【物件資料】
📍類型：電梯大樓
📍社區：京澄靖朗
📍地址：桃園市蘆竹區光明路一段60巷31號7樓
📍結構：RC造
📍樓層：7樓／12樓
📍屋齡：12年
📍土地使用分區：住宅區
📍用途：住家用
📍格局：現況為無人居住之空屋
📍拍賣原因：給付票款
📍投標地點：桃園地方法院
📍保證金：224萬
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【坪數資料】
▶️總坪數：41.59坪
▶️主建坪：16.99坪
▶️附屬坪：2.06坪
▶️公設坪：8.75坪
▶️停車坪：13.79坪
▶️土地坪：5.14坪
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【生活與交通機能】
✅商圈：南崁商圈，桃園街商圈，榮興路商圈
✅學校：錦興國小，光明國小，光明國中
✅政府機關：南竹派出所，蘆竹區公所
✅醫院：敏盛綜合醫院，各大聯合診所
✅藥局：屈臣氏，康是美，大樹連鎖藥局
✅公園：光明河濱公園，南崁溪自行車道
✅賣場：台茂購物中心，Costco好市多桃園店
✅大型百貨：台茂購物中心
✅超市：全聯福利中心蘆竹光明店
✅便利商店：7-ELEVEN景興門市，全家便利商店蘆竹光明店
✅交通：桃園街公車站，光明路公車站
✅捷運：桃園捷運綠線G13站預定地
✅公車：國道客運往返台北班次密集
✅快速道路：台4線，南崁路快速路網
✅橋：南崁大橋
✅高速公路：國道一號南崁交流道
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【法院筆錄摘要】●點交情形→有點交●
📢查封時為無人居住之空屋，目前處於斷水斷電狀態。
📢本案配有地下二樓編號50號之汽車停車位，以及地下一樓編號51號之機車停車位。
📢屋內留有部分家具，不屬於拍賣範圍，拍定後需依遺留物處理程序返還所有權人或暫付保管。
📢法院已進行現場調查，查無輻射屋、海砂屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損、非自然死亡等特殊情事。
📢拍賣不動產如於查封後經地政機關實施重測，面積應以重測結果為準，拍定後不得以面積增減請求增減價金。
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【他項權利】債權總額:1200萬
📌華南商業銀行，1200萬，103.9.19
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【拍賣紀錄】
📍第一拍｜2026/06/11｜1,750.0萬｜42.08萬／坪｜有點交｜流標
📍第二拍｜2026/07/09｜1,400.0萬｜33.66萬／坪｜有點交｜流標
📍第三拍｜2026/08/06｜1,120.0萬｜26.93萬／坪｜有點交｜目前拍次
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【環境特徵】精華核心與靜巷兼具
📌街道氛圍：坐落於光明路一段靜巷之內，完美隔絕主幹道喧囂，享有純住宅區的寧靜與高度隱私。
📌建築風格：京澄建設口碑卓越，全棟僅89戶，社區外觀維護良好，具備質感與保值實力。
📌綠地分佈：鄰近南崁溪河濱公園與綠帶廊道，提供高綠覆率的舒壓散步空間。
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【地段價值】南崁最成熟生活圈
📌土地使用分區：屬於高含金量的住宅區，周邊土地開發趨於飽和，資產具備高度支撐力。
📌未來發展潛力：坐享南崁交流道與捷運綠線雙效應，持續吸引雙北與桃園在地優質客群移居。
📌稀缺性：光明路一帶極少有少戶數、指名度高的社區釋出，本案中高樓層戶別極具市場競爭力。
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【案件特色】黃金地段頂級標準房
🎇京澄建設桃園知名品牌，建築工法與社區管理具高水準。
🎇總坪數41.59坪標準規劃，主建物加附屬建物空間方正。
🎇車位產權明確，同時配置坡道平面汽、機車位。
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【優勢與亮點】點交空屋神級總價
🏆本案目前為斷水斷電之空屋，執行法院確認點交，免除繁複的占用人移交問題。
🏆第三拍底價僅1,120萬，相較於歷史成交總價，具備極強的價格破壞力。
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【注意事項】
⚠️房屋目前為斷水斷電狀態，拍定後須自行向相關單位申請重新復水復電。
⚠️屋內殘留之動產家具不屬拍賣範圍，拍定後須配合法院程序進行遺留物公告與點交保管。
⚠️原所有權人或使用人若有積欠工程受益費、管理費或水電瓦斯費，須由拍定人自行洽商解決。
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【價差比率估算】
💰拍次：第三拍
💰底價：1,120萬
💰單價：26.93萬
💰實價均價：38.0萬
💰與實價價差比率：(38.0-26.93)/38.0=29.13%
💰狀態評估：現況底價已大幅低於市場行情，相較於同棟歷史實價登錄具有約29.13%的折價空間。
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【潛在利潤空間】
📌依照市場同棟大樓未扣除車位均價每坪38萬計算，市價約落在1,580萬，本拍底價具備約460萬的帳面利潤空間。
📌周邊標準兩房加車位之月租金行情穩定，預估本案年化租金投報率表現優異。
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【核心買方與痛點】
🎯核心買方：南崁在地首購族、重視品牌的換屋族、長期置產收租型投資客。
🎯買方痛點：地段合適的中古屋總價過高負擔吃力，且優質社區釋出量極少。
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