【基本資料】
📍類型：透天
📍社區：綠中海二期A9b區
📍地址：新北市新店區安祥路109巷90弄31號
📍結構：鋼筋混凝土造（RC造）
📍樓層：1-3層/3層
📍屋齡：約20年（完工日：095年11月09日）
📍土地使用分區：山坡地保育區丙種建築用地/林業用地/遊憩用地
📍用途：住家用
📍拍賣原因：給付工程款
📍投標地點：台北地方法院
📍保證金：300萬
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【坪數資料】
▶️總坪數：55.96坪
▶️主建坪：35.45坪
▶️附屬坪：9.11坪
▶️公設坪：7.17坪
▶️停車坪：4.23坪
▶️增建坪：19.89坪
▶️土地坪：109.19坪
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【生活與交通機能】
✅超市：全聯福利中心
✅便利商店：7-ELEVEN安佳門市(350公尺)、全家便利商店、美廉社新店安祥三店(450公尺)
✅學校：安坑國小、達觀國中小
✅公園：綠中海社區內部綠地公園
✅交通：綠中海二期公車站(190公尺)
✅快速道路：祥和快速道路、中安快速道路
✅高速公路：國道3號（安坑交流道）
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【法院筆錄摘要】●點交情形→部分點交，部分不點交●
📢債務人與家人自行居住，含D區36號車位及1層增建（6268建號），拍定後點交。
📢車庫旁增建（19.89坪）經拆除大隊函覆尚無違章認定紀錄，拍定後是否拆除請投標人注意。
📢社區管理中心（921建號）與周邊林業/遊憩等公設土地係拍賣應有部分（持分），拍定後不點交，共有人有優先承買權。
📢停車場公設（1203、1120、1327、1277建號）係拍賣應有部分，因屬獨立使用空間，拍定後依現況點交，共有人無優先承買權。
📢本案無非自然死亡、火災、海砂屋、輻射屋或地震受損紀錄。
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【他項權利】債權總額:2616萬
📌台灣銀行，1791萬，111.1.17
📌陳OO，225萬，113.7.19
📌陳OO，600萬，113.9.10
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【拍賣紀錄】
📍第一拍｜2026/06/23｜2,336萬｜41.74萬／坪｜部分點交｜流標
📍第二拍｜2026/07/21｜1,870萬｜33.42萬／坪｜部分點交｜流標
📍第三拍｜2026/09/08｜1,497.54萬｜26.76萬／坪｜部分點交｜目前拍次
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【環境特徵】綠意山景優質住宅區
📌街道氛圍：位於安祥路靜巷內，遠離市區喧囂，享有山景寧靜且治安良好之離塵不離城居住質感。
📌建築風格：社區規劃完善之整體美墅，屋齡約20年，維持優良整體外觀與整體社區物業管理。
📌綠地分佈：社區內綠化率高，四周緊鄰自然綠意與山景，極適合喜愛自然寧靜之買方。
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【地段價值】安坑整體生活圈升級
📌土地使用分區：丙種建築用地與周邊綠地公設，居住密度低，土地持有高達109.19坪。
📌未來發展潛力：受惠於安坑輕軌通車及祥和快速道路，縮短往返台北市區及新店市區之車程。
📌稀缺性：安祥路區段少見百坪大土地持分之透天別墅，市場供給有限。
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【案件特色】低總價入住百坪大地坪別墅
🎇擁有一筆高達109.19坪的大土地坪數，價值感十足。
🎇含約19.89坪使用空間大的1樓增建，實用使用面積大幅提升。
🎇享有多重停車位公設空間與點交車位，停車免煩惱。
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【優勢與亮點】三拍價格大幅低於市價行情
🏆拍賣價格大幅降價，第三拍底價降至1,497.54萬，取得成本相當優勢。
🏆本坪透天物件以土地計價，單價極具競爭力，未來具資產保值效應。
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【注意事項】
⚠️增建部分（6268建號，約19.89坪）未辦理保存登記，拍定後雖點交但有被列管或舉報拆除之潛在風險。
⚠️社區管理中心及部分公設土地拍定後不點交，且土地共有人依法享有優先承買權（若有共有人主張優先承買可能影響全案取得）。
⚠️部分山坡地保育區林業用地依土地法規定不得移轉予外國人。
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【價差比率估算】
💰拍次:第三拍
💰底價:1,497.54萬
💰單價:13.71萬／坪（依透天規則以土地109.19坪計算：1497.54萬/109.19坪）
💰實價均價:33.0萬／坪（未扣除車位，透天類型以土地坪數計價）
💰與實價價差比率:(13.71-33.0)/33.0=-58.45%
💰狀態評估:目前第三拍底價顯著低於周邊實價登錄土地單價行情，具備極高之價差安全邊際。
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【潛在利潤空間】
📌依周邊透天實價行情（土地每坪約33萬，總價約1,802萬）計算，若以三拍底價1,497.54萬拍定，帳面獲利空間預估可達300萬以上。
📌預估租金投報率約可達20.3%。
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【核心買方與痛點】
🎯核心買方:追求大使用空間、偏好山景寧靜生活之換屋族、退休族或預算有限之透天別墅愛好者。
🎯買方痛點:市區透天總價過高無法負擔；擔心法拍屋增建被拆除風險與部分公設不點交之法務問題。
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【投標諮詢】
📞代標顧問｜劉怡吟｜111年登字419331號
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