【基本資料】
📍類型：電梯大樓
📍社區：宏普中央公園
📍地址：新北市新店區啟文路88號18樓
📍結構：RC造
📍樓層：18樓/23層
📍屋齡：約3年
📍土地使用分區：住宅區
📍用途：住家用
📍格局：依現況說明(前手交易格局3房2廳1衛)
📍拍賣原因：給付服務報酬
📍投標地點：臺灣臺北地方法院投標室
📍保證金：474萬元
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【坪數資料】
▶️總坪數：38.42坪
▶️主建坪：16.73坪
▶️附屬坪：2.58坪
▶️公設坪：9.17坪
▶️停車坪：9.94坪
▶️土地坪：4.80坪
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【生活與交通機能】
✅商圈：央北重劃區生活圈
✅學校：大豐國小(1.2公里)、中正國小(1.4公里)、新店高中(650公尺)
✅政府機關：新店區公所(2.2公里)、新北市政府警察局新店分局(2.3公里)、碧潭派出所(2.3公里)
✅醫院：耕莘醫院(1.2公里)、慈濟醫院台北院區(1.8公里)
✅公園：十四張歷史公園(25公尺)、陽光運動公園(1.4公里)、中央公園(1公里)
✅賣場：IKEA新店店(1公里)、京站時尚廣場小碧潭店(1.1公里)
✅大型百貨：新店裕隆城(2.2公里)
✅超市：全聯福利中心新店央北店(650公尺)
✅便利商店：7-ELEVEN央北門市(400公尺)
✅捷運：安坑輕軌十四張站(950公尺)、捷運小碧潭站(1.3公里)
✅快速道路：水源快速道路、新北環河快速道路、台64線快速道路
✅橋：陽光橋、碧潭大橋、秀朗橋
✅高速公路：國道三號安坑交流道、新店交流道
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【法院筆錄摘要】●點交情形→點交●
📢現場占有狀況：經員警查訪管理員及財務秘書，均表示目前無人使用，房屋現為空屋狀態，且未繳交管理費；另配賦地下四層編號51號停車位，拍定後建物與車位均點交。
📢重大瑕疵查證：經向主管機關查詢，無921、331及0403地震受創危險分級報備資料；截至115年1月15日止，新北市高氯離子鋼筋混凝土建築物清冊中查無資料，亦查無火災受創或非自然死亡等足以影響交易之情事。
📢瑕疵擔保責任：依強制執行法第69條規定，拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權，應買人請自行查明，不得於拍定後主張。
📢管理欠費負擔：標的現有積欠管理費情事，應買人投標前應先向管委會查詢欠繳總額與規約約定。
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【他項權利】債權總額:3,360萬
📌國泰人壽保險，2640萬，設定日：113.10.24
📌中租迪和，360萬，設定日：113.11.5
📌祝OO，360萬，設定日：114.3.6
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【拍賣紀錄】
📍第一拍｜2026/08/06｜3695.0萬｜96.17萬／坪｜點交｜流標
📍第二拍｜2026/09/10｜2956.0萬｜76.94萬／坪｜點交｜流標
📍第三拍｜115/10/08｜2366.0萬｜61.58萬／坪｜點交｜目前拍次
📍第四拍｜八折降價｜1892.8萬｜49.27萬／坪｜點交｜預估拍次
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【環境特徵】央北重劃區純住林蔭名邸
📌街道氛圍：座落央北重劃區啟文路靜巷，全區採棋盤式高規格重劃街廓，電線電纜全數地下化，退縮人行林蔭步道寬敞，純住氣息濃厚。
📌建築風格：上市建商宏普建設指標造鎮大案，現代都會高質感雙塔建築立面，規劃星級公設會所與飯店式管家管理，全棟素質齊質均勻。
📌綠地分佈：近鄰十四張歷史公園萬坪綠帶與陽光運動公園，兼具自然水岸親水生活與開闊景觀視野。
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【地段價值】新店央北核心與雙捷運十四張樞紐
📌土地使用分區：都市計畫住宅區，環境單純純粹，基地規模完整，具備高資產族群青睞之純住保值性。
📌未來發展潛力：坐擁新北首善央北重劃區，緊鄰全台最大捷運聯開案「十四張站鑽石聯開基地」與十四張B單元開發，長線建設動能強勁。
📌稀缺性：屋齡僅3年且位於18樓之中高樓層兩房配坡平車位，在央北一屋難求的二手成屋市場中具備極高流通性與指名度。
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【案件特色】新古屋高樓景觀附獨立地下平面車位
🎇屋齡僅約3年，結構工法新穎免修繕，18樓高樓層採光通風極佳，坐擁重劃區開闊棟距視野。
🎇謄本資料公設比低於24%，總坪數38.42坪內含合法登記之地下四層51號坡道平面車位。
🎇員警履勘明確記載為空屋無人居住，主建物及車位均有點交，點交程序單純明確無阻力。
🎇經歷兩次流標降價進入第三拍，總價相較一拍大幅砍降1,329萬元，已深跌至歷史買點。
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【優勢與亮點】央北重劃區破盤進場首選
🏆極大價差安全邊際：三拍每坪底價下修至61.58萬，扣除車位後單價僅約74.29萬，大幅低於同社區扣除車位之實價水準。
🏆空屋點交保障完整：原屋主未居住、無租賃占用困擾，法院負責解除占有點交，免承擔不點交法務與協商成本。
🏆交通與採買全到位：車程數分鐘直達小碧潭IKEA與裕隆城，經水源快速道路約15分鐘直通台北市敦南與信義核心。
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【注意事項】
⚠️現場經管理員陳述該戶目前積欠社區管理費，投標人應於投標前向管委會查明實際欠繳總額並預留支付預算。
⚠️依強制執行法第69條規定買受人就物之瑕疵無擔保請求權，投標前請審慎查核周邊環境與屋況維護狀況。
⚠️本物件三拍價格折讓吸引力極高，預期開標現場將吸引多組自住與投資買方進場競爭，投標出價應兼顧得標率。
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【價差比率估算】
💰拍次:第三拍
💰底價:2366.0萬元
💰單價:74.29萬元／坪（扣除車位後單價計算：本案停車坪9.94坪，參考實價明細B4車位行情以250萬元估算，房屋扣除車位價格為2366.0-250=2116.0萬元，房屋不含車位面積為38.42-9.94=28.48坪，扣除車位單價為2116.0/28.48=74.29萬元／坪）
💰實價均價:89.46萬元／坪（扣除車位後單價；依不動產交易實價查詢服務網近期同建商高樓層3筆成交明細：文記街52號16樓扣車單價93.94萬、同社區啟文路66號16樓扣車單價82.66萬、文記街68號14樓扣車單價91.80萬，實價均價欄位顯示3筆交易扣除車位實價均價為89.46萬元／坪）
💰與實價價差比率:(實價均價-底價單價)/實價均價=(89.46-74.29)/89.46=16.96%
💰狀態評估:本案第三拍扣除車位後單價約74.29萬／坪，相較同社區實價扣除車位均價89.46萬／坪折讓達16.96%，房屋實坪價差每坪逾15萬元，總價安全邊際達數百萬元，為央北重劃區極具吸引力之破盤進場指標案件。
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【潛在利潤空間】
📌參考實價登錄扣除車位後房屋單價約89.46萬/坪計算，不含車位房屋價值約2,548萬元，加計車位250萬元，總市值約落在2,800萬至2,900萬元之間。若於第三拍以底價2,366萬元得標，帳面資產潛在價差獲利空間高達430萬至530萬元。
📌本社區兩房附車位新成屋市場月租金行情約在40,000~45,000元，若以三拍底價2,366萬元試算，年租金毛投報率約在2.0%~2.3%。
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【核心買方與痛點】
🎯核心買方:鎖定央北重劃區優質環境的雙北換屋小家庭、雙薪科技與金融新貴首購族、追求低屋齡指標社區的置產收租族。
🎯買方痛點:央北成屋與預售市場單價高昂（普遍8字頭以上甚至站上9字頭）難以跨入；法拍需短期內備妥尾款資金，並需與管委會協商前手未繳之管理欠費。
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