屋齡指標社區的置產收租族。

🎯買方痛點:央北成屋與預售市場單價高昂（普遍8字頭以上甚至站上9字頭）難以跨入；法拍需短期內備妥尾款資金，並需與管委會協商前手未繳之管理欠費。

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