【物件資料】
🎈門牌:台北市松山區南京東路五段59巷27弄32號1樓
🎈樓層:1樓/共4層樓(鋼筋混凝土造)
🎈主建坪20.97坪(商業用)
🎈附屬坪3.41坪
🎈土地坪:8.17坪【第三種住宅區■115年公告現值：390000元/㎡】合計：27.00㎡
🎈點交情形:不點交(債權人稱目前由武昌聖母會使用，又經社團法人台北市武昌聖母會向本院陳報其占有使用該建物之權源為使用借貸)
🎈拍賣原因:《分割共有物(變價)》
🎈投標地點:台北法院
🎈實價登錄:周遭一樓成交均價(105.0萬/坪)
🎈第五拍底價:1,232.6萬(50.6萬/坪)
【生活機能】
✅西松國民小學,240公尺，步行3分鐘
✅健康國民小學，600公尺，步行8分鐘
✅中崙高級中學，500公尺，步行7分鐘
✅三軍總醫院松山分院，500公尺，步行7分鐘
✅長壽公園,250公尺，步行4分鐘
✅西松公園,500公尺，步行7分鐘
✅佳德鳳梨酥,230公尺，步行3分鐘
【交通機能】
🚘捷運南京三民站，400公尺，步行5分鐘
坐落南京東路五段精華靜巷，步行即達捷運南京三民站。本案為市場最搶手的1樓物件，第五拍底價驚見1,232.6萬，單價僅5字頭。無論是改裝精品住宅、文青工作室或是長期領取高額租金，這絕對是台北市中心「負擔最輕」的入主機會，獲利空間超乎想像！
一、環境特徵：市場內的黃金生活圈
📌建築風格：本物件為台北市精華區稀有的公寓1樓，公設比極低，實際使用坪數實在。對於有長輩居住需求或追求出入便利性的買方而言，具備極強的吸引力。
📌綠地分佈：鄰近吉祥公園與民生社區綠帶，散步、運動機能完善，能享受松山區特有的綠意人文氣息。
二、地段價值：南京三民軸線・永恆不敗增值潛力
📌土地使用分區：第三種住宅區。受惠於台北市積極推動都更政策，本案土地持分價值極高，具備長遠的重建開發利潤。
📌未來發展潛力：鄰近指標性商辦改建案（如京華廣場）將引入大量高收入就業人口，進一步帶動周邊租金與房價，整體社區發展具備強大的支撐力。
📌稀缺性：台北市中心「1樓」物件極少釋出，且總價帶落在1,500萬以下者幾乎絕跡，本案具備高度的市場獨特性。
三、生活機能：500公尺頂標生活圈
項目關鍵地標與說明交通運輸捷運南京三三站（步行約6分鐘）、南京東路多線公車、麥帥橋。
明星學區西松國小、西松高中（含國中部），明星學區保值性強。
百貨市場武昌市場（傳統市場）、全聯福利中心、南京商圈金融聚落。
醫療機構三軍總醫院松山分院、周邊優質診所群。
四、法拍價格競爭力與利潤分析
目前松山區南京東路五段巷弄內，屋齡較高之公寓1樓實價登錄行情約在78~88萬/坪。
1.價差比率預估表（以市場均價82萬/坪為基準）：
拍次總價底價預估單價與市場價差比率狀態評估一拍3,005萬123.2萬高於行情已流標。
三拍1,924萬78.9萬貼近行情已流標。
四拍1,540萬63.2萬約23%已流標。
五拍1,232.6萬50.5萬約38.4%
2.潛在利潤空間：
📌帳面獲利：以五拍底價1,232.6萬取得，對標市價約1,999萬，潛在獲利空間近760萬。在台北市精華區能有此價差，實屬罕見。
📌租金投報：1樓物件可規劃為質感住家或工作室，預估月租金可達35,000~42,000元，換算毛投報率約3.4%-4.1%。
3.風險評估與筆錄要點（案號：114丁105651）：
📌點交情形：不點交。債權人稱目前由武昌聖母會使用,拍定後需透過協商程序收回。
📌現況說明：本案為公寓1樓，需特別注意室內採光狀況。
📌專家建議：本案單價50.5萬已低於台北市許多郊區價格。雖然「不點交」增加了取得門檻，但其高達38%的價差比率足以覆蓋協商成本。建議專業投資者於五拍準時進場，即便適度加價，依然具備極強的競爭優勢與獲利韌性。
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