【物件資料】
🎈社區：林家花園廣場大廈
🎈門牌：新北市板橋區館前西路150號3樓
🎈樓層：3樓/共10層樓(鋼筋混凝土造)
🎈主建坪：38.46坪
🎈附屬坪：4.33坪
🎈公設坪：5.28坪
🎈土地坪：6.80坪
🎈點交情形：第三人蔡潘０英之租賃關係業經法院除去（惟尚未確定），倘前開除去租賃關係之執行命令，於拍定前無人異議，或經異議後駁回確定，則拍定後點交；倘該除租命令有人異議並遭撤銷確定時，則拍定後不點交。
🎈拍賣原因：拍賣抵押物
🎈投標地點：金服公司
【生活機能】
✅板橋接雲寺,290公尺，步行4分鐘
✅柏壽公園,160公尺，步行2分鐘
✅板橋湳雅夜市,400公尺，步行6分鐘
✅福德市場,160公尺，步行2分鐘
✅板橋國民小學,550公尺，步行7分鐘
【交通機能】
🚘捷運府中站，450公尺，步行6分鐘
搶進新板特區旁最核心的府中生活圈！指標大樓「林家花園廣場大廈」3樓精華大空間重磅登場。下樓即是黃石市場與府中商圈，步行5分鐘直達捷運府中站。三拍驚天破盤單價僅36.8萬/坪，與社區實價現賺極大價差！法院已下令除去長年不定期租賃，除去確定後拍定點交。不論是大家庭自住、改裝收租還是抗通膨置產，這就是您低總價卡位板橋核心、實現資產大套利的絕佳入場券！
一、環境特徵：古蹟人文與都會繁華交織的頂尖核心
📌街道氛圍：本案位於館前西路，街廓兼具深厚的人文底蘊與府中舊城商圈的強大商業繁榮度。白天商務與採買活動密集、生機蓬勃，夜晚居家環境相對單純，散發出都會核心難得的成熟生活感。
📌建築風格：社區為板橋在地極具指標性的電梯綜合大樓「林家花園廣場大廈」，外觀宏偉開闊。雖然屋齡約43年，但因結構厚實、保養得當，室內主建物高達38.46坪，其超高坪效與寬敞大空間的硬實力，在當前高公設比的新案市場中更具強烈競爭力。
📌綠地分佈：轉彎步行即可進入國定古蹟林本源園邸（林家花園）、林園公園與府中綠意廣場，提供在喧囂都會正核心中極為罕見、無價的萬坪古蹟綠蔭景觀與休閒漫步去處。
二、地段價值：新板特區黃金雙核心、土地商業高價值
📌土地使用分區：本案土地屬於「商業區」，土地公告現值高達每平方公尺30萬5,489元。商業區具備極高的容積開發價值與最高彈性的法定使用機能，不論作純住宅、商務辦公、個人工作室均完全合法，資產增值與都更開發潛力不言可喻。
📌未來發展潛力：直面府中捷運生活圈，一站即達三鐵共構的板橋車站。周邊正迎來板橋「府中雙城」計畫與密集的老舊建物都更推動潮，周圍新案開價早已穩健跨越8字頭、9字頭，本案在強大的商業土地價值支撐下，補漲與資產保值效應驚人。
📌稀缺性：本物件登記總坪數達48.07坪，主建物高達38.46坪。相較於目前板橋新案動輒35%以上高公設、室內空間狹小的缺點，這種府中正核心、極低公設比、格局方正的大4房產品在市場上極其稀缺。
三、生活機能：500公尺頂標生活圈
項目關鍵地標與說明交通運輸步行約5至6分鐘即達台北捷運板南線府中站，一站即達板橋車站（高鐵、台鐵、捷運、客運轉運站）。開車迅速銜接縣民大道、台65線快速道路，直通國道1號與國道3號。
明星學區位於在地歷史悠久的優質學區大觀國小、板橋國中及明星學校板橋高中範疇，文教氣息極度興盛。
百貨市場核心生活圈即為府中商圈，下樓即有各式連鎖美食、全聯福利中心與知名的黃石市場（傳統市場），生活採買與休閒娛樂機能完美到位。
醫療機構鄰近板橋核心醫療體系，包含指標性大型醫院新北市立聯合醫院板橋院區與緊鄰的板橋區衛生所，周邊中西醫連鎖優質診所亦極為密集。
四、法拍價格競爭力與利潤分析
1.實價登錄資料：
114年08月10日：新北市板橋區館前西路152號7樓│屋齡42年│總坪數33.86坪│成交總價1,610萬元│成交單價：47.54萬/坪
114年04月14日：新北市板橋區倉後街1之11號2樓│屋齡42年│總坪數13.42坪│成交總價645萬元│成交單價：48.06萬/坪
114年02月27日：新北市板橋區府中路145號5樓│屋齡41年│總坪數35.56坪│成交總價2,065萬元│成交單價：58.06萬/坪
同質物件均價區間總結：
經全面檢索社區近一年真實成交數據，同社區之市場合理零售成交均價穩定落在47萬至58萬/坪之間。本案市場合理均價以相對穩健的48萬/坪作為評估基準。
2.價差比率預估表（以市場均價48萬/坪、總坪數48.07坪為基準計算）：
本案單價計算嚴格依據謄本總坪數48.07坪為計價基礎。第一拍與第二拍均因不點交之法律瑕疵，加上價格未達市場甜蜜點，造成市場流標觀望。
拍次總價底價預估單價與市場價差比率狀態評估一拍2,770萬57.62萬/坪高於同條件市場行情20.0%已流標（高於市價，不點交）
二拍2,216萬46.10萬/坪相當於市場行情價已流標（無利潤空間，不點交）
三拍1,773萬36.88萬/坪低於市場價23.2%目前拍次（驚天破盤77折！強烈建議進場搶標）
3.潛在利潤空間：
📌市價套利獲利空間：若以目前第三拍總底價1,773萬元標定，對標目前社區同質物件市場總市值約2,307萬元（純建坪48.07坪×48萬/坪），法拍帳面潛在價差利潤高達534萬元！每坪36.88萬元的單價在整個板橋市中心、捷運府中站生活圈已是絕版震撼價，套利空間極其龐大。
📌預估租金投報率：府中捷運站周邊大4房商務與住宅租賃需求極度強勁，本案具備近捷運、超大空間優勢，室內經整理後預估月租金行情可達3萬8,000元至4萬2,000元。若以三拍底價1,773萬元順利入手，預估毛租金回報率高達2.57%至2.84%，屬於穩健的高坪效收租資產。
4.風險評估與筆錄要點：
📌點交情形：本案原筆錄記載有一名承租人，聲稱屋況有漏水且為租期屆滿後之「不定期租賃」，原公告為不點交。然而，執行法院已採取重大法律行動，正式公告「聲請除去租賃關係」，第三拍亦因此短暫停拍重整。目前進度為除去租賃命令下達（惟尚未完全確定）。一、二拍流標主因是不點交的法律疑慮。一旦除去租賃命令確定，本案拍定後將直接轉為「點交」！這正是法拍市場中最核心的不點交變點交點石成金術，最棘手的租約風險法院已代為強力排除。
📌現況說明：根據新北地方法院114年度司執宇字第141998號拍賣抵押物執行筆錄，現場履勘時在場人稱屋況有漏水痕跡，投標人需將基礎修繕成本納入出價考量。經法院向警察局、工務局、消防局函詢，本案標的並無非自然死亡紀錄、無地震受創、無海砂屋申報資料，且過往無任何火災受損紀錄，產產權清晰乾淨。本案件為公同共有持分（持分全），抵押權拍定後全部塗銷。
📌專家建議：本案是一手極其絕佳的法拍好牌！前兩拍因為承租人不定期租賃、不點交的假象嚇退了一般自住買方，如今第三拍底價直接暴跌到1,773萬元（單價僅36.88萬/坪）。更關鍵的是，法院已經啟動拔釘程序除去租賃，這意味著本案重啟後，這層原本卡住的法律外衣將被剝除，高機率回歸乾淨的點交狀態。
由於此案不點交轉點交的預期效應極強，且36.88萬/坪的底價對標市場48萬/坪有著極大的利潤誘因，三拍現場勢必引來各路專業法拍投資人與自住大戶的激烈廝殺。如果僅以底價1,773萬元投標，高機率會空手而歸。為了在確保利潤的前提下大幅提高得標率，專家強烈建議應在第三拍底價基礎上，精準加價110萬元至140萬元（即以總價1,883萬元至1,913萬元加價切入）。此時折算投標單價約在39.1萬/坪至39.8萬/坪之間，依然大幅低於同社區近48萬元的市場均價，能在一舉擊潰盲目觀望之競爭對手的同時，為您牢牢鎖定高達390萬元以上的安全套利利潤空間！
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