【物件資料】
🎈社區:樺福千金大廈
🎈門牌:新北市永和區永和路二段168號19樓
🎈樓層:19樓/共19層樓(鋼骨鋼筋混凝土造)
🎈主建坪73.91坪【住家用】
🎈附屬坪9.51坪
🎈停車坪20.30坪（含停車位編號33及34）
🎈公設坪33.90坪(公設比28.9%)
🎈土地坪:9.61坪
🎈點交情形:點交(本件租賃關係經本院以執行命令終止，承租人張○真異議，經本院115年度執事聲字第13號民事裁定駁回異議，現已確定在案)
🎈租賃情形:租期自民國114年1月6日起至117年1月5日止，每月租金新台幣9萬元（含車位）
🎈注意事項:本件租賃關係經本院以執行命令終止（該執行命令尚未確定），如於拍定前無人異議或異議經駁回確定者則點交，否則不點交。
🎈注意事項:陽台處室內部分有漏水情形，管委會有派人檢修，尚未修復完畢。
🎈注意事項:租賃契約上已載明：承租人已將三年租金總額共計324萬元，匯入出租人指定之帳戶
🎈拍賣原因:《清償票款等》
🎈投標地點:新北法院
【生活機能】
✅天主教永和耕莘醫院，350公尺，步行5分鐘
✅溪洲公有零售市場，200公尺，步行3分鐘
✅頂溪國民小學，700公尺，步行10分鐘
✅全家永和頂溪店，54公尺，步行1分鐘
✅永和郵局，92公尺，步行1分鐘
✅樂華夜市，750公尺，步行11分鐘
【交通機能】
🚘捷運頂溪站，同棟大樓下方(1號出入口)
座落於永和最核心的頂溪捷運站共構正上方，「樺福千金」本次釋出高樓層19樓絕佳視野景觀戶。屋齡僅15年，具備極致尊榮的鋼骨SRC抗震結構。在歷經前三拍流標與應買程序後，第四拍底價正式引爆破盤效益，每坪純建坪單價相較於社區實價登錄現賺數千萬元！更迎來「不點交轉為有點交」的黃金勝率，是頂級高資產族、收租置產與套利型投資客在2026年最具爆發力的頂級標的！
一、環境特徵：頂溪核心商圈的極景地標
📌街道氛圍：本物件座落於永和區最繁華的永和路二段主幹道上，出站即到家。周邊各式連鎖名店、餐飲服飾、金融機構群聚，下樓即可享受最核心的頂溪捷運商圈機能，属于永和最精華、商業氣息與生活便利度最成熟的燙金地段。
📌建築風格：「樺福千金」為永和指標性高級捷運共構大樓，外觀新穎具現代感，公設規劃完善。建物採用高級鋼骨鋼筋混凝土（SRC）結構，總樓高19層，本物件正位於19樓頂樓尊榮戶，具備無遮蔽的無敵高空景觀與絕佳的採光通風，社區物業管理嚴謹，深具高資產族群喜愛的豪宅質感。
📌綠地分佈：鄰近仁愛公園以及新店溪畔的綠寶石綠地、中正河濱公園。步行或騎單車可快速抵達河濱綠帶，提供高密度的都會生活圈中，最奢侈的萬坪綠意運動與休閒空間。
二、地段價值：永和門戶與捷運共構的不敗傳奇
📌土地使用分區：本案土地包含中信段「捷運系統用地」與「商業區」，土地開發與使用強度極高，土地公告現值高達每平方公尺57萬7,000元，展現其中信段地王的驚人身價。
📌未來發展潛力：頂溪站為進入台北市的門戶第一站，一站即達古亭、快速串聯雙北核心。隨萬大線建設陸續到位與永和地區老舊危老都更案開花結果，捷運共構豪宅的保值與抗跌效應將隨通膨愈發顯著。
📌稀缺性：捷運頂溪站正共構、SRC鋼骨結構、15年新穎屋齡、且是「高樓層大坪數雙車位」的釋出量在自由市場幾近於零。本次透過法拍程序打入第四拍，其總價與單價之稀缺性，放眼雙北捷運共構史極其罕見。
三、生活機能：500公尺頂標生活圈
項目關鍵地標與說明交通運輸本社區即為捷運頂溪站共構大樓，出站直接進大堂。緊鄰永和路二段、中正路等交通動脈，一橋之隔（中正橋、頂溪洲橋）直通台北市中正區、大安區。
明星學區隸屬頂級指標學區頂溪國小、及人小學與永和國中，皆為雙北指名度極高的明星優質學區。
百貨市場步行可達知名樂華夜市、竹林路商圈、勵行傳統市場及頂好生鮮超市、寶雅、各式異國料理餐廳林立，生活採買、外食消費擁有最頂級的便利性。
醫療機構鄰近永和耕莘醫院、福和路醫療診所街，周邊藥局與中西醫基層診所極其密集，醫療照護資源無可挑剔。
四、法拍價格競爭力與利潤分析
本案計算每坪單價，嚴格使用純建坪進行精算，絕對排除未保存登記增建與停車位面積（車位依市場行情拆算）。
根據中華民國內政部「不動產交易實價查詢服務網」公告之完整揭露明細，針對同棟社區【樺福千金】及頂溪捷運站半徑500公尺內同質豪宅進行洗滌，排除關係人特殊交易，真實案例明細如下：
114年05月：新北市永和區永和路二段168號15樓，屋齡14年，成交單價80.5萬/坪。
114年03月：新北市永和區永和路二段168號11樓，屋齡14年，成交單價79.2萬/坪。
113年12月：新北市永和區永和路二段168號17樓，屋齡13.8年，成交單價82.1萬/坪。
最純粹的同質物件（樺福千金中高樓層）均價區間：79萬元/坪至83萬元/坪
本案計價標準：總坪數137.62坪（包含主建物+附屬83.42坪、公設33.90坪、車位20.30坪）。扣除雙車位價值（共計估算600萬元、扣除20.3坪）後，純建物坪數為117.32坪。
1.價差比率預估表（以社區實價均價81.0萬/坪為基準）：
拍次總價底價預估純建坪單價與市場價差比率狀態評估第一拍(已流標)13,312.5萬108.3萬/坪溢價約+33.7%高於市場行情，不具投資效益，流標符合市場預期。
第二拍(已流標)10,651.0萬85.6萬/坪溢價約+5.6%價格接近市價高標，因不點交疑慮買方觀望，流標。
第三拍(已流標)8,522.0萬67.5萬/坪折價約16.6%低於市場行情，因公證租約不點交抗性，導致流標。
第四拍(本期)6,819.0萬53.0萬/坪低於市價約34.5%驚天斷頭價！租約已遭法院裁定終止，且改為有點交，必定引爆搶標熱潮！
2.潛在利潤空間：
📌帳面獲利空間：若幸運以第四拍底價6,819.0萬拍定，以純建物坪數換算單價僅約53萬/坪，與社區實價登錄的81萬/坪相比，每坪現賺28萬元！純建物之帳面價差利潤高達3,280萬元，套利空間驚人。
📌預估租金投報率：筆錄記載本戶目前實際租金為每月9萬元（含雙車位）。若以第四拍總底價6,819萬加上後續處理成本計算，預估年化租金投報率高達1.55%-1.62%。以高總價捷運大坪數豪宅而言，此等收租投報率表現相當亮眼，亦具備高資產族資產配置的極佳誘因。
3.風險評估與筆錄要點（案號：114年度司執竹字第87948號/114年度司執字第XXXX號）
📌點交情形：本件拍定後點交。本案先前雖然存在一筆民國114年至117年、已預付三年租金總額324萬元的排除點交租約（張○真承租）。但極具指標性的是，該租賃關係已遭法院執行命令宣告終止，且承租人提出的民事異議已被115年度執事聲字第13號民事裁定正式駁回並確定在案。因此，本案拍定後將全面轉為「有點交」，先前最致命的不點交抗性已完全化解，法律風險極低。
📌現況說明：根據社區總幹事陳述與現場揭示，建物內部陽台處之室內部分存在漏水情形。管委會雖有派人檢修，但目前尚未修復完畢。拍定人進場接管後，需承擔該部分之漏水修繕與重作防水工程之費用，投標出價時需預留約50萬至80萬元的整修預算。
📌專家建議：本案在一、二、三拍之所以屢屢流標，純粹是因為先前被卡了「三年租金」的不點交公證租約，導致一般買家與投資客望而卻步。如今法院在第四拍前已經大刀闊斧，以民事裁定正式終止租約並改為有點交。此舉等於直接為第四拍買家掃除所有障礙。目前底價已探底至53萬/坪，與市場存在巨大套利空間，預期第四拍開標當日將有多組精明實力派大咖買家搶標。建議有興趣的買家，切勿再盲目等待流標，應於第四拍大膽採取「穩勝溢價策略」進場狙擊，方能在強敵環伺中一舉奪標。
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代標三不守則
❌不得經手保管客戶投標保證金及投標尾款
❌不得巧立名目，賺取約定服務費以外費用
❌不得賺取差價
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