【物件資料】
🎈門牌:台北市大安區通化街140巷4-1號4樓
🎈樓層:4樓/共5層樓(鋼筋混凝土造)
🎈主建坪32.39坪
🎈附屬坪4.01坪
🎈土地坪:10.35坪【第三種住宅區(特)(遷)■114年公告現值：433000元/㎡】合計：34.20㎡
🎈點交情形:點交(建物現由債務人及其父親共同居住使用)
🎈注意事項:曾於108年12月23日發生火災，火災係於3樓起火並延燒至4樓，造成系爭建物部分受損，無人員傷亡
🎈建物格局:1廳4房2衛浴及前、後陽台
🎈拍賣原因:分割共有物（變價）
🎈投標地點:台北法院
【生活機能】
✅臨江街觀光夜市,180公尺，步行3分鐘
✅喬治高職大安校區,550公尺，步行8分鐘
✅立人國際國民中小學，350公尺，步行5分鐘
✅法治公園，280公尺，步行4分鐘
✅全聯福利中心信義信安店，700公尺，步行10分鐘
【交通機能】
🚘捷運信義安和站，550公尺，步行8分鐘
🚘捷運六張犁站，750公尺，步行11分鐘
大安區黃金門牌，通化街精華商圈轉身靜巷公寓！第五拍底價驚爆下殺至每坪38.4萬，總價僅1,398萬！室內實坪超過32坪、超高坪效4房，法拍價全面背離市場行情，無論是收租置產、自住改建皆具備絕佳的破格獲利潛力，這絕對是2026年大安區最強投標標的！
一、環境特徵：繁華商圈轉身後的純美靜巷
📌街道氛圍：物件坐落於通化街140巷，屬於典型的「鬧區靜巷」。轉個彎即是熱鬧非凡的通化街與臨江街觀光夜市，各類美食與生活採買一應俱全；回到巷內則完美隔絕喧囂，展現台北市核心區難得的寧靜住宅質地。
📌建築風格：本標的為屋齡約45年的5層樓鋼筋混凝土（RC）造公寓。外觀呈現傳統台北市中心公寓的樸實質感，梯間與結構維護良好，公設比極低，室內實坪達32.39坪，相較於周邊新成屋具有極高的室內空間競爭力。
📌綠地分佈：步行範圍內即有通化公園、臨江公園等社區型綠意空間，提供了高密度的都市叢林綠呼吸。
二、地段價值：大安黃金軸線的稀缺資產
📌土地使用分區：本案土地坐落於大安區通化段三小段319地號，土地分區為第三種住宅區（特）（遷）。本案土地持分高達10.35坪，在寸土寸金的大安區，高土地持分代表極高昂的資產保值性與未來危老都更的豐厚本錢。
📌未來發展潛力：周邊大安區土地開發飽和，鄰近的信義路、敦化南路沿線近年多個危老都更案開出每坪130萬以上的歷史高價。本案身處核心，日後若有建商整合，其潛在土地增值效益將呈倍數翻轉。
📌稀缺性：台北市大安區「總價1500萬以內」且「建坪超過35坪」的標準房型幾已絕跡，本案的高坪效與超低進入門檻，在市場上具備絕對的稀缺吸引力。
三、生活機能：500公尺頂標生活圈
項目關鍵地標與說明交通運輸步行約6-8分鐘可達捷運信義安和站或六張犁站；緊鄰基隆路、信義路、敦化南路等北市核心幹道，公車班次密集，通勤四通八達。
明星學區位於明星學區大安國小、芳和實中，周邊補教與文教氣息濃厚，吸引許多設籍與注重教育的家庭。
百貨市場轉向即達臨江街觀光夜市與通化傳統市場，早市採買新鮮、晚市美食匯聚；車程5分鐘直達信義計畫區台北101與各大百貨圈。
醫療機構鄰近指標性大型醫療院所如台北醫學大學附設醫院及國泰綜合醫院，周邊特色診所、藥局林立，醫療資源極為完善。
四、法拍價格競爭力與利潤分析
1.實價登錄資料：
近期一年內真實成交案例明細：
成交年月完整門牌地址屋齡成交單價（萬元/坪）114/10/18台北市大安區通化街１６５巷２９號三樓49年78.3萬
115/01/20台北市大安區通化街１２３巷７號三樓48年77.9萬
114/05/12台北市大安區通化街１２０巷５號三樓47年75.4萬
🏛️最純粹的同質物件均價區間：75.4萬~78.3萬元/坪
本報告以此區域大數據與同質物件均價，嚴格採取中位數77.2萬元/坪作為基準市場價格。本案每坪單價嚴格使用謄本總坪數36.40坪進行計算，絕不計入未保存登記之增建面積。
2.價差比率預估表（以市場均價77.2萬/坪為基準）：
拍次總價底價預估單價與市場價差比率狀態評估一拍(114/12/23)3,410萬93.7萬/坪高於市價+21.4%流標（明顯高於市場行情）
二拍(116/03/10)2,728萬74.9萬/坪低於市價-3.0%流標（市場觀望心態濃厚）
三拍(116/04/21)2,183萬60.0萬/坪低於市價-22.3%流標（買方等待更甜蜜點）
四拍(116/05/19)1,747萬48.0萬/坪低於市價-37.8%流標（因分割共有物程序續行）
五拍(目前拍次)
2026/06/23
1,398萬38.4萬/坪低於市價-50.3%極具投資吸引力，破盤爆發期
3.潛在利潤空間：
📌帳面獲利空間：本案目前進入第五拍，底價單價38.4萬/坪，與市場常態均價77.2萬/坪相比，價差比率高達負百分之五十點三。若以市場正常行情總價2,810萬計，拍定底價與市價存在高達1,412萬的驚人價差利潤。
📌預估租金投報率：該物件為1廳4房2衛，空間極大。若經適度整理後以整層住家出租，大安區此類坪數月租金保守估計約在4.2萬至4.8萬元之間。若以第五拍底價1,398萬推算，毛租金投資報酬率高達3.6%~4.1%，遠超台北市大安區平均水平。
4.風險評估與筆錄要點
📌點交情形：
本案查封筆錄明確記載，建物現由債務人及其父親共同居住使用，格局為1廳4房2衛。本案係拍賣建物所有權全部，拍定後法院負責點交。雖然有使用人，但屬於法定可強制執行點交之範疇，風險屬於可控範圍。
📌現況說明：
筆錄內有重要瑕疵揭露。經台北市政府消防局函覆，系爭建物曾於108年12月23日發生火災。當時起火點位於3樓並向上延燒至本案所在的4樓，造成建物部分受損。然而，函文強調「無人員傷亡」，且經大安分局函覆最近3年內無非自然死亡紀錄，亦非建管處列管之海砂屋或震損建築。此點在法律上非屬凶宅，但曾有火災受損事實，應買人需將翻修、補強結構之成本納入出價考量。
📌專家建議：
本案為變價分割共有物案件，民法規定除買受人本身為共有人外，其餘共有人享有優先承買權。這意味著即使您加價標中，共有人仍可在拍定後以同樣價格攔截買回。
目前房價已跌破市價五折，是絕對的甜蜜點。建議投資人進場投標時，出價應微幅高於底價（建議加價至總價1,450萬至1,500萬之間），此價格在市場上依然極具競爭力，同時也能測試共有人的口袋深度與承買意願。此外，投標前應預留約100萬至150萬的室內管線重拉與火災修復裝潢預算。
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