【四星民宿會館規格】尊榮獨棟大園地鋼鐵造農舍別墅｜驚人破盤市價1.2折
【基本資料】
📍類型：透天農舍
📍地址：宜蘭縣羅東鎮復興路二段261巷75弄26號
📍結構：RC造
📍樓層：1~3樓/3層
📍屋齡：16年
📍土地使用分區：特定農業區農牧用地、特定農業區甲種建築用地
📍用途：住家用/農舍、農業資材室
📍格局：依現況說明
📍拍賣原因：拍賣抵押物
📍投標地點：宜蘭地方法院
📍保證金：914.2萬
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【坪數資料】
▶️總坪數：171.70坪
▶️主建坪：171.70坪
▶️增建坪：26.78坪
▶️土地坪：560.76坪
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【生活與交通機能】
✅商圈：羅東復興路商圈、羅東夜市商圈(2.2公里)
✅學校：竹林國小(700公尺)、羅東國中(1.3公里)
✅圖書館:羅東鎮立圖書館仁愛分館(900公尺)
✅政府機關：羅東鎮公所(2.1公里)、宜蘭縣政府警察局羅東分局(1.9公里)
✅醫院：羅東博愛醫院(3公里)、羅東聖母醫院(2.9公里)
✅公園：羅東運動公園(1.3公里)
✅賣場：喜互惠生鮮超市(1.2公里)
✅超市：全聯福利中心(1.8公里)
✅便利商店：7-ELEVEN宣宏門市(350公尺)、全家便利商店-羅東倉前店(1.6公里)
✅交通：羅東轉運站(2.9公里)
✅火車:羅東車站(2.3公里)
✅快速道路：台9線
✅高速公路：國道5號羅東交流道
✅景點:羅東林業文化園區(1.7公里)
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【法院筆錄摘要】●點交情形→點交●
📢本件拍定後點交。查封時由債務人曹○珍及其家人居住使用中，陳稱房屋僅頂樓有小部分滲水情形。
📢含有未辦理第一次登記之增建（暫編804、805建號，約26.78坪），拍定後拍定人不能持權利移轉證書辦理所有權移轉登記，若經認定為違章建築須自負拆除風險，且不得以面積不符請求減少價金或撤銷拍定。
📢本件標的為重劃區內耕地，出租耕地承租人、共有土地現耕之他共有人、毗連耕地之現耕所有權人依法有優先承買權。
📢投標人或到場聲明承受之債權人應符合「無自用農舍者」資格始得投標，投標時須於投標單內併附：1.稅捐稽徵單位開具之房屋財產歸戶查詢清單、2.使用執照影本或建物登記謄本（或足證非農舍之文件）、3.投標人切結無自用農舍證明書等文件。
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【他項權利】債權總額:7000仟萬元
登記次序登記日期權利人（債權人）擔保債權總金額（最高限額）0004-000民國104年05月05日宜蘭縣五結鄉農會新台幣36,000,000元（3,600萬）0005-000民國104年06月29日中租迪和股份有限公司新台幣6,000,000元（600萬）0006-000民國108年03月21日蔡先生新台幣12,000,000元（1,200萬）0007-000民國109年03月11日蔡先生新台幣4,000,000元（400萬）0008-000民國109年12月11日蔡先生新台幣12,000,000元（1,200萬）
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【拍賣紀錄】
📍第一拍｜2026/01/07｜6393萬｜（11.40）萬／坪｜點交｜停拍
📍第一拍｜2026/05/06｜7053萬｜（12.58）萬／坪｜點交｜流標
📍第二拍｜2026/06/04｜6347.7萬｜（11.32）萬／坪｜點交｜流標
📍第三拍｜2026/07/02｜5713.1萬｜（10.19）萬／坪｜點交｜流標
📍第四拍｜2026/08/27｜4570.8萬｜（8.15）萬／坪｜點交｜目前拍次
(備註：本案為透天類型，每坪單價嚴格依據土地坪數560.76坪作為計價基礎)
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【環境特徵】羅東靜巷大戶，兼具綠意與生活便利
📌街道氛圍：位於復興路二段261巷靜巷內，周邊多為田園與獨立住宅，居住環境極為清幽寧靜。
📌建築風格：3層樓鋼筋混凝土造（RC造）農舍，屋齡僅16年，搭配專屬農地與資材室，大器質感佳。
📌綠地分佈：坐擁逾560坪私有大土地，鄰近羅東運動公園，綠意環繞。
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【地段價值】羅東近郊稀有大面積私有農地農舍
📌土地使用分區：特定農業區農牧用地及甲種建築用地，具整體規劃開發與休閒農場效益。
📌未來發展潛力：緊鄰羅東市區精華地段，兼具離塵不離城優勢，資產保值性高。
📌稀缺性：羅東鎮內少見具備逾560坪大面積土地之合法RC農舍，市場供給極其稀少。
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【案件特色】私家大莊園農舍，休閒養生首選
🎇擁有560.76坪超大土地面積，可規劃獨門獨院私家莊園或休閒農場。
🎇主建物及資材室合法登記面積達171.70坪，整體使用空間極其寬敞。
🎇建物為RC鋼筋混凝土結構，屋齡16年，結構堅固安全。
🎇拍賣公告點交，拍定後即可順利辦理交屋入住。
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【優勢與亮點】價格大幅下修，價值回歸
🏆四拍底價下修至4570.8萬元，土地每坪僅約8.15萬元，極具價格吸引力。
🏆具備點交條件，相較不點交物件產權處置與交屋風險大幅降低。
🏆地段緊鄰羅東市區，兼具休閒農作與生活便利雙重優勢。
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【注意事項】
⚠️投標人必須具備「無自用農舍」資格，投標時須備齊財產歸戶清單與無自用農舍切結書等證明文件，否則無法投標。
⚠️土地屬於重劃區耕地，鄰近耕地現耕所有權人、共有土地現耕他共有人及承租人依法有優先承買權，需留意優購風險。
⚠️含有暫編804、805建號未登記增建（約26.78坪），拍定人須承擔違建被舉報拆除之風險，且不得請求增減價金。
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【價差比率估算】
💰拍次:第四拍
💰底價:4570.8萬元
💰單價:8.15萬元／坪（底價4570.8萬/土地坪數560.76坪）
💰實價均價:68.29萬元／坪（依據近一年羅東鎮復興路二段特定農業區甲種建築用地透天土地單價紀錄：1,600萬/23.43坪=68.29萬/坪）
💰與實價價差比率:(8.15-68.29)/68.29=-88.07%
💰狀態評估:本案為透天農舍類型，依土地坪數計算，第四拍土地單價僅約8.15萬元/坪，相比同路段特定農業區甲種建築用地之實價交易土地單價68.29萬元/坪大幅折讓約88.07%，具備極高的安全邊際與進場優勢。
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【潛在利潤空間】
📌相比同路段特定農業區實價行情具備顯著折價空間，取得成本優勢極高，未來資產重整或轉售增值潛力巨大。
📌廣大土地可出租作農作、體驗農場或景觀造景，主建物亦可規劃作為私人會館或休閒度假莊園，整體效益高。
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【核心買方與痛點】
🎯核心買方:尋求休閒退休莊園的高資產族群、私人企業會館需求者、資深農舍投資買家。
🎯買方痛點:資格限制繁複（須具備無自用農舍資格）、優先承買權風險及未登記增建處理。
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【投標諮詢】
📞代標顧問｜劉怡吟｜111年登字419331號
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