【物件資料】
📍類型：電梯大樓（一樓店舖）
📍社區：高誠好時代
📍地址：桃園市楊梅區金溪路382號1樓
📍結構：RC造
📍樓層：1樓／7樓
📍屋齡：約7.7年（107年11月完工）
📍土地使用分區：住宅區
📍用途：店舖
📍格局：含一樓主體及夾層增建使用
📍拍賣原因：給付票款
📍投標地點：台北市大安區忠孝東路四段300号10樓
📍保證金：376.3萬
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【坪數資料】
▶️總坪數：87.39坪（謄本登記87.45坪）
▶️主建坪：48.50坪
▶️附屬坪：3.44坪
▶️公設坪：25.46坪
▶️停車坪：10.05坪
▶️增建坪：35.45坪
▶️土地坪：21.04坪
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【生活與交通機能】
✅商圈：埔心商圈、梅獅路商圈
✅學校：楊光國中小、瑞塘國小
✅政府機關：楊梅區公所、桃園市警局楊梅分局
✅醫院／藥局：怡仁綜合醫院、周邊連鎖藥局
✅公園：金溪公園、瑞塘公園
✅賣場／超商：全聯福利中心、7-ELEVEN、全家便利商店
✅交通：台鐵埔心車站、幼獅交流道、國道一號、台66線快速道路
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【法院筆錄摘要】●點交情形→點交●
📢本件拍賣標的目前為自住使用，建物保養狀況尚新，拍定後點交。
📢含地下室坡道平面汽車車位編號199號及機車車位編號186號（實際使用情形請投標人自行向社區管理委員會確認）。
📢含有夾層未辦保存登記增建（建號2586、2583，合計35.45坪），無獨立出入口，拍定人無法辦理所有權登記，並須負擔被拆除風險。
📢建物登記主要用途為店舖，現況為住家使用。
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【他項權利】債權總額:2,700萬
📌第一商業銀行，1,620萬，108.05.01
📌新鑫股份有限公司，360萬，111.12.23
📌三信商業銀行，420萬，112.08.04
📌黃OO，300萬，113.10.18
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【拍賣紀錄】
📍第一拍｜2026/05/20｜2,939萬｜33.6萬／坪｜不點交｜流標
📍第二拍｜2026/07/15｜2,351.2萬｜26.9萬／坪｜點交｜流標
📍第三拍｜2026/08/05｜1,881.2萬｜21.5萬／坪｜點交｜目前拍次
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【環境特徵】金溪路優質社區純住宅商圈
📌街道氛圍：金溪路段環境清幽，路寬舒適，周邊多為新興住宅社區，兼具靜巷品質與店面效益。
📌建築風格：高誠建設打造，外觀現代新穎，屋齡僅約8年，社區維持良好具相當競爭力。
📌綠地分佈：緊鄰金溪公園與周邊社區綠帶，散步運動休憩機能佳。
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【地段價值】楊梅埔心發展成熟區段
📌土地使用分區：住宅區，可作為住家或一般零售店舖使用。
📌未來發展潛力：鄰近幼獅工業區與埔心車站商圈，周邊新案陸續推出，人口持續移入帶動消費需求。
📌稀缺性：社區rare一樓大坪數店舖，搭配夾層空間，總使用效益大幅提升。
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【案件特色】屋齡新穎超大使用空間
🎇8年新屋齡，外觀及內部保養狀況優良。
🎇謄本總坪數87.45坪，另有增建夾層35.45坪，可使用空間極大。
🎇附設坡道平面車位與機車位，停放便利。
🎇法院確認點交案件，產權及使用權相對明確。
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【優勢與亮點】降價幅度高與絕版高CP值
🏆拍賣價格大幅下修：第三拍底價1,881.2萬（單價21.5萬/坪），價格已具極高吸引力。
🏆室內空間加倍：含夾層增建使用面積超過120坪，極適合需要大空間之自用或辦公買家。
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【注意事項】
⚠️含有35.45坪未保存登記夾層增建，無法辦理登記，拍定人須承擔違建被拆除或遭舉報風險。
⚠️謄本未載明車位編號，雖筆錄記載有汽機車位，投標前仍應向管委會核實車位使用權屬與位置。
⚠️欠繳之管理費或公用事業費用，請拍定人自行與相關單位協調處理。
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【價差比率估算】
💰拍次:第三拍
💰底價:1,881.2萬
💰單價:21.5萬／坪（計算基礎：底價1,881.2萬/總坪數87.45坪）
💰實價均價:33.0萬／坪（依據近一年區域1樓店面交易行情）
💰與實價價差比率:(33.0-21.5)/33.0=34.85%(低於市場行情約34.85%)
💰狀態評估:價格極具競爭力，具備優質進場折價空間。
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【潛在利潤空間】
📌相比區域店面市場單價，本案拍定價具有約30%~35%的帳面價差獲利空間。
📌若以市場行情出租，預估租金回報表現優異，預估投報率可達5%以上。
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【核心買方與痛點】
🎯核心買方:需大使用空間之自營業者、辦公兼倉儲使用者、長期收租置產型買家。
🎯買方痛點:一般大樓店面公設比高且室內坪數不足；本案夾層增建解決了空間限制，但買方需評估違建列管風險。
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【投標諮詢】
📞代標顧問｜劉怡吟｜111年登字419331號
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