【物件資料】
📍類型：電梯大樓
📍社區：大成龍門
📍地址：桃園市八德區東勇街69巷24號3樓
📍結構：RC造
📍樓層：3層/7層
📍屋齡：約31年（完工日：84年7月10日）
📍土地使用分區：住宅區
📍用途：住家用
📍格局：現況由債務人及小孩居住，有神明廳（堆滿雜物）
📍拍賣原因：給付票款
📍投標地點：桃園地方法院
📍保證金：128.9萬
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【坪數資料】
▶️總坪數：38.66坪
▶️主建坪：27.91坪
▶️附屬坪：2.69坪
▶️公設坪：8.06坪
▶️土地坪：7.21坪
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【生活與交通機能】
✅商圈：大湳商圈、介壽路商圈，沿線商家林立，生活機能極為成熟。
✅學校：大成國小、大成國中、君毅幼兒園，學區完整，家長接送便利。
✅政府機關：八德區公所、戶政事務所、大湳派出所，辦事效率高、治安有保障。
✅醫院/藥局：鄰近怡仁綜合醫院、安泰藥局、丁丁連鎖藥局，醫療資源充沛。
✅公園：大湳公園、君毅公園、東勇公園，散步與運動的休閒好去處。
✅賣場與超市：大潤發八德店、廣豐新天地（置地生活廣場）、全聯福利中心、美廉社、7-Eleven及全家便利商店，日常採購極其便利。
✅交通：鄰近捷運綠線大湳站（規劃建設中），開車可快速銜接國道二號（大湳交流道），往返台北、中壢或桃園機場交通四通八達。
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【法院筆錄摘要】●點交情形→點交●
📢占有使用狀況：現場查封時由債務人及小孩居住，屋內堆滿雜物。現無配有固定車位（據債權人查報車位須由住戶輪流抽籤，目前債務人無車位）。
📢屋況瑕疵註記：客廳天花板有油漆剝落情形，且屋內因長期點香祭拜，客廳天花板有輕微煙燻黑情形。
📢安全與鑑定狀況：經法院函詢八德分局及估價師鑑定報告研判，未查得有非自然死亡案件，且無海砂屋、輻射屋、地震受創或火災受損等重大瑕疵情事。
📢欠費負擔：目前無欠繳大樓管理費。若有積欠工程受益費、水電瓦斯費等其他相關費用，應由拍定人自行查明並與相關單位洽商解決。
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【他項權利】債權總額:534萬
📌國泰世華，90萬，設定日：109.10.8
📌國泰世華，444萬，設定日：110.12.6
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【拍賣紀錄】
📍第一拍｜2026/05/28｜1006.8萬｜26.04萬／坪｜點交｜流標
📍第二拍｜2026/06/25｜805.5萬｜20.84萬／坪｜點交｜流標
📍第三拍｜115/7/30｜644.5萬｜16.67萬／坪｜點交｜目前拍次
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【環境特徵】繁華大湳旁的安靜住宅區
📌街道氛圍：位於東勇街安靜巷弄中，既能避開主幹道的喧囂，又能在3-5分鐘內快速融入大湳商圈的繁華與便利。
📌建築風格：社區大成龍門為7層樓的電梯華廈，外觀呈現經典的早期住宅風格，住戶單純，公設比極低。
📌綠地分佈：周邊步行可至大湳公園、君毅公園等社區型綠地，提供居民優質的休憩與慢跑空間。
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【地段價值】捷運綠線帶動，機能無可取代
📌土地使用分區：住宅區，具備高度自住保值性。
📌未來發展潛力：受惠於桃園捷運綠線G04大湳站的建設推動，未來通車後將與台北捷運三鶯線延伸段交會，雙捷運效應將大幅拉抬此區的地段身價。
📌稀缺性：電梯大樓公設比僅約20.8%（公設坪8.06/總坪數38.66），相較於目前動輒33%以上的新建案，本案實用室內大空間在市場上極具高性價比優勢。
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【案件特色】低總價低公設的超值美妝首選
🎇38.66坪大空間，公設僅8.06坪，室內主附建物合計高達30.6坪，大三房格局好規劃。
🎇總價僅600多萬即可入主桃園八德核心地段，低總價門檻，非常適合首購族與年輕家庭。
🎇案件為「點交」物件，且無積欠管理費，後續產權交割與點交程序相對單純安全。
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【優勢與亮點】完美性價比，抗通膨置產首選
🏆超高得房率：公設比極低，室內實坪大，花一樣的預算能買到更寬敞舒適的居住空間。
🏆捷運增值前景：鄰近建設中的捷運綠線大湳站，享受交通建設帶來的資產增值紅利。
🏆價格優勢顯著：第三拍底價僅16.67萬／坪，已大幅低於周邊市場行情。
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【注意事項】
⚠️雜物清除與整理：法院筆錄記載室內堆滿雜物且天花板有輕微煙燻變黑，拍定人須預留一筆預算進行雜物清運、室內粉刷與牆面整理。
⚠️無固定車位：社區車位需要輪流抽籤，現況債務人無車位，有停車需求者需留意周邊車位出租行情或另行租借。
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【價差比率估算】
💰拍次：第三拍
💰底價：644.5萬
💰單價：16.67萬／坪（依總坪數38.66坪計算，底價/總坪數）
💰實價均價：25.77萬／坪（未扣除車位）（經檢索同社區「大成龍門」義勇街路段近一年內實價登錄最新行情，5筆交易均未扣除車位，平均单價為25.77萬/坪，計算方式：(28.74+26.07+27.73+26.52+23.81)/5=25.77萬/坪）
💰與實價價差比率：(16.67-25.77)/25.77=-35.31%
💰狀態評估：目前第三拍單價（16.67萬／坪）相較同社區最新實價行情，便宜幅度高達35.31%。本拍次具備極強價格優勢，極易吸引自住與投資買方進場搶標。
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【潛在利潤空間】
📌帳面增值空間：以第三拍底價644.5萬取得，對照同社區市價行情（38.66坪*25.77萬=996.3萬），拍定現賺約350萬元，套利空間巨大。
📌預估租金投報率：此類大三房深受小家庭與上班族歡迎，整層月租金行情約1.8萬至2.1萬元，若以645萬取得，預估租金投報率達3.35%~3.91%。
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